둔촌주공 투자의 정석(定石) [10탄-Now & Won]

[경호처장]

2017년 5월 2일 관리처분인가를 통해 둔촌주공의 재건축 일정이 큰 전환점을 맞이하게 되었고 가격적으로도 큰 변화의 계기가 되고 있는 상황이기에 지난 1년여 기간동안 부동산헤드라인에서 안내해 드린 여러 제목의 시리즈 투자 분석 및 투자 안내에 대하여 Review 하는 시간을 잠시 갖도록 하겠습니다.

▶ 둔촌주공아파트 바로 알기 1탄∼10탄

▶ 둔촌주공을 매수해야 하는 이유 1탄∼10탄

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▶ 둔촌주공 투자의 정석 1탄∼9탄

철저하게 투자 중심으로 매수를 권해 드린 부분에서 현재까지 일정 부분에서는 가격 상승으로 인한 투자 수익을 이루었다고 자부 합니다.

더군다나 이미 예고해 드린바대로 2017년 5월 2일 관리처분인가고시가 되며 최근 매수 안내를 해드린 고객 모두에게 가격적으로도 단기간에 높은 수익을 이룰수 있도록 한 부분에 대해서는 나름 일정 부분 기여와 도움이 된 것으로 판단됩니다.

둔촌주공아파트가 2017년 5월 2일 관리처분인가고시를 기점으로 다시금 재건축 일정에 일대 전환됨이 되고 있는 상황에서 부동산 헤드라인에서는 앞으로도 철저한 투자분석과 향후 고객 자산 증식을 위하여 미력하나마 계속해서 분석의 글을 올리고자 다시 한번 다짐을 하며 오늘은 간략히 둔촌주공 투자의 정석(定石) 10탄을 소개해 드립니다.

1. 둔촌주공 재건축 일정

 ○ 관리처분인가고시 : 2017년 5월 2일.

 ○ 이주지원단 발대식 : 2017년 5월 20일경.

 ○ 이주비 신청 : 6월중.

 ○ 이주개시 : 7월중.

2. 둔촌주공 현황

 ○ 관리처분인가고시를 앞두고 지난 4월 거래량 폭발적 증가.(약 130건이상 거래)

 ○ 2017년 5월 2일 관리처분인가 발표와 동시 거래 폭발적 증가 및 가격 상승 폭발 (Big Bang)

 ○ 부동산 시장에서 안정적이고도 고수익 투자처로 인식되고 있는 둔촌주공에 매수세 폭발적 유입 예상.

 ○ 예정된 재건축 일정이 확정화 되고 재건축초과이익환수제를 확실하게 피하며 투기세력 가세 본격화.

  ========>  가격 강한 상승세 유지 예상

3. 향후 가격 흐름 예상 및 고려 사항

 ○ 거주 목적의 투자시

1단지 18평(지분21.48평) 매수 → 신규분양 34평
2016년 10월	2017년 4월	2017년 5월 현재 가격	이   주 기간중	일반분양시	입주시점
8억2천5백	8억3백5백	8억5천~6천	8억9천~9억	9억5천~7천	11억~1억5천

4단지 34평(지분28.66평) → 신규분양 43평
2016년 10월	2017년 4월	2017년 5월  현재가격	이   주 기간중	일반분양시	입주시점
9억8천	9억8천	10억2천	10억5천 전후	12억	14억

※ 조합원 Advantage

- 재건축 조합원에 대한 전매제한이 없어 입주전이라도 언제든 자유로운 거래 가능.

- 로얄동·로얄층 우선배정 / 구조 확장시 무료 시공.

- 천장형 시스템 에어컨 설치. 42인치 HD LED TV(삼성.엘지 동급이상). 10인치 주방TV. 빌트인스텐드형 김친장고. 홈네트워크 월패드12인치. 음식물 탈수기 및 건조기. 냉장고. 드러세탁기 등 빌트인 다수 무료.

 ○  수익율 고려한 투자(19+23평 또는 50평)로 매입시

구분	평형	매매가	전세	월세	비고
리센츠	12평	5억8천~6억5천	3억4천~5천	2천/120~130만원	현 시세
파크리오	16평	5억4천~5억6천	3억7천~8천	2천/110~120만원	현 시세
둔촌주공	19평	6억5천~7억	4억5천∼5억	2천/120~130만원	예상
둔촌주공	23평	7억5천~8억	5억5천∼6억	3천/140~150만원	예상

※ 둔촌주공 완공후 시세는 주변 시세와 평형을 감안한 예상치임.

