2022년 빌라왕 사태

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

2022년 12월 경, 깡통주택을 많게는 수천 채 단위로 보유한 악질적인 임대인, 일명 '빌라왕' 몇 명 때문에 수백 세대의 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입고 있음이 주요 언론에 보도되며 대한민국의 부동산 시장이 갖고 있는 문제가 폭로된 사건이다. 수사가 진행되면서 이들의 행위가 조직적으로 이루어진 범죄라는 정황이 드러나고 있으며, 심지어 이 '빌라왕'들 중 일부는 사망하여 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들도 속출하였다.

2. 주요 인물

1. '빌라왕' 김대성[사망]: 수도권에 1,139채 소유[2]

2. '강서 빌라왕'[A] 정 모[사망]: 서울 등에 200여채 소유.

3. '청년 빌라왕'[A] 송 모[사망]: 인천 등에 58채 소유. 20대 청년. 자살로 내사 종결 #

4. '빌라왕자'[A] 이 모[구속]: 수도권 일대에 479채 소유. 30대 세신사 겸 임대사업자. 2019년 5월 19일에 구해줘! 홈즈 출연 #

5. '광주 빌라왕'[A] 정 모: 광주 등에 400여채 소유#

6. '빌라의 신' 권 모: 수도권 외곽 지점 등 전국에 3,493채 소유 #1#2

7. '건축왕' 남헌기[구속]: 총 2,709채 소유. 주로 인천 미추홀구에서 건설업을 하는 61세 건설업자.[11] #1#2#3#4

8. '화곡동 빌라왕' 및 '원조 빌라왕'[A] 강 모[구속]: 2023년 1월 4일, 빌라 283채를 굴리며 31억원의 사기를 쳤다.#1 #2

9. 진 모: 594채 소유. 보증금을 가지고 잠적. #

10. '제2 빌라왕'[A][B] 김 모: 수도권에서 1,050채 보유. 경기도 시흥시 거주자 #

11. 사 모[B]: 수도권에서 개인 명의로 694채 보유. 서울 서초구 거주.

12. 백 모[B]: 694채 보유. 인천 부평구 거주

3. 피해 사례

피해 사례는 2022년 12월을 기점으로 주요 언론에 보도되기 시작했다. #1 #2 #3 #4[18]

2022년 12월 23일 인천광역시 미추홀구에서 2,700채 빌라왕이 나타났다. 파악된 피해자는 327세대이며 피해액은 260억 원이 넘는다. #1 #2

2022년 12월 24일 기준 수도권에만 1,000채쯤 가진 빌라왕은 4명이며 300채 이상은 16명으로 확인됐다.

2022년 12월 26일 주택도시보증공사는 악성 임대인 30명이 세입자들에게 돌려주지 않은 전세보증금은 11월까지 7,250억 원에 달한다고 밝혔다. 그리고 노숙인 명의를 빌려 208채를 가진 광주 사건도 수사 중이다.#

2022년 12월 30일 #서울경제 단독보도로 김대성과 권 씨와 연결된 회사도 있음이 드러났다. 수도권 빌라 건축회사인 H사의 A이사는 인천광역시와 부천시 지역의 깡통 주택 전문 부동산의 B본부장을 만나 H사의 자회사인 HJ 부동산 컨설팅 회사를 설립했다. HJ 부동산 컨설팅 회사는 서울특별시 강서구, 인천광역시, 경기도 부천시와 광주시에 영업지점을 개설했고, 여기서 김대성과 권모 등의 명의를 이용해 빌라와 오피스텔을 구입했다. 그렇게 H사의 빌라와 오피스텔은 7,000여 가구가 되었다. 김대성과 권모는 명의대여와 별개로, 각각 D하우징과 P주택을 앞세워 독립적으로 전세사기를 벌였다.

2023년 1월 5일, 조직적 범죄 의혹이 보도되었다. 해당 문단 참고.

