수도권 소액 땅투자 10계명

[김방기]

☎ 010-2246-9741

수도권 소액 땅투자 10계명을 고수하여

땅 고수 되자!!

(1) 착각 금지

예) 지금 투자목적으로 사두고

나중에 건축한다는 착각!

모든 사기사건이 여기서 발현하는 것이다

#경기도

수도권에서 건축 목적의 매입행위 - 소액으로는

절대 불가능

도로 붙은 땅 자체가 싸지 않기 때문

지주가 싸게 내놓지 않음

#맹지

많은 이들이 실수하는 건

투자목적으로 사둔 땅을 나중에

건축행위를 하려 들기 때문

오판, 오류다

애초 투자목적으로 살 때

도로 따위를 무시하고

주변가치나 개발청사진 등 이슈거리에

온통 집중했기 때문이다

추후 건축행위가 불가능하다

이때 소액투자자들이 이구동성으로

하소연하는 게

업자에게 사기당했다는 말이다

자신의 실수(착각)을 인정하지 않고

남탓 한다

(2) 지분형태의 거래를 할 때

주의사항

추후

투자목적으로 움직일 자를 모색하라

건축행위를 목적으로 움직일 자를 모색하면

역시 낭패!

실수요가치가 투자가치로 연동되는 일은

있어도

투자가치가 실수요가치와 연동하는 경우는 없음

애초 투자의 조건이 마련된 지경이기 때문

예) 맹지 용도 지목 등보단

개발청사진 등에 집중

추후

실수요가치가 높을 리 만무

#화성시

#용인시

#평택시

(3) 인구형태를 보고 투자하되

인구증가의 이유나 감소 이유가

무엇인지 바로 알아보라

발견하지 못한 자는 투자하면 안 됨

이 역시 나중에

사기 당했다고 난리법석을 떨게 분명하니까

주거인구가 감소한다고 해서 무조건

나쁜 건 아니다

예) 안산 부천 성남 광명 일대의 경우

주거인구가 꾸준히 감소하고 있다

그러나 이들 지역도 투자가치가 낮은 게 아니다

구관이 명관

썩어도 준치

한때 과거 잘 나가던 경험 많은

성숙한 도시로 그 도리를 하고 있다

#안산시

#시흥시

(4) 경기북부지역의 특징≠남부지역의 특징

(∵제2의 강남은 있어도

제2의 강북은 존재하지 않음

억지로 인공적으로 만들어도

사람들이 모이지 않음

강남으로 몰림)

예) 제2,3의 강남 - 성남 하남 화성 용인 평택 등으로

뻗어나가고 있다

용인 일대가 지속적으로 진화하고 있기 때문

용인과 화성이 가깝고 화성은 평택과 가깝다

용인과 성남은 딱 붙어 있다

신분당선 통해 친숙하다

하남과 성남은 같은 유전자다

수인분당선과 하남선은 진화 중이다

이로써 '제2,3의 강남'은 교통소통과 관계를 통해

발견되는 것이리라

#수도권

(5) 대기업 대학교의 주변가치에 집중하라

오직 개발청사진 하나에 목숨 걸 이유가 없다

불확실하기 때문

그러나 주변가치는 현재가치와 연동하는 일이라

초보자도 인지하기 십상

예) 용인 화성 평택 등 대기업이

존재하는 곳에서

투자처를 물색하라

(6) 맹지 공부는 필수

대지는 지주가 너무 비싸게 내놓기 때문

입지가 괜찮다 싶은 맹지의 미래가치가

곧 대지라는 믿음과 확신으로 맹지를 매수하라

맹지의 주변가치 역시 초보자도

인지가 가능

예) 주거시설상태보단 주거인구상태를

눈여겨보라

즉 땅의 외모보단 그 속성에 집중할 필요가 있음

(7) 규제 공부 필수

(수도권정비계획법의 특징을 인지, 인정하라)

그린벨트의 특징도 인지하라

예) 해제보단 완화에 집중하라

실현가능성에 무게 중심을 두어야 하니까

(집단취락지구)

중첩개발이 가능한 수도권은

인구가 꾸준히 증가하고 있다

중첩규제를 따돌릴 수 있는 이유다

인구의 다양성과 다변화에 기대감이 높아

개발의 타당성이 높다

투자자가 여전히 몰리는 이유다

(8) 정부정책을 믿지 말고

지역정보를 믿어라

예) 이장 지역유지의 깨알정보가 진짜 정보

유명한 지주가 있는 지 그들 통해 알아보라

정치인 군장교 대기업총수가 가지고 있는 땅을

물색하여

그 주변에 집중 투자하라

권력자가 가지고 있는 땅의 힘은

대단하니까

미래가치가 보장됨

김건희 가족의 양평 땅은

현대판 권력의 상징!

(9) 투자금액에 투자지역을 맞춰라

투자지역에 투자금액을 맞추면 위험하기 때문

대출 통해 움직이면 위기에 봉착할 수 있다

땅은 환금성이 낮기 때문

5천 만원으로 용인일대에 투자를 할 때

하나를 포기하고

하나를 선택하라

예) 맹지선택+주변가치에 집중

수도권 땅이 아무리 좋다고 해도

몸(돈)에 옷(투자지역)을 맞추라

옷(투자지역)에 몸(투자금액)을 맞추면

부작용이 일어날 수 있기 때문

(10) 맹지, 지분, 그린벨트(수도권에 절반 차지), 거품수위

입지(접근성) 등을 공부하지 않으면

수도권에 소액 투자가 불가능

​단, 고액투자자라면 돈 놓고 돈 먹기이므로

굳이 맹지, 지분 등에 하등 신경을 쓸 이유가 없다

하자가 있는 것에 신경 쓸 이유가 없는 것

현재가치게 몰빵하면 그만이다

기획부동산의 특징을 모르면 낭패보기 십상

여유자금이 중요하다

여유자금에 의해 물건이 결정되기 때문

예) 중개물건

기획부동산물건

둘 중 하나를 선택

기획부동산 물건 - 지분투자만 가능

단독필지를 미끼용으로 판매한다

(지분투자자에게 안심시킨다

나중에 단독필지가 가능하다고)

지분투자 해결방안 - 추후 반드시 투자자 모색

실수요가치 찾다간 낭패!

투자가치 하나로 애초 움직였기 때문

#대지

#자연녹지지역

1억 안팎의 돈으로 수도권에서

추후 세컨하우스 지을 땅을

구하는 자가 있다면

그건 착각!

그 돈으로는 충청권 일대에 가라

예) 서산 당진일대

반드시 하나를 포기하고

하나를 선택하라

투자자가 될 수 있는 길(방법)이다

수도권의 지주가 될 수 있는 길(way)이다

☎ 010-2246-9741

부동산은 인생이다, 김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그 (naver.com)

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그