재산분할로 받은 부동산에도 소유권이전등기 기한이 있다?

[자카란다]

재산분할로 받은 부동산에도 소유권이전등기 기한이 있다?

지난 2015년 12월 A씨는 이혼조정을 통해 배우자와 결별했습니다. 그리고 A씨가 지금의 난감한 상황을 깨닫게 된 건 5년 뒤인 지난해입니다.

A씨는 이혼 당시 재산분할로 B시에 소재한 한 아파트를 넘겨받습니다. 하지만 당시 사정이 있어 소유권이전등기를 마치지 못했습니다. 소유권등기를 마친 건 이혼조정 5년여 만인 지난해 4월인데요. 이에 B시는 소유권이전등기가 늦어졌다는 이유로 A씨에게 9억4000만여 원의 과징금을 부과했습니다.
 
생각지도 못했던 수억원대 과징금에 A씨는 사고가 마비될 지경입니다. 이 상황, 법적으로 보면 어떨까요?

◇재산분할로 인한 소유권 이전도 '계약'일까?
 
최근 경기도행정심판위원회가 다룬 '부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구' 사건을 재구성한 내용인데요. 위원회는 A씨의 청구를 받아들였습니다. 간단히 말해 A씨는 과징금을 내지 않아도 되는 겁니다. 위원회는 재산분할로 인한 부동산 소유권 이전은 계약으로 볼 수 없다며 A씨의 취소청구를 인정했습니다. 

건축물이나 토지 등의 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 모든 사람은 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 신청해야 합니다. (부동산등기특별조치법 제2조 제1항) 예컨대 부동산을 매수했다면 그 잔금을 납부하고 이전등기 관련 서류를 수령한 날로부터, 증여를 받은 경우 증여계약의 효력이 발생한 날로부터 각각 60일 이내에 소유권 이전등기 신청 절차를 마쳐야 합니다. 

소유권이전등기 신청 의무가 있는데도 3년 이내에 이를 완료하지 않는다면 부동산 평가액의 30%에 해당하는 금액 범위 내에서 과징금이 부과됩니다. 만일 고의적으로 세금을 회피하려 하거나 등기 시점을 조절해 시세차익을 얻으려고 하는 등 악의적 목적을 갖고 소유권이전등기 신청을 미뤘음이 적발되면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형이라는 중형에 처해질 수 있습니다.

위 사례의 B시는 A씨의 이혼 조정 성립일인 2015년 12월이 곧 소유권 이전 계약의 효력이 발생한 날이라고 주장했습니다. A씨가 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청해야 했지만 A씨가 이를 이행하지 않았기 때문에 부동산실명법 위반으로 봐야 한다는 주장이었습니다.  
 
반면 A씨는 이혼 재산분할이 부동산등기특별조치법에서 규정한 ‘소유권 이전을 내용으로 하는 계약’에 해당하지 않기에 B시가 장기미등기자로 과징금을 부과한 것은 위법하다고 반박했습니다. 이에 과징금 부과를 취소해 달라는 내용의 행정심판을 청구합니다.

쟁점은 이혼 조정에 따른 재산분할이 '계약'에 해당하는지 여부였는데요. 경기도 행정심판위원회는 A씨의 손을 들어주며 과징금 부과 처분 취소 청구를 받아들였습니다. 재산분할의 경우 부동산실명법에 따른 소유권이전등기의 의무 대상에서 명시돼 있지 않으며 부동산등기 특별조치법에서 말하는 계약에도 해당하지 않는다는 점을 이유로 들었습니다. 

◇이혼 재산분할 부동산, 언제까지 등기해야 할까

이혼 시 재산분할에 의한 소유권 변동으로 이전등기를 신청하고자 할 때에는 △혼인관계증명서 △주민등록등본 △조정조서 또는 판결 확정증명원 △인감도장 △등기부등본 △토지나 임야일 경우 임야대장 등본 △건축물이나 집합건축물일 경우 대장등본 등의 서류가 필요합니다. 

당연한 얘기지만 이혼 재산분할에 따른 소유권이전등기를 신청하려면 당연히 이혼이 확정돼야 합니다. 앞서 예로 든 서류를 갖추기 위해서인데요. 이혼조정으로 이혼했다면 조정조서가, 재판이혼 절차를 거쳤다면 재판에서 재산분할 관련 내용까지 확정되기에 재판이 완전히 종료됐음을 증명하는 문서인 확정증명원가 각각 필요합니다. 또 판결문에 특정 조건이 붙어있다면 집행문도 있어야 합니다. 따라서 이혼결정이나 판결 당일에는 소유권이전등기 신청이 어렵습니다. 
 
