토지수용의 절차
Ⅰ. 토지 수용이란 무엇이며, 어떤 절차를 거치게 되는가
1. 토지수용제도
사업시행자가 공익사업용지를 취득하고자 할 경우에 사업시행자와 토지 소유자간의 협의에 의하여 취득하는 것이 바람직하나 소유자가 보상액 저렴 등의 사유로 보상협의에 불응함으로써 협의가 성립하지 않거나 소유자 불명 등으로 협의를 할 수 없을 경우에 공익사업을 신속하고 효율적으로 수행할 수 없을 경우에 공익사업을 신속하고 효율적으로 수행할 수 있도록 토지취득 절차를 규정한 것을 말합니다.
2. 토지수용의 의미
특정한 공익사업의 효율적인 수행을 통한 공공복리증진을 위하여 타인의 토지 등이 필요한 경우 토지소유자의 의사에 불구하고 보상을 전제로 하여 사업시행자가 법적 절차를 거쳐 강제로 이를 취득하는 것을 말합니다.
3. 토지수용의 법적 근거
○ 헌법 제23조제3항에서는 공공필요에 의한 재산권의 수용,사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로 정하되 정당한 보상을 지급하도록 규정하고 있고,
○ 공익사업을위한토지등의취득및보상에 관한법률에서는 공익사업을 위한 토지의 협의취득,수용 및 보상에 관한 일반법으로서 협의취득 및 수용할 수 있는 대상사업, 수용절차 및 그 효과 등에 대하여 규정하고 있습니다.
※「국토의계획및이용에관한법률등」개별법에서는 개별사업에 대한 실시계획인가 및 고시 등이 있은 경우 이를 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 사업인정 또는 고시와 동일한 절차를 거친 것으로 보도록 토지수용, 사용에 관한 특례 규정을 두고 있습니다.
Ⅱ. 토지수용위원회에서는 무슨일을 하는가
1. 설치목적 및 근거
공익사업에 필요한 토지의 수용 등에 관한 재결을 하기 위하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 “토지보상법” 이라 한다) 제49조의 규정에 의거 설치된 준사법적 행정기관입니다. 건설교통부에 중앙토지수용위원회가 각 시,도에 지방토지수용위원회가 설치되어 있습니다.
2. 토지수용위원회의 역할
토지수용위원회는 협의보상이 어려울 때 사업시행자의 수용재결 신청이 있는 경우 법적절차에 따라 당사자의 의견을 듣고 관계 자료 등을 심리한 후 재결을 행하는 기관으로서 사업시행자에게는 사업시행을 원활하게 시행할 수 있도록 하고 토지소유자 등에게는 정당한 보상금을 받을 수 있도록 도와줌으로서 양자의 이해를 조절시켜 주는 역할을 하고 있습니다.
Ⅲ. 토지수용은 어떤 절차로 이루어지나
1. 토지수용의 필요성
국가나 지방자치단체 및 공공단체는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.
각종 공익사업의 시행을 위하여 토지 취득을 필요로 하는데 국가나 공공단체 등은 이들 토지를 취득하기 위하여는 토지소유자와 협의에 의한 매매계약을 체결한 후 보상금을 지급하고 토지에 관한 소유권을 취득하는 것이 원칙입니다.
그러나 협의매수가 불가능한 경우에 사업시행자가 공익사업용지를 취득할 수 없다면 사업 시행이 곤란하게 되므로 공익사업의 효율적인 수행을 위하여 토지보상법령에서 정한 공익사업에 해당되는 경우 일정한 법적 절차에 따라 토지 등의 소유권 등을 강제로 취득하게 됩니다.
공익사업에 필요한 토지를 취득하는 방법은 민법에 의한 순수한 사법상 매매계약, 토지보상법령에 의한 협의취득 및 토지수용재결에 의한 강제취득방법이 있습니다.
○ 협의취득
사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 민법 또는 토지보상법령의 규정에 따라 토지소유자와 협의에 의하여 매매계약을 체결하고 보상금을 지급한 후 소유권을 취득하는 것입니다.
○ 수용재결에 의한 취득
토지소유자와 보상협의가 성립되지 않을 경우 토지보상법령에서 정한 절차에 따라 사업시행자가 재결기관의 수용재결을 받아 수용개시일까지 보상금을 지급 또는 공탁하고 소유권을 강제로 취득하는 절차입니다.
2. 토지수용의 절차 및 소유자 참여 방법
토지수용을 하기 위하여 사업시행자는 먼저 토지소유자와 보상협의를 하고 협의가 이루어지지 않을 때에는 수용재결에 의한 취득을 할 수 있으며 협의매수와 수용에 의한 취득절차는 다음과 같습니다.
○ 사업인정
사업인정이란 사업시행자가 공익사업을 시행하는 경우 해당사업에 편입되는 토지에 대한 협의취득이 불가능하여 공익사업 수행이 곤란한 경우에 사업시행자에게 법률의 힘에 의하여 강제로 특정한 재산권을 취득할 수 있는 권한을 부여하는 처음 단계의 행정행위를 의미합니다.
모든 사업이 사업인정을 받을 수 있는 것이 아니며, 토지보상법 제4조의 규정에 해당하는 공익사업에 해당되는 경우에만 사업인정을 받을 수 있습니다.
