대수선한 건물가액의 취득가액산정에 관하여 (환산취득가를 취득가액으로 산정시 양도비및 자본적지출액?)

[주황규 팀장]

대수선한 건물가액의 취득가액산정에 관하여

| 답변일자 : 2014-04-08

● 질문

1.사실관계<구체적으로 기재>
1989.8.3일 사용승인일자
연면적(지하1층-5층) 430.23평방미터에서 2003.7.22 건물 부분철거197.5평방미터 , 철거후 면적 232.73(연면적)
본인이 1989년 신축한 건물을 관할구청에서 건물과 토지 일부분을 수용하여 도로로 편입하였습니다. 건물의 부분철거후 건물대수선비용으로 \390,000,000 들여 수리한 이건물을 양도하고자 합니다
. 1989년 신축당시의 영수증과 공사계약서 없음
. 2003년 부분철거후 대수선 공사계약서와 영수증.은행내역 확인됨




2.질의사항
양도차익을 계산함에 있어서 건물의 취득가액산정이 궁금합니다
2003년 대수선한 자본적지출금액으로 취득가액 산정해야하는지요
1989년 신축한 건물면적에 관하여 환산실가 적용부분에 관하여 궁금합니다

● 답변

1. 신축 당시의 신축비용을 입증할 수 있는 증빙서류의 분실 등 여타의 사유로 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(취득가액)을 순차적으로 적용하는 것이며 일반적으로 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산가액으로 취득가액을 계산합니다.

2. 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 환산가액과 개산공제액(3%)을 합한 금액이 자본적지출액(대수선비용)과 양도비를 합한 금액보다 적은 경우에는 자본적지출액과 양도비를 합한 금액을 필요경비로 할 수 있는 것입니다.

3. 귀 사례의 경우, 신축당시(1989년) 신축비용을 확인할 수 없어 잔존건물에 대한 환산가액을 취득가액으로 하는 경우라면 대수선비용은 필요경비(자본적지출액)로 공제받을 수 없는 것이며, 만약 자본적지출에 해당하는 대수선비용과 양도비를 합한 금액이 환산가액과 개산공제액을 합한 금액보다 더 크다면 대수선비용과 양도비를 합한 금액을 취득가액으로 공제가능한 것입니다.

아래의 예규해석사례를 참고하십시요.

○ 서면4팀-1634, 2005.09.09

【제목】리모델링(Remodeling) 주택에 대한 양도소득세 과세방법

【질의】

(사실관계)

ｏ ○○○○아파트 리모델링 주택조합은 주택법 제32조 및 제42조, 동법 시행령 제37조 및 제47조에 의거 아래와 같이 리모델링 사업 시행함.

2002.7.4. : 리모델링 주택조합 결성(아파트 소유자 95명, 96세대)

2004.1.12. : 리모델링 주택조합 설립인가(○○구청장)

2004.5.31. : 조합원 이주완료

2004.8.10. : 공사 착수하여 진행중(공사기간 2004.8.10.∼2005.10.10.)

2005.10월 : 완공 예정

ｏ 리모델링의 범위

- 건물의 골격 유지

- 내부시설 철거 및 구조 변경

- 전용면적 20％ 증가(44.99평에서 → 55평으로 10평 증가)

- 조합원의 재산권 변동 없음

- 세대당 증개축비 부담액 : 160백만원

(질의)

1) 리모델링 사업기간에 대한 보유기간 및 거주기간 계산

2) 리모델링 주택의 일시적 2주택 특례 적용

3) 장기보유 특별공제율 계산

4) 리모델링주택을 양도하여 실거래가 양도차익 산정시 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 계산

5) 리모델링주택의 양도차익 계산 방법(소득세법 시행령 제166조 적용여부)

6) 리모델링주택을 양도하여 기준시가에 의한 양도차익 산정시 취득가액의 계산

【회신】

1. 공동주택의 리모델링의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항(1세대 1주택의 범위)에서 정하는 보유기간의 계산은 건물의 증축ㆍ개축 등과 같이 리모델링 전ㆍ진행중(사업기간)ㆍ후의 보유기간을 통산하는 것이며, 거주기간의 계산에 있어 리모델링 사업기간 중의 실제 거주한 기간은 포함되는 것이나, 실제 거주하지 않은 기간은 제외되는 것임.

2. 리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없는 바, 리모델링 공사기간과 관계없이 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 리모델링 주택과 양도하여야 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 2주택의 비과세특례를 적용받을 수 있는 것임.

3. 장기보유특별공제율은 양도당시의 주택 면적을 기준하여 적용하는 것이므로, 리모델링 공사로 전용면적이 44.99평에서 55평으로 증가하여 기준면적(149㎡)을 초과하는 경우 「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 기준면적 미만 고가주택의 공제율을 적용받을 수 없는 것임.

4. 주택투기지역내의 리모델링 주택을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 그 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 다목, 동법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임.

매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산가액에 의하는 바, 환산가액은 동법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호(환산한 취득가액＝양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)규정에 의하는 것이며, 이 경우 환산한 취득가액외의 기타필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시의 기준시가×3％(미등기양도자산의 경우 0.3％))으로 하는 것으로서 리모델링 공사비용 등 추가부담금은 취득가액을 실지취득가액에 의하는 경우외에는 필요경비에 산입하지 않는 것임.

5. 리모델링된 주택에 대한 양도차익의 산정은 「소득세법」 제100조의 규정에 의하는 것으로서, 「주택법」에 의한 주택리모델링사업에는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업 또는 주택재건축사업에 관한 양도차익 산정방법을 규정한 「소득세법 시행령」 제166조의 규정이 적용되지 아니함.

6. 리모델링 주택을 양도하여 기준시가로 양도차익을 산정시 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」 제99조의 규정에 의하여 당해 주택의 양도 또는 취득당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것이며, 리모델링으로 증가한 면적(연면적의 순증가분을 말함)에 대한 기준시가는 리모델링 완성당시의 동법 동조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정한 가액을 취득가액에 산입하는 것임.

※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다.

● 상담분류 :

양도소득세

● 관련법령 :

소득세법    제97조