서류가 모두 준비됐다면 이전하고자 하는 부동산 소재에 관할 시, 구청에 가서 법원으로부터 송달받은 조정조서나 확정증명원에 검인을 받아야 합니다. 검인이란 어떠한 사실을 인정한다는 뜻으로, 계약을 원인으로 한 부동산에 대한 소유권이전등기를 신청할 때 부동산 소재지 관할 지자체장에게 확인을 받는 제도입니다. 부동산 투기의 수단으로 이용되는 허위·부실 등기신청 행위를 비롯한 각종 편법행위를 직접적으로 규제함으로써 건전한 부동산거래질서를 확립하려는 목적으로 만들어졌습니다. 

검인 대상은 매매 이외 계약인 판결이나 교환, 증여, 신탁 및 신탁해지, 현물출자 등입니다. 여기서 판결은 판결서 혹은 판결과 동일한 효력으로 인정되는 조서까지 포함하는데요. 이혼조정을 통해 재산분할을 하는 경우 등기 원인을 증명하는 조정조서가 판결과 동일한 효력으로 인정되는 문서이기에 이 역시 검인 대상입니다.
 
그럼 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기의 신청에는 별도의 기한이 없을까요? 재산분할은 이혼한 날로부터 2년 내에 청구해야 하지만 재산분할 협의 결과 발생한 소유권이전등기까지 반드시 그 기간 내에 신청해야만 하는 것은 아닙니다.

실제로 협의이혼 당시 재산분할약정을 한 후 15년이 경과한 시점에서 재산분할을 원인으로 소유권이전등기신청을 마친 사례도 있습니다. 재산분할 협의서에 검인을 받고 혼인관계증명서와 일반적인 소유권이전등기신청에 필요한 서면 등을 첨부한다는 조건만 충족하면 됩니다. (2009. 1. 9. 부동산등기과－71 질의회답) 

◇이혼으로 분할된 재산에 붙는 세금은?
 
이혼 재산분할로 인해 자신 명의의 재산이 새로 생긴다면 그에 따른 세금은 어떻게 될까요?

재판분할은 혼인 중 부부가 공동으로 협력해서 모은 재산으로서 부부 중 누구의 소유인지가 불분명한 공동재산을 나누는 절차입니다. 판례는 재산이 비록 부부 일방의 명의로 되어 있거나 제3자 명의로 명의신탁되어 있더라도 실제로 부부의 협력으로 획득했다면 분할의 대상이 된다고 봅니다. 여기서 부부의 협력이란 부부의 협력이란 맞벌이는 물론이고, 육아 및 가사노동도 포함됩니다. (대법원 1998. 4. 10. 선고 96므1434 판결, 대법원 1993. 5. 11. 자 93스6 결정)

재산분할로 인한 소유권이전등기 시에는 양도세가 부과되지 않습니다. 재산분할을 겉으로 보면 명의이전이지만 실상은 이름만 남편 혹은 아내의 것으로 돼있던 공동 재산을 도로 돌려받는 절차이기 때문입니다. 쉽게 말해 부부 공동재산 중 원래의 '내 몫'을 찾아오는 일입니다. 타인에게 재산을 무상으로 수여받는 증여나 법률행위에 의해 목적물을 타인에게 이전하는 양도로 보기는 어렵습니다. 

다만 취득세는 발생합니다. 취득세 자체가 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세인 데다 소유권 이전의 원인을 따지지 않는다는 이유에서입니다.

우리 법은 이혼 후 재산분할로 부동산을 취득한 경우를 위한 특례를 두고 있는데요. 이 특례세율은 이혼의 방식이나 법률혼·사실혼 여부와 무관하게 모든 재산분할에 똑같이 적용됩니다. 부부가 혼인 중 공동의 노력으로 이룩한 재산을 부부관계 해소에 따라 분할하는 것에 대해 통상보다 낮은 취득세율을 적용함으로써 실질적 부부공동재산의 청산으로서의 성격을 반영하는 취지입니다. (대법원 2016. 8. 30. 선고 2016두36864 판결)
 
이혼 전 재산분할 대신 이혼 후 증여를 택한다면 어떨까요? 증여는 혼인 여부와는 무관한데요. 부부일 때도 가능하고 이혼이 완료돼 남남인 경우에도 가능합니다. 단 절세 측면에서 보면 재산분할을 통한 부동산소유권 이전이 증여에 비해 유리합니다. 

농지를 제외한 부동산을 증여받는다고 가정하면 취득세는 3.5%입니다. 조정대상지역 내 공시지가 3억원 이상의 주택은 증여 취득세가 무려 12%나 됩니다. 이에 비해 재산분할 특례가 적용된 취득세율은 1.5%에 불과합니다. 

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