- 철도,도로사업, 택지개발사업, 주택건설사업 등(열거주의)
※ 도로법 등 개별법에서 도로구역결정고시 등을 사업인정으로 보도록 특례를 정하고 있는 경우도 있습니다.
○ 사업인정의 효력
- 사업시행자에게 토지수용권 부여
- 수용대상물 확정
※ 토지세목고시 및 토지소유자 등에게 통지
- 관계인 범위 한정
※ 피수용자로서 관계인은 사업인정 고시 이전의 권리자에 한정되므로 사업인정고시 이후에 수용대상토지에 새로이 권리를 취득한 자는 수용자로서 수용재결에 참여할 수 없음.
- 토지소유자는 토지보전의무 발생
※ 사업인정은 사업시행자에게 수용권을 설정해 주는 행정행위이므로 그 사업에서 제외되고자 하는 토지소유자는 사업인정단계에서 이 행정처분에 대하여 다투어야 하며, 나중에 수용재결단계에서 다툴 수 없습니다.
○ 수용재결 신청
수용재결은 사업시행자만이 신청할 수 있습니다.
수용재결의 신청기간은 사업인정 고시 후 1년 이내에 신청하여야 하며, 만약 1년이 경과된 후에도 재결신청이 없으면 사업인정은 그 효력을 상실하게 됩니다.
다만, 도로법 등 개별법에서 재결신청기간의 특례를 정한 경우에는 그 사업기간 내에 재결신청이 가능하며, 사업시행자가 보상의 지연 등의 사유로 사업기간 내 재결신청을 하지 못할 경우에는 반드시 사업기간의 종료 전에 사업기간 연장을 위한 사업인정변경고시를 하여야 합니다.
-수용재결신청 청구
토지소유자 등은 사업시행자가 부당하게 재결신청을 지연함으로써 불이익을 받는 사례를 방지하기 위해 재결신청을 조속히 하도록 청구할 수 있습니다.
재결신청 청구를 하고자 하는 자(소유자 및 관계인)는 보상협의 기간이 경과한 후 재결신청 청구서를 사업시행자에게 직접 방문 또는 우편으로 제출하여야 합니다.
사업시행자는 재결신청 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청을 하여야 하며 60일을 경과하여 재결신청한 경우에는 ‘소송촉진등에관한특례법’에 의한 소정의 법정이자를 보상금에 가산하여 지급하여야 하며, 이 경우 지체가산금은 토지수용위원회가 재결서에 기재합니다.
※ 단, 협의중에 재결신청 청구를 한 경우에는 지체가산금 기산시점은 협의기간 만료일 다음날부터 적용됩니다.
○ 수용재결신청 공고, 열람
토지수용위원회는 사업시행자로부터 재결신청서가 접수되면 그 신청서 및 관계서류 사본을 토지 등의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구청장 포함)에게 송부하여 공고 및 열람을 의뢰하고, 관할 시장, 군수 또는 구청장은 이를 공고하고 공고한 날부터 14일 이상 관계서류 사본을 일반에게 열람하게 합니다.
동시에 시장, 군수 또는 구청장은 공고의 내용과 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하며, 토지소유자 등은 열람기간내에 당해 시장 ․ 군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다. 의견서에는 수용과 관련된 요구사항(예를 들면 보상액 저렴, 잔여지수용청구, 물건의 누락, 기타 권리주장 등)을 명확하게 기재하여야 합니다.
의견서 제출에 관한 법정 서식은 없으나, 별지 서식을 참조하여 의견 요지를 명확히 기재한 후 관계자료를 첨부하여 제출하면 되고, 토지수용위원회에서는 소유자로부터 제출된 의견을 당해 토지 등의 감정평가시 참고하고 법적 다툼이 있을 때에는 이를 심사한 후에 수용재결을 하게 되므로 의견내용은 가급적 간결하고 명확하게 기재하여야 합니다.
○ 의견검토 및 사실조사
토지수용위원회는 소유자 등이 제출한 의견에 대해서 검토한 후 사실확인이 필요한 경우 현지조사를 실시하며, 수용재결을 위한 감정평가의뢰시 토지소유자 등이 제시한 의견을 해당평가사에게 송부하여 평가시 참고하도록 하고 있습니다.
○ 감정평가 및 보상액 산정
보상액산정의 가격시점은 협의의 경우 협의성립 당시, 수용재결에 의한 경우는 재결 당시를 기준으로 하며, 감정평가는 토지보상법 제68조제1항의 규정에 따라 2인의 감정평가업자(협의시 평가한 감정평가업자는 제외)에게 평가의뢰합니다.
※ 참고로 토지소유자가 감정평가업자 선정을 할 수 있도록 한 「토지보상법」제68조의 규정은 수용 및 이의재결 단계에서는 적용되지 않습니다.
보상액은 2인의 감정평가업자가 평가한 평가액을 산술 평균하여 결정하고, 수용평가금액이 사업 시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 사업시행자가 제시한 가격으로 보상액을 결정하게 됩니다.
※ 보상액 결정시 사업시행자 제시액과 수용평가액은 토지소유자 등의 필지별 또는 각각의 물건별로 비교하는 것이 아니라, 토지 소유자 등의 토지 또는 물건의 개인별 보상액 총액을 비교하여 높은 가격을 보상액으로 결정합니다.