＜또치리치＞ 경매초급반도 할 수 있어요(다가구 낙찰받아 임대 완료한 후기)

[♡행수♡]

안녕하세요. 행크 운영진입니다!

경매초급반 수강 후 낙찰하고 그 이후의 과정을 상세하게 공유해주신 또리치리 님의 글이 7월 Best글로 뽑혔습니다!

---

안녕하세요! 또치리치입니다.

낙찰후기를 쓰고 명도다이어트 하던 때가 얼마 안된것같은데 벌써 명도와 리모델링, 임대를 마쳐 만실이 된 기념으로 후기 올립니다!

▼낙찰 후기

https://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/4495

낙찰 전

먼저 제가 낙찰 받은 물건은 14년차 위반건축물 딱지가 붙은 5000만 원짜리 강제경매 다가구였습니다.

사실 쿵쌤께서 위반건축물은 초보는 스킵하라고 하셨는데..

제가 잘 아는 지역이고 남편이 너무 맘에 들어 했어요. 또 잉여배당금이 많았기 때문에 배당 신청한 사람들은 손해가 없고,

배당신청하지 않은 사람들도 보증금이 적어서 부담이 없을 것 같아서 입찰을 했습니다.

물론 입찰하기 전에 조사를 충분히 했어요!

★위반건축물에 대한 강제이행금은 해당 지자체 건축과에 문의!

위반건축물에 대한 강제이행금은 건축과에 문의하면 알려줍니다!

건축물대장에 지자체 담당자 연락처가 적혀져있어요! 이쪽으로 전화해서 경매건이라고하면 알려줍니다~

위반 범위와 강제이행금의 금액과 빈도 등을 물어봤어요!

다가구는 수익형이기 때문에 위반된 부분의 이익이 강제이행금보다 이득이라 판단하고 양성화하지 않을 생각으로 입찰에 참여했습니다.

낙찰 및 잔금납부

입찰을 하기로 마음먹고 나서도 사실 초급반을 1회 완강한 초보가 하기에 다가구는 너무 컸기에

떨어지면 말고하는 생각으로 최저금액보다 3만원 정도 붙여서 금액을 정했습니다. 2차여서 70.1%였어요~

그런데 공교롭게도 바로 전 주에 해당지역이 규제지역으로 묶인데다

코로나로 경매진행이 안 되서 물건이 엄청 쌓여있는 상황이었어요.

1년에 다가구가 10건정도 나오는 지역에서 이날 다가구 건만 무려 5건! 진짜 많았죠?!

가장 중요한건 입찰시간이 11시30분까지지만

친절한 법원에서는 사전고지도없이 30분이나 입찰시간을 단축시켰단 사실입니다;;

입찰 못해서 항의한 사람이 꽤 있었어요!

그래서인지 이 물건에 2명이 입찰봉투를 냈지만 1명은 시간이 촉박했는지 서류를 잘 쓰지 못해서.. 결과적으로 단독인 듯 단독아닌 단독낙찰을 받았습니다!

이젠 내 집(앞엔 공영주차장, 옆에는 부설주차장)

★어디선가 낙찰일에 밥 먹고 늦은 시간에 경매계로 가면 사건기록을 볼 수 있다고 해서 시도해보았는데요!

서류가 안 올라왔다며.. 보여주지 않았어요!!

이 부분은 법원과 담당자마다 다른 것 같으니 저처럼 무작정 계획하지 말고 전화해보고 가세요!

결국 다른 날 다시 법원을 찾았고, 무음카메라로 열심히 찍었습니다.

사건기록으로 건축 도면을 확인할 수 있었는데, 애초에 위반건축물로 만들생각으로 설계한 건물이더라구요;

양성화 할 수 없는 건물이었어요! 정말 위반건축물은 강제이행금 등의 조사를 확실히하고 들어가셔야할 것 같아요!!

위반건축물은 대출이 나오지 않기 때문에 대출받지 않고 내돈내산하였고, 이런 경우 셀프등기가 생각보다 어렵지 않기 때문에 셀프등기를 하였습니다! 다만 법원관계자들이 정말 안 친절하니 미리 많이 알아 보고가셔야 서럽지 않아요ㅠㅠㅠ

명도

위에 썼다시피 5000만 원짜리 강제경매였고 보증금이 거의 없어 채무자가 잉여배당금을 받아가는 상황이었습니다.