단지	평형	대지지분	현재가격	권리가	19+23평 분양시 평균 환급금	신규분양 19+23평 확보금액	입주시 19+23평 合 예상 가격	권리순위
3	34	29.30평	11억	9억3천1백	7천 환급	10억3천	14억~15억	340등

※ 한채를 가지고 → 두채 만들기 : 한채는 전세로 운영하여 이주비 상환 / 나머지 한채는 월세로 운영하여 일정 월세 수익.

1단지 25평(지분29.83평) → 신규분양 50평
2016년 10월	2017년 4월	2017년 5월 현재가격	이   주 기간중	일반분양시	입주후
10억	10억3천	10억5천	11억~11억5천	14억∼14억5천	16억

※ 희소성(설계변경시 360세대)과 그린벨트앞 입지로 최고 고급 평형으로 자리매김 예상.

※ 실제 거주 목적과 전세 및 반전세로 운영하여 이주비 및 부담금 상환과 일부 월세 수익도 예상.

4. 결론

 ○ 관리처분인가 기점으로 가격은 일반분양가 수준을 향해 상승 흐름 예상 ↔ 예상 일반분양가 고려시 투자성 높음.

 ○ 폭발적인 거래속에 매수는 시간을 미룰수록 높은 매수가격를 부담해야 하기에 빠른 매수 선택이 필수.

 ○ 서울지역 저층 단지 중 최적의 투자처인 둔촌주공에 대한 투자는 2017년 최고의 투자 대상 지역임.

 ○ 내년 10월 지하철 9호선 개통 시점과 일반분양시기가 맞물릴 경우 일반분양가도 추가 상승 기대됨.

관리처분인가고시전부터 이어진 매수문의 상담과 거래가 폭발적이였는데 고시 이후 그 증가세는 더욱 폭발적이여서 카페 운영을 하지 못할 정도로 바쁜 시간이 이어지고 있는 상황입니다.

그런 와중에 둔촌주공 투자의 정석(定石) [10탄-Now & Won]을 통해 부동산헤드라인의 개인적인 판단을 기준으로 둔촌주공의 투자성을 가볍게 살펴보았습니다.

2017년 5월 9일 전후로 관리처분인가이후 투자시 고려사항 및 둔촌주공의 투자성에 대해 다시한번 찾아뵙도록 하겠습니다.

◈ 둔촌주공 추천 매물 소개입니다. (2017년 5월 4일 기준)

(관리처분인가고시 이후 가격 상승세가 강하고 매물 변동이 심해 매물 확인은 전화가 필수임)

1단지 16평[지분19.09평] 8억3천5백 [34평 배정시 6천 부담]

4단지 23평[지분18.34평] 8억3천 [34평 배정시 7천 부담]

1단지 18평[지분21.48평] 8억6천 [34평 배정시 2천5백 부담]

4단지 25평[지분20.64평] 8억5천 [34평 배정시 3천 부담]

3단지 31평[지분25.78평] 9억2천 [34평 배정시 6천8백 환급]

4단지 31평[지분25.22평] 9억1천 [34평 배정시 5천3백 환급]

4단지 34평[지분28.66평] 10억2천 [34평 배정시 1억7천3백 환급 / 43평 배정시 2천4백 부담]

2단지 25평[지분29.30평] 10억 [34평 배정시 1억6천2백 환급 / 43평 배정시 3천4백 부담]

1단지 25평[지분29.83평] 10억2천 [34평 배정시 1억7천6백 환급 / 43평 배정시 2천1백 부담]

1단지 25평[지분29.83평] 10억4천 [19평+19평 1억5천4백 환급]

3단지 34평[지분29.30평] 11억 [19평+23평 배정 7천2백 환급 / 순위 340등 이내]

4단지 34평[지분29.83평] 11억 [19평+23평 배정 7천5백 환급 / 순위 290등 이내]

