신문 등에서 부분적으로 발췌한 내용 등...
‘정비사업 전문 관리업체(이하 정비업체)’들이 비리사슬의 중심세력이라는 지적이 일고 있다.
재개발 재건축시장 투명화를 위해 도입된 ‘정비사업 전문 관리제도’가 되레 각종 비리의 온상으로 변질되고 있기 때문이다. 관련업계에 따르면 국가청렴위원회가 재개발 재건축시장 비리 척결을 위해 이들 업체들에 대한 현황파악과 함께 대책마련에 착수한 것으로 알려졌다.
정비업체들의 비리유형으로는 시공권 확보를 매개로 한 건설사와의 결탁이 대표적인 방식으로 꼽힌다. 즉 건설업체의 시공권 확보를 도와주는 대가로 이권을 챙기는 방식이다.
일례로 정비업체 M사의 경우 이같은 방식을 통해 시공능력평가 10위권 내의 某건설업체로부터 30억원을 제공받는 대가로 밀약을 체결했다는 소문이 파다하다.
한 정비업체 관계자는 “준공실적이나 부채비율, 시공능력평가순위, 상장여부 등의 입찰조건을 이용하면 얼마든지 특정 건설사 입맛에 맞출 수 있다”고 귀띔했다.
한발 더 나아가 정비업체들은 철거업체, 설계사무소, 감정평가 등 재개발재건축 사업과 관련된 모든 업종들과 이권을 나눠 갖는 ‘허브(Hub)’역할을 하고 있는 것으로 파악되고
더욱 심각한 것은 정비업체들이 대부분 자본금 가장납입’방식을 통해 허위로 등록된 무자격 업체들이라는 심지어 일각에선 아예 정비사업전문관리제도 자체를 없애야 한다는 주장도 적지 않다.
주거환경연구원 김호권 사무처장은 “뒷거래로 선정된 시공사나 철거업체의 피해는 결국 분담금 상승 등 고스란히 조합원 몫으로 되돌아올 수밖에 없다”며 “일단 사업전반에 대한 체계적인 교육을 통해 조합장 등의 전문성을 높이는 일이 시급하다”고 설명했다.
인천경찰청에서는 새롭게 경위로 임용되는 계양경찰서 효성지구대 조만철 경위와 지방청 수사과 수사2계 김양선 경사 등 2명의 특진자를 배출하는 쾌거를 이루었다.
이들 특별승진 경찰관들의 공적을 살펴보면 지방청 수사과 수사2계 김양선 경사(37세)는 끈질긴 수사관 근성으로 그간 재건축 조합 아파트의 고질적인 부조리로 지적되어온'시공사-재건축 컨설팅 업체-재건축 조합간부'로 이어지는 뇌물수수 구조를 밝혀낸 공적으로 특진의 영예를 안았다.
이러한 뇌물의 먹이사슬 구조는 그대로 건축비로 떠넘겨져 최종 소비자인 일반 조합원들이 고스란히 그 피해를 입어왔던 것으로 이번 사건에서도 조합 컨설팅 대표이사는 관리처분 총회시 건축비를 180억원이나 부풀려 주는 대가로 시공회사측으로부터 11억원의 뇌물을 수수하였고, ○○아파트 재건축 조합 간부 등은 컨설팅 용역비를 평당 1만원에서 1만6천원 인상시켜주는 대가로 컨설팅 업체로부터 각각 200백만원씩의 뇌물을 수수한 것으로 드러났다.
그간 의혹만 무성하던 비리체계가 김경사의 끈질기고 치밀한 수사로 인해 밝혀짐으로서 준공무원의 지위에 있는 컨설팅 업체 간부들의 전국 최초로 사법처리되는 개가를 올렸으며 이로인해 일반 시민들은 이제 구조적 비리로 인한 애꿎은 피해를 보지 않아도 되게 된 것이다.
경찰은 지난해 5월부터 2개월 동안 ▲고소·고발 53건 ▲첩보·인지 73건 등 모두 126건의 재건축·재개발 비리사건을 수사해 77건 302명을 단속해 46명을 구속하고 256명을 불구속 입건했다.
4. 공직사회에서 적발된 뇌물수수액은 최고액 33억원부터 최저액 5만원까지 있었던 것으로 드러났다.특별 단속을 실시하여 총 549건 1,564명을 검거, 그중 181명을 구속하고 1,383명은 불구속했고 26일 밝혔다.
최고액은 인천 ○○아파트 재건축 관련 컨설팅 업체대표가 시공사를 교체해준 대가로 받은 33억원(현금 및 상가분양권)인 반면, 최저액 5만원은 교육관련 촌지수수였다.