취하될 가능성이 너무나도 높았기 때문에 쿵쌤의 강의대로 잔금납부일 전까지 전혀 연락을 않다가 잔금납부 첫!날! 쫓기는 사람처럼 가서 잔금을 납부했습니다!

(실제로 전 주인은 부동산과 매매 흥정중이었습니다;; 제가 잔금내서 흥정 강제종료..)

현관마다 연락처를 붙여놨구요- 태어나서 처음으로 투넘버도 만들어봤어요!

근데 전 주인에게 연락오더라구요; 솔직히 생각 1도 안하던 부분!!! 당황당황

그쵸.. 집은 내 것이 됐지만 원룸안의 옵션들은 그의 것..

전 주인은 싸장님이셨습니다. 빌딩갓물주에 밑에 직원도 여럿인.

사업을 하면 이런 일도 있을 수 있다던 멋진 그는! 인수인계라며 친절하게 방도 보여주고 비밀번호도 알려줬지만

결과적으로 옵션비 1500을 요구했고!(사..사장님..??)

씨알이 먹히지 않자 싱크대와 방범창도 떼가겠다며 골조만 빼고 모두 자기것 이라는 주장을 하기 시작하셨어요.

11개 세대에 옵션 룸은 9뿐인데, 전혀 협상이 안 되는 금액이라 인수는 못했고 결국 싸장님은 돈 되는 옵션은 다 빼가고 유상철거 품목인 14년된 에어컨으로 점유를 주장하기 시작했습니다ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

연애편지마냥 끝도 없는 내용증명 릴레이가 이어지고 옵션매수고 명도협의고 다 포기하고!

법적인 처리를 할 생각으로 무대응하며 강제집행과 잔금이후 세입자 월세를 받은 것에 대한

부당이익금 반환에 대한 소를 준비할 때쯤

강제집행 신청 3일만에 속전속결로 계고가 이루어졌고

계고문에 집행비는 채무자의 몫이라는 문구 때문인지, 드디어 그와 이별할 수 있었네요.

남는 물건 없이 다 가져가게 했구요!

그도 공용음식물쓰레기통까지 본인 것 이라며 자발적으로 다 챙겨 가더라구요~^^ 넹 행복하십쇼

그 사이 임대인들은 저에게 점유를 이전하고 아름답게 헤어졌구요.

애초에 임대인 명도는 어렵지 않은 케이스였고 계획한 명도 기간 까지는 나가라는 말 보다 그들 사정을 최대한 고려해준 것이 협조를 잘 이끌어 낸 것 같아요.

배당금 받는 사람들은 배당일에 맞춰서 다 나가고 배당 안 받는 사람들도 보증금 얼추 다 소진하고 나갔어요~

물론 그중 배당금 다 받아가는 전세 1명 아저씨께서 방도 빼기 전에 명도확인서 먼저 달라고 했지만~~

합의서에 사인을 내가 왜 하냐며 명도확인서나 달라며 집주인은 다 똑같다며 난리! 난리!! 쳤지만~~~

명도확인서를 안준다며 지가 먼저 경찰을 불렀지만!!!!!!!!!!!!

괜찮아요. 저도 경찰 부르면 되니깐요. 한 팀이 오셔서 중재 잘 해주시고 가셨습니다!^^

그 아저씨는 관리비는 정산한다는 합의서에 싸인 하면서 관리비 푼돈 그거 내면된다고 하셨지만 아직도 안내셨어요!

소송 연습상대로 딱 좋겠죠? 오마넌이지만 꼭 받아낼 예정입니다.

총 명도기간은 한달 반 정도 걸린 것 같네요!

★우리 지역은 계고는 1차에서 끝나고 1달 후에 강제집행이 이루어진다네요!

대신 계고는 좀 빨리 하는 것 같았고 !!강제개문!! 합니다.

개문 시엔 카메라촬영 못하게 하셔서! (티나게) 촬영하지 않았어요~~~!!

