부동산이 폭락하기 힘든이유

[최종빈]

일본식과 같은 부동산 버블에 따른 부동산 대폭락 주장에 집한채에 전재산을 올인하고 있는 사람들이 몹시도 불안해 하고 있습니다.
안타까운것은 전체적인 거시경제의 흐름을 무시한채 부동산이라는 지협적인 부분에만 집착하여 전체를 간과하고 있는것같아 참으로 안타깝습니다.

부동산도 경제의 한축이기에 경제에 대한 전반적인 이해가 선행되어야 하며 부동산도 부동산만의 문제가 아닌 경제의 한 연결고리로써 반드시 경제상황과 연계해서 사고해야합니다.

# 폭락의 최대 희생양은 집없는 서민

부동산을 논하기 이전에 부동산 폭락이 경제에 어떤 악영향을 미치는지 말씀해 보도록 하겠습니다.

디플레이션은 인플레이션의 반대 개념으로써 자산가치 하락중 실물자산 특히 부동산 가격의 하락을 의미합니다.

이러한 디플레이션 현상은 경기가 극도로 침체되지 않는한 일어나기 힘든것이고 이러한 디플레이션 상황에서는 금리를 계속해서 저금리 또는 제로금리로 유지할수 밖에 없으며 가장 위험한것은 바로 소비침체입니다.

소비침체의 해악은 기업활동을 위축시키고 기업이 연쇄도산하기 시작하면서 실업이 증가하고 이러한 상황은 또 다시 소비를 침제시키는 악순환이 꼬리를 무는 최악의 경제상황으로서 스태크 플레이션보다 더욱 위험한 경제상황입니다.

이러한 자산가치 하락에 따른 극심한 소비침체라 할수 있는 디플레이션 상황에서 가장 큰 피해자들은 집이있는 사람보다는 내집한채 없는 서민들이 가장 큰 희생양이 될수 있습니다.

부동산 가격이 하락하면 싼 금액으로 집을 사기 이전에 내가 직장에서 쫒겨날수 있고 생계가 막연해질수 있습니다.

폭락하면 집을 사겠다는 마음은 폭등하면 집을 팔겠다는 마음과 똑같은 탐욕의 마음입니다.

집값이 폭등해버리면 집을 사겠다는 마음조차 들지 않겠지만 폭락하면 집을 구입하기 이전에 먹고사는 생존의 문제가 보다 현실적으로 다가오기에 주택구입의 기회조차 상실할수 있습니다.

이렇듯 부동산 대폭락은 극심한 소비침체를 불러오고 이에 따른 경기침체로 인해 일반 서민들에게는 주거의 문제가 아닌 생존의 문제로 직결되는것입니다.

이러한 최악의 디플레이션 상황이 발생한다면 대출이 없이 집한채를 보유하고 있는 사람들에게는 약간의 충격으로 다가올것이고 대출이있는 사람은 전세살이로, 전세살이는 월세살이로 내려 앉을것입니다.

그러면 월세사는 사람들은 어디로 내려 앉아야 할까요?

디플레이션이라는 자산가치 하락은 인플레이션보다 더 위험한 최악의 상황입니다.

과도한 인플레이션 역시 경제에 나쁜 영향을 미치지만 약간의 인플레이션은 경제를 활성화시키는 촉매제 역할을 합니다.

물가가 오르니 기업활동이 왕성해지고 고용이 늘고 소득증가에 따라 소비가 증가되는 선순환의 구조가 바로 약간의 인플레이션 상황입니다.

# 전세가 폭등과 유효세력

현재의 시황을 면밀히 검토해 보면 전세가가 폭등하였음에도 불구하고 전세를 구하지 못해서 쩔쩔매는 전세난이 심화되고 있으며 이러한 상황은 전세가가 매매가의 7~80%를 육박했던 IMF직후의 상황과 매우 흡사하다고 볼수 있습니다.

그렇다하여 IMF때와 같이 이러한 전세가 폭등은 곧바로 매매가를 폭등시킬것인가에 대해서는 지나치게 높은 매매가로 인하여 전체적으로는 회의적이지만 국지적으로는 가능성도 충분하다고 생각됩니다.

이러한 전세가 폭등에도 전세난이 가중되고 있다는 점은 바로 아직도 수요/공급중 공급이 부족하다는것을 의미합니다.

부동산 폭락은 수요/공급중 수요자가 절대적으로 부족하기 시작하면서 시작될것이고 이러한 현상은 이미 일부지역에서는 진행되고 있다고 보여지며 가장 중요한 사항은 매매가 폭락이전에 수요가 없는 공실증가로 인한 전월세의 폭락이 시작될것입니다.

앞으로 어느 지역의 공실이 증가하고 전월세가가 폭락할지가 개인적으로 초미의 관심사로써 이런 지역은 최우선으로 발을 빼야하는 지역으로 보여집니다.