그동안의 단속 사례를 분석한 결과 유형별로는 뇌물수수 21%(330명), 공금횡령 17%(273명), 업무상배임14%(219명), 허위공문서작성13%(217명), 뇌물공여자10%(169명) 순이며 신분별로는 공무원 607명, 공무원의제자 303명, 일반인 654명으로 나타났다.
조합은 그 자체가 거대한 이권 단체다. 조합원을 대리해 수천억원에서 수조원에 이르는 사업을 쥐락펴락하는 막강한 힘을 갖고 있다. 서울 강남지역 재건축 조합은 1000가구만 지어도 사업 규모가 1조원 가까이 된다. 전체 사업비의 1%만 움직여도 100억원이다. 조합 간부를 하기 위해 잘 다니던 사업을 접거나 직장을 그만두려는 이유가 여기에 있다.
재건축 사업은 일반 아파트처럼 3∼4년 안에 끝나는 것이 아니다. 빨라야 5∼6년, 사업 기간이 10년을 넘는 경우도 흔하다. 조합은 사업 시행자로서 각종 이권에 개입, 얼마든지 검은돈을 만질 수 있다. 대부분의 조합은 재건축 사업에 대한 해박한 지식을 가졌거나 시공 과정을 꿰뚫는 전문가 집단이 아니다. 때는 아마추어에 불과하다.
시행자가 비전문가이다 보니 오히려 조합으로부터 일감을 받은 컨설팅사와 시공사에 질질 끌려다닐 수밖에 없는 구조를 지니고 있다. 조합 간부들의 비도덕적인 행태도 비리를 키운다.
시공사의 입맛대로 조합을 운영한 뒤 얻는 반대급부는 ‘운영자금’으로 불리는 뒷돈이다.
사업 추진과정에서 생기는 갖가지 이권도 조합을 비리 유혹에 빠지기 쉽게 한다. 우선 설계비·컨설팅 용역비에서 한몫 챙긴다. 설계비를 과다 책정하고 일정 부분을 조합 간부들이 떼먹는 수법이다.
설계업자와 이면계약을 맺고 설계비를 평당 3만∼4만원으로 책정한 뒤 비자금을 만드는 수법이다. 철거 공사를 주고 업체로부터 금품을 수수하는 것도 잘 알려진 사실이다.
법무사에게 소유권 이전등기를 맡긴 대가로 얻는 뒷돈도 적지 않다. 심지어 세무회계비를 부풀린 뒤 조합 간부들이 용돈을 받는 경우도 있다. 조합이 사업의 복잡한 절차와 까다로운 법률 등을 잘 모르는 약점을 악용한다. 전국에 100여개의 컨설팅 업체가 난립하고 있다.
도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 재건축 초기 단계에서 건설사들이 끼어드는 것을 막자 건설사를 대신해 시공권을 따내기 위한 대리전을 치르는 경우도 흔하다.
한 컨설팅 업체 간부는 “용역을 따내기 위한 경쟁이 치열해지고 있다.”면서 “일감을 얻기 위해 건설사와 조합 간부의 요구를 거스를 수 없고 심지어 건설업체 직원의 대소사까지 챙기고 있다.”고 말했다재건축 사업의 모든 과정이 유리알처럼 드러나지 않는다는 허점을 노려 시공사와 조합이 배를 불리는 사이 피해는 고스란히 조합원과 일반 청약자들의 몫으로 돌아오고 있다.
한 중견 건설업체 사장은 “주상복합 아파트가 아닌 서울 동시분양에 아파트의 단순 건축비는 평당 250만∼300원이면 뒤집어쓴다.”고 털어놓았다. 나머지는 분양가를 부풀리기 위해 홍보비, 브랜드 가치, 리스크 관리비, 시행사 이익 등이라고 핑계대지만 거품에 불과하다.
이렇게 해서 만든 돈이 비자금이다. 검은돈은 각종 인·허가와 공사편의를 봐주는 이곳저곳 행정관청으로 들어간다. 자신들의 입맛에 맞게 조합을 움직이기 위한 기름칠로도 사용한다. 사업에 시비를 걸거나 반대하는 조합원들의 별도 입막음으로도 사용한다.
심지어 설계·감리비도 부풀려 비자금을 조성한다. 심지어 ‘함바’(공사현장 식당) 운영권을 주면서도 거액의 돈을 챙긴다. 한 건축설계사무소 소장은 “연면적 10만평 이상의 아파트 건축 설계비는 대개 평당 4만∼5만원을 받는 것으로 조합과 계약한다.
그러나 이는 세금계산서용이고 실제 건네지는 설계비는 1만 5000원 정도에 지나지 않고 나머지는 조합 간부와 시공사가 나눠가진다.”고 고발했다.
분양가를 높이기 위한 수법으로는 건축비를 과다 책정하는 것이다.
