<P>카페 글을 올랜만에 올립니다. 부동산뉴스방에 바닥론 뉴스 스크랩 기사 댓을 올리다가 그냥 부동산이야기방으로 다시 옮겼습니다.</P>
<P>크게 심층 분석한 데이터나 해설은 올리지 않겠습니다.</P>
<P>카페회원님들! 요즘 지역주택시장 조정 분위기에 머리도 맑지 않을 것 같고 해서 간단히 의견만 올립니다.</P>
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<P>1.부산/경남(김해,양산) 지역순환흐름(사이클)과 수급으로 봤을때 2012년~2015년 까지 침체-불황기 입니다. 부산/경남의 바닥 얘기는 2015년쯤 되어야 나올 수 있을 것입니다. 아직 대규모 미분양, 준공후 미분양, 중소형 할인분양 이런 기사가 실리지 않았죠. 바닥 아직 멀었습니다. <BR>주택시장은 무거운 수레와 같아 불황탈출(공급이 부족해도 건설사 겁먹고 안움직임)도 어렵지만 한번 움직이면 관성에 의해 계속 움직임(공급이 수요초과되어도 건설사 땅 사둔 것 모두 떨고(분양하고) 지역시장에서 나가려고 함.대규모 미분양 나기까지)이 나타납니다. <BR>그래서 부산/김해/양산은 아파트/오피스텔/도.생.주택 입주물량이 2013년 2.7만세대, 2014년 2.5만세대로 적정수요 대비 공급과잉이 발생합니다. 눈에 보이지 않는 단독, 다세대, 소규모 도심형 생활주택까지 합치면 더 많을 것입니다.</P>
<P>위의 입주물량은 눈으로 확인되는 분양광고 한 곳만을 합친 물량입니다.</P>
<P> <BR>현재 분양한 것만 봤을때 2015년에도 2만세대에 근접하는데... 대규모 미분양 발생으로 건설사들이 장비 챙겨 지역을 벗어나야지 바닥의 전망이 가능할 듯합니다. 그리고 부산시 13개 구별로 입주물량 차이가 현격하니 이것 역시 향후 바닥 탈출 후 반등의 시점이 차이가 있을 것입니다. <BR></P>
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<P>2.서울/수도권은 바닥론/추가하락론 팽팽합니다만 정책적 변수에 의해 움직이는 시장이라 새정부 들어서는 내년 봄~가을 까지 좀 더 지겨봐야 할 곳입니다. 세제정책, 보금자리주택정책, 분양가상한제폐지/재건축이익환수완화/다주택자중과문제(3종 세트 국회계류 중) 이런 정책적 방향에 의해 움직일 것입니다. 물론 세계경제의 방향성도 중요한 요소지만요. <BR></P>
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<P>3.서울/수도권 바닥찍었다는 분들은 주로 건산연/주택연(다소 토건업종 중심 분석), 새칭 부동산 전문가 중 투자자 몰고 다니는 분들인데... 아무도 모릅니다. 세계경기에 따른 국내경기흐름과 정부의 부동산 정책이 결정적으로 작용하는 시장이라 지방과는 차이가 있을듯 하네요. <BR></P>
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<P>4.제가 전망하는 부산지역 바닥시점은 2015년경입니다. </P>
<P>물론 전제가 있습니다. 2013년부터 부산/김해/양산지역이 적정수요(2만 세대) 이하로 아파트/오피스텔/도.생.주택 분양공급물량이 현저히 줄어야 한다는 것 입니다. 부산도심과 정관, 양산은 올 가을부터 신규분양이 좀 뜸 한듯 하고 강서구는 명지를 중심으로 좀 더 공급이 될 것 같은 분위기 입니다.</P>
<P>물론 가격급락도 크게 없겠지만 그렇다고 반등도 없을 것입니다.<BR></P>
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<P>5.입주물량 많거나 기반시설이 부족한 지역은 추가 조정될 것이고 입주물량 적고 기반시설이 양호한 곳 중 호재가 있는 곳은 강보합 또는 일부 상승이 나타날 수도 있을 듯합니다. 입주물량 많은 곳 중 준공 후 미분양의 할인분양 또는 순절매 물건은 2013년~2014년, 길게는 2015년까지 pick가 될 듯도 합니다.<BR>2013년~2015년 사이 정관/양산/강서구(명지) 각각 1만세대씩 입주합니다. 이 물량의 소진이 어느정도 될 무렵 부산중심권역 부터 시작해서 부도심(외곽)으로 시장은 살아 날 것으로 전망합니다. </P>