★다가구는 공실에 대해서도 건물주=점유자 공식이 성립하지 않기때문에 계고 시에 점유자 특정하는 부분이 좀 까다로울 수 있을 것 같습니다. 저는 전 주인과 사귀기 일보직전이었기 때문에 내용증명과 문자가 하도 많아서 어렵지 않게 증명할 수 있었어요!(옵션 가격 흥정 내용을 바탕으로 증명함)

제가 명도방에 좀 늦게 들어가서 법률상담도 받아봤는데요.

거기 국장님이 임대인에게 점유를 이전받아도 전 주인의 집기가 남아있으면

점유는 내 것이 아니고 전 주인에게 승계된다고 하더라구요?!!

하지만 명도방에서 송사무장님께서 직접!! 멋지게!! 그것은 아니라고 말씀해주셨습니다.

임대인이 나에게 점유를 넘기면 그 집에 다른 사람의 물건이 있어도 나의 점유 내 집이에요!

(법률사무소.. 무슨 일... 여러분들은 명도방 빠르게 입성하셔서 저 같은 멍청비용은 지출하지 마시길 바랍니다 ㅠㅠ)

리모델링

일단 집 상태는 비교적 깔끔했어요 주인세대는 빼구요!

전세임대인이 10년이나 사셨다는 주인세대! 올 리모델링 확정!!

근데 요즘 인건비 정말 비싸더라구요 덧방 아닌 원룸 2개 도배 90만원 부르심..

대출이 안나와서 영끌로 잔금을 낸 저의 선택은! 역시 셀프..!!ㅠㅠ

주인세대만 1200정도 들여서 맡기고 원,투룸 10개호실에 대한

도배, 싱크대 필름시공, 페인트, 실리콘, 욕실 부속품교체, 청소, 방수등등등등등은 모두 셀프로 진행했습니다.

저희는 맞벌이구요. 사무직이구요.. 노시간 노체력 노기술

하지만 약 5년전 신혼집 마련 시 셀프 인테리어 붐을 타고 리모델링에 숟가락을 얹은 경험이 1회 있습니다.

경력자!!(?!) 나이스!!(야호-)

그래서 직접 하겠다고 나설 수 있었던 것 같아요!

힘들었구요.(매우)

임대니까 대충할 것을 마음먹었지만, 리모델링 몇 번 해본사람들은 기준이 높아서

나도 모르게 최선을 다하는 바람에 시간을 많이 쏟게 되니

돈이 있는 선생님들께서는 그냥 돈으로 시간을 사셨으면 좋겠습니다.

빨리 해서 빨리 임대 놓고 돈을 빨리 받으면 되니까요!

명도하고 너무 힘들어서 리모델링을 좀 쉬엄쉬엄한 관계로 1달 후부터 방 한 개씩 마무리해서 내놓을 수 있었습니다.

솔직히 중간에 방 안 나가서 좀 많이 쉬었어요. 완료하는데 총 3개월 정도 들었네요!

처리과정을 동영상으로 남겨서 사진은 별로 없네요.

원투룸 손보기 전 후 사진만 몇장 남길게요.

사실 특별히 바뀐건 없어욧;;

전

태극싱크대

비교적 깔끔!

투머치 몰딩, 구리지만 깨끗한 벽지

후

도배도 내가

싱크대도 내가, 태극 싱크대 없~다~

욕실 악세사리 교체도 내가

작은 방

임대

제가 다가구는 처음이라.. 놓친 부분이 있는데요. 다가구가 아파트보다 시즌을 훨씬 많이 타는 것 같네요.

4월 중순부터 내놨는데 방빼기 정말 힘들었어요. 우리 집은 공실이 10개나 되는데요?

특히 5월에는 가정의 달이라 그런지 개미새끼 한 마리 우리 집을 찾지 않았습니다.

명도를 3월 중에 마쳤는데 그 후에 너무 서두르지 않으며 시기를 놓친 것 같아서 이때 후회를 많이 했습니다.

동네에 공실이 넘쳐난다고 해서 방값도 2-3만원씩 다 내리고 집도 손을 더 많이 봤어요. 단기로도 내놓고 그랬네요.

