화성시의 맹지거래량이 급증하는 이유

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#맹지

#땅투자

#화성시

화성 맹지 거래량이 꾸준히 증가하는 건

개발이슈가 꾸준히 증가하고 있기 때문이다

맹지 거래량이 많다는 건

실수요명분(건축목적)으로 움직이는 경우는

전무하다는 것

거래 시 소액 투자자가 대다수를 차지하고 있다는 증거다

#동탄신도시

화성엔 많은 수의 기획부동산도 잠입해 있다

거래를 주도하고 있다

1억 안팎의 소액투자자를 상대로 영업하고 있는 것

기획부동산은 개발이슈거리를 적극적으로

모색하는 경제동물이기 때문이다

소액투자자들 입맛에 맞는 물건을 물색한다

기획부동산의 개발능력은 전무하다 보니

애오라지 개발이슈 하나에 모든 걸 걸고 있는 것

개발이슈가 부족한 부분은

주변가치를 통해 메운다

주변가치에 모든 사안을 건다

즉 맹지 주변의 가치에 사활을 걸고 있는 지경

예) 화성의 경우 역세권의 가치가 중요하다

인구규모 대비 역세권이 태부족

(현재 3개)

#수도권

#충청도

화성의 대표적 랜드마크는 동탄신도시다

동탄신도시가

화성의 현재(동탄1신도시)와 미래(2신도시)를

대변하는 입장이기 때문

동탄신도시의 완성도를 높이기 위한 방안이 있다

화성에 입성할 동탄도시철도가 바로 그것

서해선복선전철 그 이상의 가치를 인정 받을 것으로 보임

유(완성도↑)에서 유를 발현하는 것이기 때문

(∵상업공간 주변을 개발하는 입장)

#동탄

동탄도시철도의 개요

착공(내년)

완공시점(2027.12)

동탄신도시의 교통 분담을 담당할 도시철도

(노면전차로 건설됨)

지난 2021년 8월31일 기본계획이 수립되었다

김포골드라인에 이어 국내 두 번째로 자체재원조달방식으로

건설

국비 지원이 없어 예비타당성 조사를 받지 않았다

#자연녹지지역

동탄1,2신도시는 전국 모든 신도시 중

고덕국제신도시, 교산신도시, 계양신도시

진안신도시와 같이

수도권 전철 노선이 다니지 않는다

이 신도시들 중 인구규모가 가장 큰 데도 말이다

동탄인덕원선, 수도권광역급행철도 A노선과 함께

추진될 노선 중 하나가 바로 동탄도시철도다

동탄신도시는 지금도 진화 중이다

동탄신도시의 진정한 완성은 동탄도시철도가

완성되는 오는 2027년 즈음 맛보게 됨

화성의 지역잠재력과 투자가치가

여전히 높은 이유다

동탄도시철도가 화성의 또 다른 희망이다

동탄장지역을 제외하곤

모두 환승역이다

1호선

수인분당선

동탄인덕원선

GTX-A노선과 환승이 될 예정이다

환승역

망포역(수인분당선)

오산역(1호선)

병점역(1호선)

동탄역(동탄인덕원선, GTX-A노선, 1공구/2공구)

솔빛나루역(1호선)

동탄호수공원역(1공구/2공구)

#도시지역

#경기도

기점-병점역(1공구) 망포역(2공구)

종점-동탄장지역(1공구) 오산역(2공구)

노선도

망포역~태장역~신영통역~반월교차로역~돌모루역~

석우역~예당역~영천사거리역~동탄역~동탄출장소역~

신리천역~왕배산역~남동탄역~송동역~방교역~

운암역~오산시청역~오산역

병점역~서동탄사거리역~마당뫼사거리역~다은역~

솔빛나루역~국제고입구역~여울공원역~영천역~

치동천역~청계중앙공원역~동탄목동역~목족골역~

산척역~송방천역~동탄호수공원역~동탄장지역

동탄호수공원

화성의 미래를 이끌 역세권들

(동탄도시철도의 매력)

예당중고등학교와 노작공원에 입성할 예당역의

토지이용범위(석우동일대)

지목 - 답

개별공시지가 - 680,000원

자연녹지지역

제1종일반주거지역

제1종지구단위계획구역(2018-09-20)(동탄(1)지구)

공공공지(저촉)

근린공원(저촉)

