|
단지 | 평형 | 대지지분 | 현재가격 (A) | 34평 분양시 | 34평 확보금액 | 입주시 34평 예상 가격 | 기본이주비 |
2 | 16평 | 18.76평 | 8억5백 | 6천1백 부담 | 8억6천6백 | 11억 전후 | 2억6천 |
4 | 31평 | 25.22평 | 8억9천5백 | 6억3천 환급 | 8억3천2백 | 3억5천5백 |
○ 실리형 투자 겸 거주 중심의 투자(신규분양 37평 목적)
단지 | 평형 | 대지지분 | 현재가격 | 권리가 | 37평 분양시 | 37평 확보금액 | 입주시 37평 |
3 | 34 | 29.30평 | 10억 | 9억1천5백 | 7천8백 환급 | 9억2천2백 | 11억8천∼ 12억8천 |
1 | 25 | 29.83평 | 10억 | 9억1천7백 | 7천9백 환급 | 9억2천1백 |
○ 최적의 실속형 투자(신규분양 43평 목적)
단지 | 평형 | 대지지분 | 현재가격 | 권리가 | 43평 분양시 | 43평 확보금액 | 입주시 43평 |
4 | 34평 | 28.66평 | 9억8천 | 9억5백 | 3천2백 부담 | 10억1천2백 | 13억5천∼ 14억5천 |
1 | 25평 | 29.83평 | 10억 | 9억1천7백 | 2천 부담 | 10억2천 |
○ 임대를 겨냥한 최고의 가치투자 (신규분양 19평+23평 목적)
구분 | 평형 | 매매가 | 전세 | 월세 | 비고 |
리센츠 | 12평 | 5억8천~6억5천 | 3억4천~5천 | 2천/120~130만원 | 현 시세 |
파크리오 | 16평 | 5억4천~5억6천 | 3억7천~8천 | 2천/110~120만원 | 현 시세 |
둔촌주공 | 19평 | 6억3천~6억8천 | 4억5천 | 2천/120~130만원 | 예상 |
둔촌주공 | 23평 | 7억3천~7억8천 | 5억5천 | 3천/140~150만원 | 예상 |
※ 둔촌주공 완공후 시세는 주변 시세와 평형을 감안한 예상치임.
※ 제2롯데월드 완공과 2021년 삼성동 현대차그룹 105층 글로벌비즈니스센터 완공시 임대수요을 예상한 수치임.
단지 | 평형 | 대지지분 | 현재가격 | 권리가 | 19+19평 분양시
| 신규분양 19+19평 확보금액 | 입주시 19+19평
| 권리순위 |
1 | 25 | 29.83평 | 10억2천 | 9억2천3백 | 1억5천4백 환급 | 8억6천6백 | 12억6천~ 13억6천 | 760등 |
단지 | 평형 | 대지지분 | 현재가격 | 권리가 | 19+23평 분양시
| 신규분양 19+23평 확보금액 | 입주시 19+23평
| 권리순위 |
4 | 34 | 29.83평 | 10억7천 | 9억3천2백 | 7천9백 환급 | 9억9천1백 | 13억6천~ 14억6천 | 290등 |
3 | 34 | 29.30평 | 10억8천 | 9억3천1백 | 8천 환급 | 10억 | 397등 |
※ 가급적 감정평가 금액과 조합원간 경쟁을 감안 권리순위가 높을수록 유리함.
5. 결론
○ 관리처분인가 임박 → 이주개시 임박 → 서울 강남4구 저층 대단지 중 마지막 투자 우량 지역.
○ 일반분양가를 향해 가격 흐름 예상→ 현재가가 아닌 일반분양가를 고려한 투자 전략으로 수정 필요.
○ 강남4구의 평균 일반분양가에도 못미치는 둔촌주공의 투자 가치는 아직 시장에서 저평가된 상황임.
○ 관리처분 인가로 부동산 시장에서는 우량 투자처로 조명을 받아 가격에 반영되는 모습이 예상됨.
○ 대기매수자의 경우 가격 추가 상승전 빠른 선택이 필요한 시점임.
○ 대기 매수자들의 경우 저희 사무실을 방문하여 필히 매물별 권리가를 비교 검토한 후 매수에 나서야 함.
이상 재건축의 보물 '이젠 일반분양가를 목표로∼'. 라는 제목으로 그에 대한 투자 전략을 개인적인 판단 기준으로 알려드려으니 가볍게 살펴 보시기 바랍니다.