전세를 투기로 두채씩 구입하는 사람이 없듯이 전세가나 월세가는 유효세력을 결정하는 최고의 팩터이며 이러한 전/월세 가격으로 매매가를 산정하는 수익환원법이 가장 문제가 없는 자산가격 선정방법이라 할수 있습니다.

이렇듯 전월세가 폭등했음에도 전세난에 시달리는 지역이라면 풍부한 유효세력을 보유한 지역으로 단기간 폭락은 없을것으로 보여지며 오히려 유효수요에 따른 폭등의 우려도 있습니다.

전세를 8천주는 집값이 1억4천이라면 이러한 집값은 얼마나 폭락할지 의문스럽습니다.

매가 12억짜리 아파트가 전세4억이라면 이러한 집값은 또 얼마나 폭등할지도 의문스럽습니다. 

부동산을 이해함에 있어서도 가장 중요한것이 개별성으로써 부동산은 획일적인 폭등과 폭락이 아닌 국지적 폭등과 폭락이라고 할수 있습니다.

# 탄탄한 경제 펀더멘탈

부동산의 부실대출로 촉발된 서브 프라임 모기지 사태는 전세계적인 금융위기를 불러왔으며 일부 국가를 부도위기로 몰고 있는 현재 진행형입니다.

금융 쓰나미로 명명되어 세계 대공황의 우려까지 제기되면서 전세계를 공포로 몰고갔으며 한국역시 예외는 아니었습니다.

그러나 결과는 한국이 전세계에서 가장 빠르게 경기가 회복되었으며 다른 나라의 부러움을 사면서 외국인들을 다시 주식시장으로 불러들이고 있습니다.

IMF와 다르게 한국의 경제구조 펀더멘탈이 탄탄하다는것은 이번의 금융위기 극복과정에서 여실히 보여주었으며 이러한 결과로 현재 주식시장은 1,700선을 돌파할것으로 보여지며 장기적으로는 2,000선까지도 육박할것으로 보여집니다.

경제팩터중에서 가장 중요한 요소중 하나가 바로 금리와 주가이며 주가는 GDP 규모를 결정짓는 아주 중요한 요소이기도 합니다.

계속해서 강조하는 사항이지만 부동산을 부동산 하나로만 이해하는데는 무리가 많으며 금리,주가,환률등 다양한 경제팩터들과 비교분석하면서 장기적으로 예측하는것이 매우 중요한 사항입니다.

이렇게 경제 펀더멘탈의 기반을 둔 주식시장의 호황에도 불구하고 부동산만 폭락한다는것에대해 계속해서 의문점이 남습니다.

기초체력이 빈약한 경제여건에 따라 경제폭락과 연계되는 부동산 폭락은 그 가능성이 있을수 있으나 부동산만의 폭락을 논하기에는 다소 무리가 있다고 보여집니다.

물론 현 단계에서 가장 우려되는 사항은 부동산 폭락이 도화선이 되어 주식도 폭락하고 경제가 붕괴된다면 모두가 붕괴되는 공멸의 길로 들어설것입니다.

국내의 부동산을 일본과 단순비교하는 사례가 많이 있는데 일본은 부동산만의 폭락이 아닌 제로금리,주가폭락과 동반된 전체적인 경제폭락이었음을 명심하시기 바랍니다.

2차대전의 패망국가에서 세계적인 경제선진국으로 되기에는 한국전쟁의 군수기지로서의 역할로 군수산업의 발달로 인한 중공업의 발달에서 시작되었으며 이로인한 부동산의 거품이 아닌 전체적인 경제자체에 큰 거품이 끼었습니다.

그와 반면에 한국은 일부지역,일부 상품의 부동산을 제외하고는 자산가치에 큰 거품이 끼어있다고 보여지지는 않습니다.

일부에서 일본사례를 비교하면서 무조건 우리도 일본처럼 될것이라고 단정짓는 경우가 많이 있는데 이나라가 최악의 상황을 겪고 있는 일본처럼 되는것을 진심으로 바라는지 되묻고 싶습니다.

경제거품으로 인하여 처절하게 붕괴되어 가고 있는 일본 사례를 참조하여 그러한 최악의 사태를 막고자 준비하는 노력이 무엇보다도 필요하지 않을까 생각합니다.

저성장,노령화,인구감소라는 앞으로의 사회변화상은 도시외곽의 중대형 아파트들을 열세로 몰아 넣을 확률이 농후하지만 역세권의 소형 아파트들이나 상가,오피스텔등 수익성 부동산은 그나마 안정적인 자산구조를 이룰것으로 보여집니다.

현재의 부동산 버블론은 일부지역의 아파트에 국한된 버블론이지 전체적인 부동산 시장의 버블을 주장하기에는 다소 모순이 있다고 생각됩니다.