택지개발지구

동탄여울공원과 트라이엠파크 인근에 들어설

여울공원역(오산동)

면적-31,084제곱미터

개별공시지가-588,000원

자연녹지지역

제2종일반주거지역(동탄2지구)

제3종일반주거지역(동탄2지구)

준주거지역(동탄2지구)

지구단위계획구역(화성동탄(2))

근린공원(동탄2지구)(저촉)

도로구역<도로법>

택지개발지구

청계중앙공원과 카림애비뉴(대형상권) 인근에

들어설 청계중앙공원역의 토지이용범위

(청계동일대)

면적-54,580.4제곱미터

개별공시지가-738,000원

일반상업지역(동탄2지구)

자연녹지지역

제2종일반주거지역(동탄2지구)

제3종일반주거지역(동탄2지구)

지구단위계획구역(화성동탄(2))

근린공원(2014-10-01)(동탄2지구)(저촉)

토석채취제한지역<산지관리법>

택지개발지구

목족골역(목동)

면적-50,121.2제곱미터

개별공시지가 - 867,000원

근린상업지역(동탄2지구)

자연녹지지역

제2종일반주거지역(동탄2지구)

제3종일반주거지역(동탄2지구)

지구단위계획구역(화성동탄(2))

근린공원(동탄2지구)(저촉)

임업용산지

토석채취제한지역

택지개발지구

하천구역(신리천)<하천법>

송방천역(신척동) - 남측에 동탄호수공원이 있다

#대지

#계획관리지역

동탄호수공원역(장지동) - 바로 옆에 동탄호수공원이 있다

면적(42,079.3제곱미터)

개별공시지가(710,000원)

자연녹지지역

제1종일반주거지역(동탄2지구)

제2종일반주거지역(동탄2지구)

제3종일반주거지역(동탄2지구)

준주거지역(동탄2지구)

지구단위계획구역

비행안전제3구역

산림보호구역<산림보호법>

임업용산지

택지개발지구

동탄장지역(장지동일대) - 인근에 마등산과 동탄기지가 있다

면적 - 20,338.8제곱미터

개별공시지가 - 745,000원

근린상업지역

자연녹지지역

준주거지역

지구단위계획구역

비행안전제3구역

도로구역

택지개발지구

하천구역(장지천)

남동탄역(산척동) - 인근에 레이크꼬모 동탄이 있다

일반상업지역

자연녹지지역

지구단위계획구역

도로구역

산림보호구역

임업용산지

택지개발지구

왕배산역(산척동) - 동탄도시철도 2공구의 역 중 하나다

면적(14,109제곱미터)

개별공시지가(653,000원)

제2종일반주거지역

제2종전용주거지역

제3종일반주거지역

지구단위계획구역

임업용산지

택지개발지구

신리천역(오산동) - 2공구 구간의 역 중 하나

면적(53,976제곱미터)

근린상업지역

일반상업지역

자연녹지지역

제1종일반주거지역

준주거지역

지구단위계획구역

택지개발지구

하천구역(신리천)

#일반주거지역

#택지개발지구

화성의 랜드마크 - 동탄신도시와 송산그린시티

그리고 서해선복선전철, 동탄도시철도

이 중 동탄신도시는 송산그린시티의 규모와 거의 같아

그 규모가 대단하다

동탄신도시가 완성되는 날부터

화성은 수원을 제치고 경기도 1위의

도시로 업로드 될 것이고

수도권에서 두 번째 광역시 고지에 올라 갈

것이다

화성의 발전이 비약적인 건

두 가지 이유 때문

라이벌이 많고

랜드마크 역시 많아서다

라이벌은 용인 평택 수원 오산,

랜드마크는 동탄신도시 동탄호수공원 전곡항 등으로 점철됨

(바다가 있어 충청권과 연동 가능)

희망적인 건

라이벌과 랜드마크가 매년 증가세라는 것

인구가 꾸준히 증가하는 것처럼

지역라이벌과 랜드마크 역시 꾸준히 증가하고 있다

예) 성남이 화성의 새로운 라이벌로 등극한 지경

최근 성남 주거인구를 앞질러 화성이

경기도 인구 순위 4위에 오른 지경

조만간 성남처럼 3개의 구(區)가 정립될 것으로 보인다

향남구 동탄구 봉담구 등으로 말이다

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부동산은 인생이다, 김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그 (naver.com)

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