                                 < 둔촌주공 공사계획서 내용 및 관리처분계획 주요 내용>

공사계약서  주요 내용 [주간사:현대건설㈜]
항       목	내            용	기      타
제5조 (대물변제기준)	- 조합원 대지지분 대비 평균 무상지분율150.38% - 조합원 분양가 : 평당 2,138만원. - 일반 평균 분양가 : 평당 2,748만원.	비례율 : 106.89%
제7조 (공사기간)	- 실 착공일로부터 39개월 이내로 한다.	공사기간 : 39개월
제12조 (거주자의 이주)	- 최초 이주비 대여일로부터 6개월 이내에 완료. 단, "갑"과 "을"은 협의하여 이주기간을 조정할 수 있다.	이주기간 : 6개월
제14조 (지장물의 철거)	- 이주완료 후 7개월 이내로 "을"의 책임으로 시행. 단, 이주가 100% 완료되기전이라도 철거 착수 가능.
제16조 (이주비의 대여)	- 기본 이주비에 대하여 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다. - 추가이주비에 대한 금융비용은 조합원이 부담한다. - 기본이주비를 대여 받지 않은 조합원에게는 해당 금융기관의 대출금리를 기준으로 입주시 정산한다.	기본이주비 : 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다.
	- 한도는 정부방침에 따라 금융기관의 최대 대출 범위내.	기본이주비+추가이주비
제17조 (이주비 상환)	- 기본 이주비의 원금 및 추가이주비의 원리금의 상환은입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른날로 한다.	이주비 상환 : 입주시
제20조 (조합원분양)	- 철거공사 기간 이내에 관리처분계획 및 조합정관에 의거 조합원별 동호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. - 조합원이 부담해야 할 분담금의 납부시점은 계약금 및 중도금 없이 입주시 100% 납부하기로 한다.환급금에 대한 환급시점 및 환급 방법도 동일하다.	분담금 납부시기 : 입주시  환급금 수령시기 : 입주시
제41조 (입주)	- "갑"과 "을"은 협의하여 입주예정 60일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 한다.
관리처분계획 주요 내용
조       항	내      용	기      타
제5조 (신축건축물의 분양기준)	- 새로이 건축되는 건축물은 조합원에게 우선 배정하고 잔여분에 대해 일반분양 등으로 공급한다.
	- 조합원 분양대상자는 분양신청서 등 조합이 요구하는 서류를 분양신청기간 내에 제출한 자이어야 한다.
제6조 (평형 및 동호수 배정기준)	- 평형신청에 있어 조합원의 권리는 동등하며 조합원에게 분양될 아파트의 평형배정은 조합원의 분양신청서를 기준으로 배정한다. 단, 신축건축물의 평형별 배정에 경합이 있을 경우 종전 토지 및 건축물의 권리가액 다액순으로 우선순위를 정한다.	평형배정 경합시 :    권리가액순
	- 조합원의 동호수 추첨은 전산추첨을 원칙으로 한다.
	- 신축세대수 이하로 조합원 분양신청한 평형(타입)에 대해서는 분양 예정 건축물의 추산액 다액순으로 분양 구간을 정하여 조합원에게 우선 공급한다.	조합원 분양으로 완판되지 않는 평형에선 조합원에게 로열층 위주 배정
제8조 (신축아파트의 분양가격)	- 조합원이 분양받을 아파트의 동∙호수별 분양가격은 향, 일조, 조망 등의 가치요소를 반영하여 각각 차등 적용한다.	층,향에 따라 조합원 분양가 차등
제9조 (조합원 분담금 산정기준)	- 조합원 부담금은 분양받을 대지 및 건축물의 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감한 금액으로 산정한다. - 개별 조합원의 권리가액은 종전 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 추산한다.	조합원 권리가액 =  종전자산 평가액 X 비례율(106.89%)
제15조 (기타사항)	- 조합원의 권리를 양도∙양수한 경우에는 본 관리처분계획의 권리∙의도 함께 양도∙양수되며 14일 이내에 조합에 신고하여야 한다.
	- 조합원 종전자산의 신탁에 따라 조합에 일괄적으로 부과되는 조합원 개별 종전자산에 대한 재산세는 조합원 개별 부담으로 조합원이 직접 납부하는 것으로 하되 부득이 조합이 대납할 경우 추후 조합원의 부담금에 가산하거나 환급금에서 상계 처리 한다.	재산세 :  개별 조합원 납부 원칙
	-건축물 철거 예정시기 : 2017년 11월∼2018년 5월	조합 제시 일정

이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[사라]

늘 한 발 앞선 분석 감사합니다~!!

[아침이슬]

늘 감사하는 마음으로 봅니다