그래선지 6월에는 보러오는 사람도 많았고 계약도 바로바로 해서 임대를 완료하며 공실왕 딱지를 뗄 수 있었습니다.

근데 6월도 비수기라네요. 성수기는 가을 겨울! 이때 수익률을 좀 더 상향조정해야 할 것 같아요.

수익

낙찰가 3.4억이지만 취득세를 많~~이 냈고

리모델링 비용, 옵션 구매비용 등등 해서 총 4억 정도 든 것 같네요.

수익은 11호실 중 주인세대 제가 들어가는 가정 하에 한 달 330정도 나옵니다.

다음 계약텀엔 임대가를 좀 올려서 수익률을 상향시켜 2년 정도 후에 매도할 예정이구요.

낙찰 직후에 여러 군데서 4~4.5에 팔라는 연락이 먼저 왔으니 지금은 손도 더 보고 해서 더 많이 받을 수 있을 거라 예상합니다.

긴 여정이 끝났네요.

정신차리고 나니 2021년의 절반이 지났습니다.

반 년간 힘들기도 하고 다른 사람들은 여러건 할 때 나만 머물러 있는 것 같아서 불안했지만-

마무리되고 나니 뿌듯도 하고 현금흐름이 꽤 생겨서 전보다 더 여유로워지고 다음을 생각할 수 있게 된 것 같습니다.

제가 사실 그렇게 열정적이진 못합니다. 게을러서 실행력도 별로 없구요, 끈기도 별로 없는편입니다.

그런데 제가 이렇게 성과를 낼 수 있었던건!

정말 쿵쌤 덕입니다. 쿵쌤의 강의가 너무 쉬워서 바로 움직일 수 있었어요! 열정이 식기전에요! 정말 감사합니다.

그리고 초보의 질문에도 답해주신 송사무장님, 여러 선생님들, 카페와 카톡방의 선배님들 감사합니다!

앞으로도 열심히 하겠습니다. 자주봬요!! 화이팅!!!!!!!!

============================================
원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/11453

============================================

[독이]

와 경험 공유 감사드립니다!

[스키오]

초보반만 수강하시고 착착 잘 준비하신 걸 보니 대단하다는 생각밖에 안드네요~ 고생하셨고 축하드립니다^_^

[도현이준]

깔끔하게 변신했네요. 고생하셨고 축하드려요

[황금폭탄]

저도 다가구 한번 낙찰받고싶네요~~월세300백 현실로~~부자되세요~~

[호롸잇]

대단하십니다...
너무 잘 읽었습니다.
감사합니다~

[kokoko7]

후기 잘 봤습니다^^

[노병주]

대단하십니다. 어려운 물건을 해결하고 명도, 리모델링...정말 배울점이 너무 많습니다

[dalang]

시작이 반인데 다 이루셨네요. 부럽습니다~

[카탈리스트]

초보반만 듣고 실행력이 대단하세요... 법원도 실행력을 알았는지 입찰시간까지 조정해줘서 단독낙찰을 크~

[러브티0404]

엄청난거같아요 초보로하기엔 너무힘든여정이었던거같은데 끝까지다해내신게 정말멋지세요 눈팅마치고빨리 초보반입문이라도해야겠단생각이듭니다 감사합니다 ^^

[시윤시완]

내용안에 그간의 노력이 보여 멎집니다,,

[일단월천]

멋져요

[블루베리치즈케익]

와 쉽지 않은 과정이었을 것 같은데 대단하십니다!! 부럽습니다

[shee22]

자세한 후기 감사합니다. 저도 초보인데 용기얻어갑니다.

[프라임로딩중]

와우 정말 대단하세요 실행력 짱이세요^^

[페이리]

좋은 정보 감사드립니다. 부럽습니다

[땅올콩]

대단하세요~~~~ 축하드려요!!! 아직 초보라 처음이 좀 걱정되기도 한데.. 용기얻어갑니다^^

[희증이]

초보인데도 너무 잘 해결해 가신 덧 같아요. 부린이가 보기에는 이미 고수분이신 덧 같아요~감사합니다~!

[행복설이]

생생한 경험담을 보면서 자신감 뿜뿜^^

[l쿠스코l]

축하드려요~!