부동산 투자처인 법원 경매 낙찰가율 사상 최고, NPL 투자가 대안으로 떠올라

[NPL박사 성시근]

대표적인 부동산 투자처 중 하나인 법원 경매의 낙찰가율이 치솟으면서 상대적으로 경쟁이 덜한 부실채권(NPL) 투자가 대안으로 떠오르고 있다.

지지옥션에 따르면 지난 5월 법원 경매의 평균 낙찰가율은 78.8%로 통계가 작성된 2001년 1월 이후 월간 낙찰가율 최고치를 기록했다. 이전 최고치는 2008년 5월 78.2%다.

낙찰가율은 경매 물건 감정가 대비 낙찰금액 비율을 말한다. 낙찰가율은 지난 2011년 이후 5년여간 평균 60%대 후반에서 70%대 초반을 기록했지만 지난해 하반기 70%대 중반을 넘어섰다. 유형별로 보면 주거시설은 90.7%를 기록하며 통계 작성 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 업무상업시설은 평균 낙찰가율 71.6%로 올해 처음으로 70%를 넘었다.

또 토지는 79.5%를 기록하며 4개월 연속 상승세를 이어나갔다. 지난 2008년 10월 83.2%를 기록한 이후 8년 7개월 만에 가장 높은 수치다. 이 가운데 '나는 경매보다 NPL이 좋다'의 저자인 성시근 강남 에듀평생교육원장은 개인 투자자를 대상으로 부실채권 실전 투자 강의를 진행한다. 이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만2천여 부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 이 분야 베스트셀러에 올라있다.

부동산학 박사인 성시근 원장은 수년간 부실채권 자산관리업체를 직접 운영하며 50차례가 넘는 부실채권 강의를 해왔다. 성 원장의 강의는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전 투자 사례라는 것이 특징이다.

그는 최근 각광 받는 대위변제 기법을 부실채권 실전투자 사례를 강의하고 있다. 임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다.

임의대위변제는 채무자 협조가 필요하다. 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서, 선순위채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류를 챙겨야 한다.

반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 투자가 가능하다. 성시근 원장은 "NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다"고 말했다.

권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 과정에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 그러므로 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓아야 한다.

강남에듀평생교육원은 대위변제 투자를 중심으로 'NPL 부실채권 실전투자 심화반 51기' 강의를 진행할 예정이다. 최근 급증하는 NPL 투자 사기를 예방하기 위해 개인투자자를 대상으로 NPL 부실채권 실전투자 강의를 진행한다. 대위변제 투자를 중심으로 한 'NPL 부실채권 실전투자 심화반 51기'이 그것이다.

강의 날짜는 9월 08일부터 10월 6일까지며 매주 토요일 오후 1시부터 6시까지다. 장소는 강남역 인근인 강남구 원담빌딩 강남에듀평생교육원에서 진행되며 강의는 성시근 원장이 직접 맡는다.

성 원장은 대위변제 투자기법을 중심으로 스스로 개발한 8가지 투자기법(대위변제, 배당투자, 유입투자, 방어입찰, 자진변제, 재매각, 차순위매수신고, 전환 무담보 채권 투자기법)을 강의한다.

특히 이번 강의에서는 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제 입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심 노하우를 공개할 예정이다.

강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매 기초 강의를 진행하며 강의 종료 후에도 평생 멘토로서 충실한 정보를 제공한다.

출처 : 내외경제TV(http://www.nbntv.co.kr)

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