미국 은행에는 큰 부동산 문제가 있지만 주거용이 아닌 상업용입니다.

[이매진]

미국 은행에는 큰 부동산 문제가 있지만 주거용이 아닌 상업용입니다.

https://mishtalk.com/economics/banks-have-a-big-real-estate-problem-but-its-commercial-not-residential/

Banks Have a Big Real Estate Problem But It’s Commercial, Not Residential – MishTalk

주거용 모기지에 대한 은행의 운명 루프 이야기는 잊어 버리십시오. 대신 스포트라이트를 그것이 속한 곳에 두십시오.

주거용이 아닙니다!

한 독자가 나에게 Peter Schiff에 대한 논평을 요청했습니다 . 은행은 2007년보다 오늘날 더 큰 부동산 문제를 안고 있습니다.

은행은 2007년보다 현재 주택시장에 더 취약합니다.

주류에 있는 대부분의 사람들은 그 말을 비웃을 것입니다. 그들은 오늘날 상황이 매우 다르다고 말할 것입니다. 결국 서브프라임 모기지 시장에서는 큰 문제는 없습니다. 우리는 기본값이 크게 급증하는 것을 보지 못하고 있습니다. 그것은 사실이다. 이번에는 문제가 다릅니다. 그리고 실제로는 더 나쁩니다.

그렇다면 문제는 무엇입니까?

Peter Schiff가 최근 팟캐스트에서 설명했듯이 이번에 문제는 모기지 자체입니다.

Peter가 지적했듯이 3% 모기지는 차용인에게 큰 자산입니다. 그러나 이는 대출자에게는 큰 책임입니다. 따라서 채무 불이행은 은행에 이익이 될 것입니다. 그들은 이론적으로 집을 압류하여 다른 사람에게 재판매하고 훨씬 더 높은 금리로 모기지를 쓸 수 있습니다.

따라서 이것은 매우 다른 위기입니다. 그러나 채무 불이행 여부에 관계없이 보유하고 있는 모든 모기지에서 돈을 잃고 있기 때문에 상황은 더 나쁩니다. … 그러니까 이게 더 큰 거죠. 은행에게는 더 큰 문제이다. 그들은 더 많은 돈을 잃고 있고, 2008년보다 지금 더 많은 돈을 잃을 것입니다. 이는 우리에게 더 큰 구제금융이 필요하다는 것을 의미합니다. 이들 '너무 커서 실패할 수 없는' 은행들은 지금 당시보다 훨씬 더 큰 문제에 직면해 있으며, 이들을 구제하려면 훨씬 더 큰 규모의 QE가 필요할 것입니다. 문제는 인플레이션이 현재만큼 높고 더 높아질 때 연준이 어떻게 그렇게 할 것인가 하는 것입니다.

총체적인 어리석음

우선, 은행은 자신이 만든 모기지를 유동화하거나 이를 Fannie Mae에 버리는 경향이 있습니다.

둘째, 떠나는 사람은 거의 없을 것입니다. 2007년에 발생한 디폴트 위기에 비해 자본이 너무 많습니다.

셋째, 연준은 은행이 손실을 처리하는 데 도움이 되는 유동성 프로그램(BTFP 아래 설명)을 갖추고 있습니다.

은행 운영이 중단되었습니다. 은행 운영이 다시 시작된다면 이는 주택 모기지로 인한 것이 아닙니다.

연준의 긴급 유동성 프로그램

세인트루이스 연준의 BTFP 자금 데이터

연준은 실리콘 밸리 은행이 파산하자 BTFP 프로그램을 시작했습니다.

소규모 지역 은행들은 장기 국채에 대한 과도한 차입으로 인해 장부상 손실과 은행 운영으로 인해 어려움을 겪었습니다.

이에 대해 연준은 손실을 무시하고 액면가로 스왑을 제공함으로써 은행을 손실로부터 보호하기로 합의했습니다.

BTFP 용어

• 적격 담보 - 미국 재무부, Fannie Mae 및 Freddie Mac과 같은 정부 후원 기업, 연방 주택 대출 은행을 포함한 특정 미국 정부 기관의 직접적인 의무입니다. 또한 Ginnie Mae, Fannie Mae 및 Freddie Mac이 발행 및/또는 완전 보증한 모기지 담보 증권도 자격이 있습니다.
• 대출 조건 - 기관은 약속된 적격 담보 가치까지 대출할 수 있습니다. 담보는 동등한 가치, 즉 차감 없이 평가됩니다. 대출금은 언제든지 위약금 없이 선불로 지불할 수 있습니다. 이율은 대출 기간(최대 1년) 동안 고정되며 익일 지수 스왑 이율에 10 베이시스 포인트를 더해 계산됩니다. 요금은 할인 창구 웹사이트 에 매일 게시됩니다  . 사전 지원은 2024년 3월 11일까지 또는 프로그램이 연장될 경우 그 이상까지 가능합니다.

지급능력 문제가 아닌 유동성 문제

이는 지급능력의 문제가 아닌 유동성의 문제입니다. 미국은 디폴트를 당하지 않을 것이며 국채는 무가치하지 않습니다. 연준은 은행 운영을 중단하기를 원했고 손실을 숨기는 방법으로 그렇게 했습니다.