아파트를 짓는 데 필요한 공종은 얼개만 그려도 70가지에 이른다. 일반인들이 복잡해 이해하지 못한다는 것을 악용, 단가를 높여 책정한 뒤 수차례의 하도급을 걸친다
건설업체 A사의 재건축 담당인 B 과장은 지난해 초 정비사업전문관리업체(재건축컨설팅업체) C 사장의 방문을 받았다. C 사장은 “조합원에 대한 ‘작업’을 끝냈으니 공사를 딸 수 있게 편의를 봐 주면 얼마를 줄 수 있느냐”고 물었다. 아파트 재건축공사 수주전(受注戰)을 앞둔 건설회사에서 흔히 벌어지는 일이다.
컨설팅회사들은 사업권 수주 과정에서 재건축 조합 추진위 간부를 대상으로 치열한 로비를 벌인다.
철거업체와 설계업체가 이권을 따기 위해 컨설팅업체와 연계하기도 한다.
치열한 공사 수주전도 비리를 부추기는 요인이다 전직 조합 간부 I 씨는 이에 대해 털어놓았다.
재건축 사업 투명성 높여야 이를 위해 조합 설립 인가시 조합 임원은 공신력 있는 기관에서 재건축 관련 교육을 일정 기간 받도록 의무화하는 방안을 도입할 필요가 있다. “재건축아파트 사업 과정에 얽힌 ‘비리사슬’을 깨뜨릴 제도가 마련돼야 한다.”
전문가들은 아파트 재건축 시장에 대한 정부의 개선 노력이 필요하다는 점을 인정했다.
컨설팅은 도정법에 의하여 전문가로 구성된 집단이고, 재건축조합의 임원의 경우는 어떤 전문적인 자격요건을 정한 규정이 도정법에 없다는 것은 간단히 표현하면, 조합은 비전문가 집단...컨설팅은 전문가 집단...의 방향으로 갈 수밖에 없는 것이 아닐까?...
그런데 재건축은 수천억대에 이르는 엄청나게 큰 사업이다...
그렇다면 어떤 형태로 조합의 일이 처리되고, 어떤 심각한 부작용이 나타날 것인가...의 문제는 누구라도 충분히 짐작이 가지 않을까?... 한마디로 가지고 놀아도 어찌 알겠는가?...
관계당국은 하루속히 재건축조합과 임원의 전문성과 청렴성을 검증하는 시스템이나 어떤 자격요건을 정하는 등 도정법을 정비.보완하여야 할 것이다...
엄청난 재건축사업의 규모 및 임원 자격요건을 정하지 않은 도정법의 내용으로 보아서는 재건축조합은 도둑놈집단 내지는 멍텅구리집단의 방향으로 갈 수 밖에 없는 것이 아닐까?...그런 생각입니다...
재건축비리를 방지하고 조합의 전문성과 청렴성을 제고하는 동시에 민주원칙에 입각하여 임원 등의 견제 감시가 확실히 가능하도록 현행 대의원회와 더불어 감시위원회를 도입하고, 현행 공직선거에 준하여 무기명 직접 비밀 선거에 의한 임원의 선출 및 임원의 재산공개 등을 법에 명시하는 도정법의 보완.정비가 더 중요하다는 생각입니다...
그것이 조합 임원이나 컨설팅 임원 등이 뇌물비리를 저지르는 사태를 차단하고 방지하는 제도적 장치 임과 동시에 조합의 전문성 등을 제고하고 민주원칙에 입각하여 조합업무의 견제와 감시기능이 작동되도록 하여 조합원의 불이익이나 손해 등이 발생되지 않도록 하는 제도적 장치를 확실히 보완. 정비하는 길이라는 생각입니다.
현재 도정법에서 조합이나 컨설팅의 임원 등의 경우에는 공무원에 준하여 형법상의 뇌물죄 및 특가법상의 뇌물죄를 적용하고 있는데도 불구하고 계속적으로 뇌물비리가 발생되고 있다는 것은 처벌규정을 두려워 비리를 저지르지 않는 것이 결코 아니라는 것을 방증하고 있다고 볼 수 있을 것입니다. 즉, 이는 부적정한 임원 등이 선출되는 것에 심각한 문제가 있다고 볼 수 있다는 것입니다.
따라서 그런 부적정한 임원 등이 선출되지 않도록 하고, 전문성과 청렴성을 겸비한 적정한 소유자가 선출되도록 하는 제도적 보완 및 정비가 확실히 필요하다는 것입니다. 작금의 제반 상황을 살펴보면 아주 특별한 경우를 제외하고는 재건축비리의 발생은 필연적이라고 할 수 있을 것입니다.. 그렇다면 조합원들의 엄청난 손실이나 부담금의 증가 또한 필연적이라고 아니 할 수 있겠습니까?...
조합원들의 대책이나 대안은 무엇인가?...여러분들의 생각은 어떻습니까?...