분묘기지권 해결방법

[박종윤]

분묘기지권 해결방법

1 . 분묘기지권

① 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우,

② 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유 함으로써 시효로 인하여 취득한 경우,

③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우 가운데 한 가지 요건만 갖추면 성립한다.

그 범위는 그 분묘의 기지뿐 아니라 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 안에서 분묘기지 주변의 공지(空地)를 포함한 지역에까지 미치는 것으로 본다(대법원 판례 85다카2496). 그 존속기간은 민법의 지상권 규정을 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따른다.

특별한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권이 존속한다고 해석한다(대법원 판례 81다1220).분묘기지권은 종손(직계 즉 장자상속원칙에서)에 속하는 것이나 분묘에 안치된 선조의 자손도 분묘의 기지를 사용할 수 있다(대법원 판례 78다2117).

이상과 같이 분묘기지권이 성립하는 경우에는 그 분묘를 마음대로 이장(移葬)할 수 없으므로 임야 등을 경매할 때 주의깊게 살펴보아야 한다.

2 . 장사 등에 관한 법률

매장·화장 및 개장에 관한 사항과 묘지·화장장·납골시설 및 장례식장의 설치·관리 등에 관한 사항을 규정함으로써 보건위생상의 위해를 방지하고, 국토의 효율적 이용 및 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 제정된 법률.

이러한 법률에 제약을 받는 분묘기지권은 민법상의 관습법으로서 판례를 보더라도 손대기 어려운 점이 많아서 회피하는 물건인바 이러한 분묘(무연.유연)를 해결하면 큰 수익이 보장되는바 과거 내가 해결했던 사례를 여기에 열거하니 참조하시기 바람니다.

그런데 2000. 1. 12. 에 제정된 장사 등에 관한 법률에 의하여 토지소유자의 승낙 없이 설치된 분묘에 대하여는 ‘토지사용권 기타 분묘의 보전을 위한 권리를 주장 할 수 없다’고 규정하므로 위 3가지 유형 중에서

③번째 유형의 분묘기지권을 인정할 수 없게 되었다.

그리고 종전부터 인정되어 오던 분묘기지권의 내용 중에서도, 장사 등에 관한 법률규정에 위배되지 않도록 분묘기지권의 범위를 축소하고, 분묘의 존속기간을 제한하고, 지료를 지급하는 방향으로 나아가고 있으며 실제분묘기지권을 인정하지않고 사유재산권을 인정해달라는 소송이 많이제기되어 승소하는 경우도 많이 있다고 장묘업체에서는 주장하나 판결문을 아직 입수하지 못하여 판례를 모으는 과정이고 판례가 있으면 차후에 다시 컬럼에 올릴 예정임.

사례 1.

충청남도 당진시 송악읍 고대리 00-00 (당시의 지번은 : 충남 당진군 송악면 고대리

산10-8로서 7,145㎡)로서 경매 사건번호 2002 타경 10894 채권자 송악농협에서 경매를 진행한 사건으로서 대개 분묘가 집단으로 있는 경우는 종중땅인 경우가 많이 있으며 과거는 우리나라의 전통인 장자에게 상속하는 경우가 대부분으로서 이사건의 경우도 장자에게 상속이 이루어진 경우로서 종중(문중)에서 낚찰 받으면 간단하나 종중에서는 그럴만한 자금(돈이)없고 일가친척들은 경락을 받고 싶어하나 만약 받게되면 이장을 할 수가 없어서 그대로 활용을 할수없기 때문에 경락을 받지않는 관계로 대개는 감정가격대비 34％이하로 떨어지는 경우도 발생할수 있는바 이러한 물건을 경락받아 분묘기지권을 해결한다면 큰수익으로 직결된다고 봐도 되는바 대략 시간은 1년 내지 1년6개월 정도의 시간이 소요된다고 봐야한다.

위의 사례를 해결하려고 시도한 방법은 3가지 안을 가지고 접근했었는데

➊ . 대토를 해주면서 이장업체와 이장에관하여 문중사람과 협의 하여 300-500평을 남향의 임야를 구입하여 평탄작업을 하여 20-30기의 분묘를 이장 및 납골묘를 조성해주는 방법으로 접근하기

➋ . 지역의 시립묘지 또는 공용묘지등의 대안을 가지고 접근하여 납골당 또는 납골 묘를 만들어 주는방법

➌ . 이장비용을 부담하여 협의해서 본인들이 이장하게 하는방법. 등의

대안을 가지고 협의를 계속하면서 협의가 않되었을 경우 이장업체 직원의말은 봉분 만 남기고 포크레인을 동원하여 전부 파회치고 퇴비를 뿌려서 조상의 묘역을 더럽히겠다고 으름장을 놓으면서 접근하는 방법등을 얘기한바 가장 바람직한 방법은 적당한 금액을 주고 본인이 이장하는 ➌. 번의 사례가 가장 좋은방법이다.