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<P>6.물론 지역시장의 전반적인 침체에도 문현금융단지, 시민공원 등 2015년 이전에 실물이 들어나는 곳 중심으로는 국부적인 수요발생현상도 나타날 수 있을 것 같네요. </P>
<P>2015년 이후에나 실물이 들어나거나 추진이 가능한 북항, 동해남부선, 명지국제, 가야철도기지창 등은 시간이 좀 더 걸릴 것 같기도 합니다. 물론 시점예상의 변수는 있겠지만요.</P>
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<P>카페 회원님들! 힘내시구요. 고도를 기다리며... 아무리 기다려도 오지 않을 것만 같던 고도가 오랜 기다림 속에 원작과는 달리 현실 삶에서는 오더군요. 저 역시 어떤 종류의 오지 않을 것만 같은 고도를 기다리고 있는 1인입니다.</P>
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<P>그리 밝지 않은 글을 올렸습니다. 하지만 시황은 정확히 판단하심이 맞다고 생각합니다. 다음엔 좀 더 밝은 글을 올리도록 하겠습니다. 물론 제가 본 카페에 그리 자주 글을 쓰는 편도 아니지만요....</P>
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첫댓글부산 산업체 매출 40% 이상 감소... 조선 해운 장기적으로.... 중국으로 이전된 산업들... 과거 가발 신발 목재 산업과 같은 운명,,,,부산 경남은 장기적으로 ..거주민의 소득이 증가는 힘듬...아파트등 부동산 가격은.거주민의 소득 수준에 수렴합니다 대체 산업으로써 해양 플랜트등 이 자리 잡고있쓰나 조선 호경기때와는 비교 할수없습니다
이후에 아파트 가격이 바닥을 쳐서 그시기에 적정 가격으로 주택을 구입하는것~ 이런건 곁가지 수준의 문제라고 봅니다. 장기 지속적 하락과 유령도시의 발생... 해결되지 않는 대책없는 인구 노령화 문제... 부산이 예외 일수가 없는거죠. 전국 최저 소득의 도시 부산인데 말입니다. 아파트가 많이 없는 동구 좌천동 수정동의 경우만 봐도 학교가 사라지고... 군데 군데 빈집들이 많이 있습니다. 노인들도 빠져 나갑니다. 사망...혹은 요양원...으로.. 고독사 문제가 이제 시작입니다. 끝도 안보일것 같습니다. 오늘도 창원에서 65세 노인 여자분 께서 고독사 하셨는데...몇달동안 아무도 몰랐다고 합니다.
첫댓글 부산 산업체 매출 40% 이상 감소... 조선 해운 장기적으로.... 중국으로 이전된 산업들... 과거 가발 신발 목재 산업과 같은 운명,,,,부산 경남은 장기적으로 ..거주민의 소득이 증가는 힘듬...아파트등 부동산 가격은.거주민의 소득 수준에 수렴합니다 대체 산업으로써 해양 플랜트등 이 자리 잡고있쓰나 조선 호경기때와는 비교 할수없습니다
업자들이 왈 부산 아파트 일본 사람들이 삿다고 헛소문 퍼트리고 참 웃기지요
부산 양산 김해는 고리월성 원자력 발전소 문제 생기면 그냥 맨몸으로 나와야 하는데 무슨 가격이 있겠습니까
이후에 아파트 가격이 바닥을 쳐서 그시기에 적정 가격으로 주택을 구입하는것~ 이런건 곁가지 수준의 문제라고 봅니다.
장기 지속적 하락과 유령도시의 발생... 해결되지 않는 대책없는 인구 노령화 문제...
부산이 예외 일수가 없는거죠. 전국 최저 소득의 도시 부산인데 말입니다.
아파트가 많이 없는 동구 좌천동 수정동의 경우만 봐도 학교가 사라지고... 군데 군데 빈집들이 많이 있습니다. 노인들도 빠져 나갑니다. 사망...혹은 요양원...으로..
고독사 문제가 이제 시작입니다. 끝도 안보일것 같습니다. 오늘도 창원에서 65세 노인 여자분 께서 고독사 하셨는데...몇달동안 아무도 몰랐다고 합니다.
좋은 글 감사합니다
양산에 평당 380만원한다고 울산에 번영교앞 상떼빌앞에 프랭카드 날리고 있어요...양산은 울산사람이 투기로 많이 했어요..아마도 미입주 엄청날듯 합니다.....
인구가
350만
생산시설
전무
투기세력
한탕
이제
대폭락의
길을
걷는다고 봄