부동산 경매에서 아파트를 비롯한 집합건물의 연체관리비가 상당한 골칫덩어리이다.
특히, 상가의 경우에는 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생하여 사전에 현장조사가 필요한 부분이다.
최근 수년간 대법원 판례에 따라 경매 낙찰자는 밀린 관리비 중 공용부분(일반관리비, 청소비, 승강기유지비, 수선유지비, 화재보험료)의 원금만 부담하면 된다.
전용부분 관리비(전기료, 수도료, 급탕비, 난방비, TV수신료)등은 경매낙찰자에게는 부과할 수 없으며 입주자 대표회의가 부담해야 한다.
그러나 현실적인 부분에서는 관리사무소의 횡포(점유자 이사방해, 신규입주자 입주 방해)로 인한 울며 겨자먹기로 부담하는 경우도 있다.
이러한 경우에는 선부담하고 부당이득금 반환청구의 소를 통하여 환급받는 방법도 고민해야 한다.
아울러 관리비의 소멸시효가 3년이기 때문에 관리비 연체가 3년이 지났는지 확인할 필요도 있다.
집합건물이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물을 말한다.
집합건물은 동법률의 적용대상인 1동의 건물중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말한다.
아파트를 비롯한 연립주택, 다세대주택, 오피스, 아파트형 공장, 오피스텔 등 다양하다.
집합건물은 크게 전용부분과 공용부분으로 구분한다.
아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있더라도
특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다.
그러나 집합건물법상 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서
공동으로 유지, 관리해야 하고 그에대한 적정한 유지, 관리도모하기 위해서 소요되는 경비에 대하여는
공유자의 특별승계인에게 그 승계의사 유무와 관계없이 청구할 수 있다고 되어있어 경락인이 체납관리비에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상
경락인은 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서 납부의무를 부담한다.
그러나 법원경매에서 연체관리비는 부동산 명도과정에서 어려움이 발생한다.
아파트를 비롯한 집합건물에서 명도를 하기위해서는 점유자의 이삿짐이 반출해야 한다.
이 과정에서 관리소는 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 대한 비용까지 포함하여 일부라도 미납된 부분이 있다면 이삿짐의 반출을 허용하지 않는 경우가 있다.
그 이유는 낙찰자에게는 공용부분에 대한 비용만을 청구할 수 있지만 실사용자인 전 점유자에게는 공용과 전용부분을 막론하고 모두 청구할 수 있기 때문에
연체관리비 완납을 요구하며 반출을 허용하지 않을 수 있다.
문제는 명도대상 점유자가 연체관리비를 지불할 돈이 없다고 이사를 포기하면, 낙찰자가 기대하는 신속한 명도가 지연되어 피해는 고스란히 낙찰자에게 오는 경우가 있다.
결국 낙찰자에게는 공요부분만 인수한다는 법률에도 불구하고, 연체관리비를 부담하는 경우가 종종 발생한다.
연체관리비는 집합건물의 경매물건 현장조사시에 반드시 관리사무소를 방문하여 확인해야한다.
현장조사 시점에서 연체관리비가 얼마이고, 명도후 입주때가지 증가하는 금액을 분석하여 경매입찰가격 산정에 반영해야 피해를 줄일 수 있다.
관리비중 특별승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위에 대하여는 판례를 중심으로 알아보자.
<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제18조 및 전 아파트소유자의 특별승계인에게 체납관리비를 승계하도록 한 공동주택관리규약에 대하여 판례는
아파트의 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관하여는 새로 이사 간 사람이 승계하여 납부해야한다는 취지로 판시하고 있다.
(대법원 2001.9.20 선고 2001다8677 전언합의체 판결참조)
1. 공용부분 관리비의 범위(O)
집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용주분 관리비에는
– 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지,관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라,
– 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지,관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도
입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지, 관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안되는 성격의 비용은
그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적, 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다
(대법원 2006. 6.29. 선고 2004다 3598, 3604 판결)
2. 공용부분 관리비에 대한 연체료(X)
관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고,
전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분 소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서,
공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(대법원 2006. 06.29 선고 2004다3598,3604 판결)
3. 일반관리비(O)
일반관리비는 아파트 단지를 관리하는 관리소장 이하 관리직원들의 인건비가 대부분을 차지하고
이외에 사무용품비, 전기안전관리대행 수수료, 통신비, 그밖의 간접관리비용으로 구성되어 있으므로,
집합건물 전체의 유지, 관리를 위하여 지출되는 비용으로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다 (의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고2006가단74938 판결)
4. 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비(X)
비록 아파트가 중앙집중식 난방방식을 채택하고 있어 난방비가 개별세대의 사용여부나 사용량을 불문하고 평형별로 동일 금액이 부과된다 하더라도,
난방은 궁극적으로 개별세대의 이익을 위하여 제공되는것일뿐, 집합건물 전체의 유지, 관리와는 무관하고, 나아가 피고의 관리비 납입통지서에도 ‘세대별 난방비’로 표시하고 있으므로,
이는 난방공급방식을 불문하고 전용부분 관리비라 봄이 상당하다 (의정부지방법원 2007.7.25. 선고 2006가단 74938 판결)
5. 소독비(O)
집합건물의 특성상 일시에 건물전체를 빠짐없이 소독하여야 그 효과가 있을 뿐만 아니라 이는 어느 특정세대를 위한 것이 아니라 집합건물 전체의 유지, 관리를 위하여 필요한 비용이므로,
공용부분 관리비라고 봄이 상당하다(의정부지방법원 2007.07.25. 선고006가단 74938 판결)
6. 유선방송료(X)
비록 아파트 단지의 선로구조상 입주자들이 개별적으로 여러 유선방송업체중에서 선택하는 것이 곤란하여
아파트단지 전체와 특정 유선방송업체가 일괄적으로 종합계약을 체결한다고 하더라도, 궁극적으로 이는 개별세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐
집합건물 전체의 유지, 관리와는 무관하므로, 전용부분 관리비라 봄이 상당하다.(의정부지방법원 2007.07.25. 선고006가단 74938 판결)
부동산 투자 빙하기, NPL(부실채권)이 답이다!
첫댓글 진정한 NPL강의는 강의에서만 그치는 것이 아니라!!!
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제가 평소에 존경하는 성박사님이 글 올리셨네요.
많이 배우시기 바랍니다.