위와 같은 법률을 숙지할 필요가 있는바 일반인들은 분묘기지권에 대해서 엄청 겁 부터먹고 포기하는 경우를 많이본다

사례 1 의 경우는 2003년에 손님에게 분묘기지권을 해결해주면 1억원의 컨설팅비용

받기로 구두 약정을하고 감정가격이 평당30만원 전후이었던 것으로 기억하며 최저가격이 평당7만원전후였고 낚찰가격은 10만원 미만이었던 것으로 기억하는데 자세한 사항은 너무오래되어 경매기록에 없어서 아쉬웠지만 그때의 기억을 더듬어보면 위치가 서해안고속도로 송악I.C에서 부곡공단을 지나 현대제철 쪽으로 가기전에 동부제철 앞쪽에 있어서 위치가 무척좋은 것으로 권리분석 했던 기억이나며 관리지역 이었으며 묘지를 이장한후의 용도는 빌라나 원룸용지로 적합하였고 도로도 이 땅 옆의 구거(농수로)를 점용허가를 득하여 복개하면 6m의 도로가 확보되어 롯토복권 맞은것처럼 지가상승이 대단한 결과 처음에는 30만원에 매도의사를 비추더니 여러명이 매수의사를 비추니까 50만원을 부르더니 80만원 100만원 130만원 150만원 170만원으로 호가가 점점 올라가더니 170만원에도 팔지를 않고 현재까지도 보유를 하여 나도 1억을 포기하고 신경도 쓰지않다가 분묘기지권 컬럼을쓰기위해 몇일전에 전화를 했더니 이제서 박사장말을 들을걸 하길래 이제라도 적당한 가격에 매도를 하기로 약속하였으나 매수자가 나타나면 또다시 변하지않을까? 의구심이 들지만 매도후 공장을 NPL로 구입하여 매도하여도 양도소득세를 부담하지 않고 비교적 많은 금액의 융자를 받을수있다는 말에 이제는 박사장의 말을 따르겠다 길래 추후에 임대수익도 월1,000만원이상

발생한다고 설명하여 매도전략을 수립한 경우이고 매도 되리라 기대하며 대화를 끝맺었다.

사 례 2.

충남 당진시 면천면 문봉리 산0 0일원

위의 땅은 합덕과 면천(추후 대전-당진간 고속도로가 개통되어 면천I.C 톨게이트가 생김)사이의 2차선 도로에 접한 임야(관리지역)로서 남향의 16,000평 토지로서 소유주는 수도권에 거주하는 부재지주로서 분묘기지권 때문에 골머리를 앓고있어서 평당 시가 13-15만원보다 저렴한 8만원에 흥정되어 분묘기지권을 매수인이 해결하는 조건이었다. 분묘는 약30-40여기로 무연.유연분묘 포함하여 공동묘지 비슷하게 방치된 땅이었는데 나의 고교선배에게 매수를 권하여 공장을 짓기로 하고 매수하여 약1년이상을 묘지 이장업체와 함께 분묘기지권을 해결했는데 사례1 과는 비교도 않될만큼 개개인을 설득시키고 관공서인 군청 산림관계 공무원과 호홉을 맞춰 각계전투식으로 이장업체를 앞세워 적은비용(예상금액은 1억5000만원이었으나 절반이하의 금액)으로 전체를 이장하는데 성공하였다.

방법은 무연분묘는 신문에 이장공고후 유골을 화장하여 납골당에 안치하고 유연분묘는 소유주와 1대1의 설득 끝에 이장비와 납골묘 또는 납골당에 안치하거나 몇명에게는 임야를 구입하여 합동으로 묘역을 조성하여 이장해주는 방법을 썼으며(물론 임야의값은 저렴하게 매도)

현재는 0 0산업(0 0 목재계열)의 공장이 일부만 제외하고 개발하여 입주하였으며 현재의 시세는 80-100만원을 호가하여 성공한 사례로 꼽힌다.

결 론

위와 같이 분묘기지권이 있는 비교적 투자할만한 경매물건이 있다면 이장업체의 자문을 받아 충분한 시간을 가지고 공략한다면 반듯이 좋은 결과를 얻을수 있으리라고 사료된다.

이때 이장업체는 경험이 많은업체 이거나 불도저처럼 밀어부칠줄 아는 이장업체와 손잡고 하는 것이 좋다.

이와같이 경험한바를 블러그에 올리니 많은 참고가 되었으면합니다