다음글은 5월 2일 전후로 관리처분인가後의 투자 전략에 대해 가볍게 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
< 둔촌주공 공사계획서 내용 및 관리처분계획 주요 내용>
공사계약서 주요 내용 [주간사:현대건설㈜] | ||
항 목 | 내 용 | 기 타 |
제5조 (대물변제기준) | - 조합원 대지지분 대비 평균 무상지분율150.38% - 조합원 분양가 : 평당 2,138만원. - 일반 평균 분양가 : 평당 2,748만원. | 비례율 : 106.89% |
제7조 (공사기간) | - 실 착공일로부터 39개월 이내로 한다. | 공사기간 : 39개월 |
제12조 (거주자의 이주) | - 최초 이주비 대여일로부터 6개월 이내에 완료. 단, "갑"과 "을"은 협의하여 이주기간을 조정할 수 있다. | 이주기간 : 6개월 |
제14조 (지장물의 철거) | - 이주완료 후 7개월 이내로 "을"의 책임으로 시행. 단, 이주가 100% 완료되기전이라도 철거 착수 가능. | |
제16조 (이주비의 대여) | - 기본 이주비에 대하여 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다. - 추가이주비에 대한 금융비용은 조합원이 부담한다. - 기본이주비를 대여 받지 않은 조합원에게는 해당 금융기관의 대출금리를 기준으로 입주시 정산한다. | 기본이주비 : 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다. |
- 한도는 정부방침에 따라 금융기관의 최대 대출 범위내. | 기본이주비+추가이주비 | |
제17조 (이주비 상환) | - 기본 이주비의 원금 및 추가이주비의 원리금의 상환은입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른날로 한다. | 이주비 상환 : 입주시 |
제20조 (조합원분양) | - 철거공사 기간 이내에 관리처분계획 및 조합정관에 의거 조합원별 동호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. - 조합원이 부담해야 할 분담금의 납부시점은 계약금 및 중도금 없이 입주시 100% 납부하기로 한다.환급금에 대한 환급시점 및 환급 방법도 동일하다. | 분담금 납부시기 : 입주시 환급금 수령시기 : 입주시 |
제41조 (입주) | - "갑"과 "을"은 협의하여 입주예정 60일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 한다. | |
관리처분계획 주요 내용 | ||
조 항 | 내 용 | 기 타 |
제5조 (신축건축물의 분양기준) | - 새로이 건축되는 건축물은 조합원에게 우선 배정하고 잔여분에 대해 일반분양 등으로 공급한다. | |
- 조합원 분양대상자는 분양신청서 등 조합이 요구하는 서류를 분양신청기간 내에 제출한 자이어야 한다. | ||
제6조 (평형 및 동호수 배정기준) | - 평형신청에 있어 조합원의 권리는 동등하며 조합원에게 분양될 아파트의 평형배정은 조합원의 분양신청서를 기준으로 배정한다. 단, 신축건축물의 평형별 배정에 경합이 있을 경우 종전 토지 및 건축물의 권리가액 다액순으로 우선순위를 정한다. | 평형배정 경합시 : 권리가액순 |
- 조합원의 동호수 추첨은 전산추첨을 원칙으로 한다. | ||
- 신축세대수 이하로 조합원 분양신청한 평형(타입)에 대해서는 분양 예정 건축물의 추산액 다액순으로 분양 구간을 정하여 조합원에게 우선 공급한다. | 조합원 분양으로 완판되지 않는 평형에선 조합원에게 로열층 위주 배정 | |
제8조 (신축아파트의 분양가격) | - 조합원이 분양받을 아파트의 동∙호수별 분양가격은 향, 일조, 조망 등의 가치요소를 반영하여 각각 차등 적용한다. | 층,향에 따라 조합원 분양가 차등 |
제9조 (조합원 분담금 산정기준) | - 조합원 부담금은 분양받을 대지 및 건축물의 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감한 금액으로 산정한다. - 개별 조합원의 권리가액은 종전 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 추산한다. | 조합원 권리가액 = 종전자산 평가액 X 비례율(106.89%) |
제15조 (기타사항) | - 조합원의 권리를 양도∙양수한 경우에는 본 관리처분계획의 권리∙의도 함께 양도∙양수되며 14일 이내에 조합에 신고하여야 한다. | |
- 조합원 종전자산의 신탁에 따라 조합에 일괄적으로 부과되는 조합원 개별 종전자산에 대한 재산세는 조합원 개별 부담으로 조합원이 직접 납부하는 것으로 하되 부득이 조합이 대납할 경우 추후 조합원의 부담금에 가산하거나 환급금에서 상계 처리 한다. | 재산세 : 개별 조합원 납부 원칙 | |
-건축물 철거 예정시기 : 2017년 11월∼2018년 5월 | 조합 제시 일정 |
이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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