그러나 보고서에 숨겨져 있더라도 종이 손실은 여전히 ​​현실입니다. 이는 금리 상승 환경에서 은행의 대출 의지에 영향을 미칩니다.

자세한 내용은 연준의 긴급 유동성 프로그램(BTFP)이 1000억 달러를 넘었습니다. 무슨 일이 일어나고 있나요?

상업용 부동산 파멸 루프

월스트리트저널(Wall Street Journal)은 부동산 파멸의 고리가 미국의 은행을 위협한다고 보도 하지만 그 고리는 상업적이다.

OZK 은행은 CEO인 George Gleason이 1979년에 은행을 인수했을 때 아칸소 시골 지역에 두 개의 지점을 가지고 있었습니다. Little Rock 대출 기관은 오늘날 마이애미와 맨해튼의 부동산을 포함하여 수십억 달러의 상업용 부동산 대출을 보유하고 있으며 그곳에서 건설 자금을 지원하고 있습니다. 5번가에 있는 1,000피트 높이의 사무실과 고급 주거용 타워입니다.

전국의 지역 은행들은 비슷한 플레이북을 따랐으며 지난 10년 동안 대도시에서 상업용 부동산 대출과 관련 투자를 마음껏 즐겼습니다.

현재 상업용 부동산 시장이 붕괴되고 있는 가운데, 수조 달러에 달하는 대출과 투자는 은행 산업은 물론이고 잠재적으로 더 넓은 경제에 다가오는 위협이 되고 있습니다. 은행의 노출은 일반적으로 보고되는 것보다 훨씬 더 큽니다. 은행은 대출 손실로 인해 은행이 대출을 중단하게 되어 부동산 가격이 추가 하락하고 더 많은 손실을 초래하는 운명의 고리 시나리오를 시작할 위험에 처해 있습니다.

사무실 공석이 급증한 대도시에서 파멸의 고리 시나리오가 나타나기 시작했습니다. 부채를 재융자할 수 없거나 높은 이율로만 할 수 있는 부동산 투자자들은 채무 불이행을 하고 있습니다. 더 이상 부채 상환을 받지 못하는 대출 기관은 종종 해당 모기지의 가치를 기록해야 합니다. 때로는 은행이 부동산을 소유하게 되는 경우도 있습니다.

부동산 투자자 RXR의 스콧 레츨러 최고경영자(CEO)는 "지금 배관이 막혀 있다"고 말했다. "그리고 이는 결국 상업용 부동산 시장과 은행 시스템에 넘쳐날 백업을 만들 것입니다."

미국 지역 및 소규모 은행의 CRE 노출로 인해 등급이 압력을 받을 수 있음

Fitch는 미국 지역 및 소규모 은행의 CRE 노출로 인해 등급이 압력을 받을 수 있다고 보고합니다.

자산 규모가 1,000억 달러 미만인 미국 은행은 대형 은행에 비해 상업용 부동산(CRE) 펀더멘털 악화에 더 취약하며, 이는 자산 및 총 자본 대비 상대적 노출 비율이 높기 때문에 신용등급 압박을 가중시킬 수 있다고 피치 레이팅스는 밝혔습니다.

긴축된 통화 환경은 대부분의 CRE 부동산의 담보 가치와 거래량에 압력을 가했으며,  사무실 공간에 대한 수요 의 구조적 변화는  해당 자산 클래스의 점유에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 이러한 요인들은 CRE 대출이 집중된 은행의 신용위험을 증가시키며, 미국 은행의 CRE 대출 포트폴리오의 자산건전성에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

사무실 시장에 CRE 노출이 더 집중된 은행, 특히 공실 추세가 훨씬 약한 은행은 단기 및 중기적으로 적당한 스트레스에 직면합니다. 예를 들어 샌프란시스코, 휴스턴, Dallas/Ft.를 포함한 대도시입니다. 참고로, 워싱턴 DC와 시카고는 2023년 1분기 기준 사무실 공실률이 높았습니다.

BTFP 적격 담보

BTFP 적격 담보를 다시 살펴보세요. 여기에는 패니 매(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac), 지니 매(Ginnie Mae)가 포함됩니다. 상업용 부동산이나 기타 은행 대출은 포함되지 않습니다.

CRE 및 기타 유형의 은행 대출은 지급 능력 문제입니다.

연준은 모기지와 국채를 보호함으로써 모든 주택 모기지 위기를 억제했습니다.

은행의 가장 큰 문제는 상업인데 주거용 주택 시장은 엉망이다.

연준이 어떻게 주택 시장을 파괴하고 인플레이션을 일으켰는가

연준은 인플레이션을 통제하기 어렵게 만드는 큰 문제를 스스로 만들고 있습니다.

논의를 원하시면 연준이 주택 시장을 파괴하고 인플레이션을 창출한 방법을 참조하십시오 .

연준은 주택 시장을 파괴했지만 이것이 은행에 미치는 영향은 미미할 것입니다. 상업용 부동산이 핵심 이슈다.