2023년 1월 10일, 서울 빌라왕 정 모씨의 배후에 컨설팅 업체가 있다는 정황을 확인하고 검찰이 컨설팅 업체 관계자를 대상으로 입건하여 수사 중이며 신병이 확보된 관계자를 대상으로 구속영장을 청구하고 있다고 보도되었다. #

보도영상
2023년 3월 2일, 인천 전세사기 사건의 '건축왕'으로부터 피해를 입은 30대 남성이 숨진 채 발견돼 경찰이 수사에 나섰다. 이 남성은 숨지기 전 유서에 최근 직장을 잃은 데다, 전세금 7000만 원까지 대출 연장 거부되면서 어려움을 토로했다고 한다.#

2023년 3월 16일 인천미추홀구에 104 가구 중간 입주한 주거형 건물에서 단 한 가구를 제외하고 모조리 경매로 넘어간 사례가 나왔다. 건축주는 남 모씨로 알려져 있으며 대출금과 전세보증금등을 이용해 약 2천7백여 채를 신축했다. 여기에서 사용된 명의 중 일부는 공인중개사라고 한다. 아예 공인중개사를 고용해서 성과급등을 지급했고 시존 시세보다 높은 가격에 전세계약을 하도록 했다고 한다. 이후 하나둘씩 경매로 넘어가는 상황에 이르렀으나 이를 숨기고 새로운 계약을 반복한 것이다. 불안해하는 임차인에게는 공인중개사가 보증금을 대신 갚아준다는 이행각서를 작성해 안심시켰으나 전체 690여 채가 경매로 몽땅 넘어가버렸고 그 와중에 104 가구가 입주해 있던 주거형 건물이 단 한가구만 제외하고 넘어간 사실이 확인된 것이다.#

2023년 최대규모의 전세사기 피해가 있을 것으로 예상하고 있다. 빌라왕들이 집중적으로 주택을 구매한 시기는 2021년으로 시작은 그전부터였지만 가장 크고 많은 거래가 이뤄진 시기가 2021년이다. 그리고 2022년은 그 절반으로 급격하게 떨어진다. 이는 빌라왕에 대한 집중취재와 관심들이 시작되는 상황과 맞물린다. 그리고 2021년 HUG 주택도시 보증공사 보험 대위변제액이 약 5,200억, 2022년 약 9,400억 가량으로 2년간 약 1조 5천억 원 가까이 터졌는데 #2021년 계약을 한 임차인들은 2023년에 만기가 도래하는 상황. 2년 전 실거래가액 약 2억 7,000여만 원에 전세사기거래 약 8,000여 채를 추산해서 계산하면 최대 1조 8천억 원의 사기피해가 2023년에만 발생하는 상황이 생길 수도 있을 것으로 보인다고 한다. 여기에서 대위변제로 보험을 받지 못하는 가구들은 통계에서도 잡히지 않았다는 걸 생각해 보면 피해는 얼마나 더 늘어날지 알 수 없다.##

2023년 2월, 인천 미추홀구 건축왕 전세사기 피해를 입은 30대 남성이 처음으로 극단적 선택을 한 데 이어 4월 14일 또다시 20대가 극단적 선택을 했다. 이후 사흘만인 4월 17일 30대 여성 A 씨[19]가 숨지면서 전세사기 피해자 관련 사망자는 총 3명으로 늘어났다. #

보도영상 #1#2#3#4

4. 조직적 범죄 의혹

명의만 빌려준 사실상 바지사장인 임대인 빌라왕이 2022년 12월에만 3명이나 사망한 것이 뒤늦게 알려졌다.# 이들의 피해자는 1,500명에 육박한다.

해당 3명은 2021년 7월 30일에 사망한 42세 정모, 2022년 10월 12일 사망한 42세 김대성#, 동년 12월 초에 사망한 27세 송모다.# 정모는 서울 서남부지역 빌라 200여 채, 김대성은 인천, 부천, 서울 서남부지역에서 빌라 1,139채, 송모는 인천과 부천 지역에서 수십 채를 매입했다.##그런데 이들이 구입한 빌라가 서로 겹치거나 거의 가까운 장소에 있다는 것과, 정모가 사망한 이후에도 정모 명의로 빌라가 구입된 흔적이 나와 이 3명 뒤에 동일 배후가 있음이 의심되고 있다.

그 밖에도 수백 건의 부동산 계약에는 의문이 많다. 빌라왕이 지적장애인인 경우도 있으며 무엇보다 2년도 안 되는 기간 동안 3명의 빌라왕이 연이어서 사망한 것인데, 이로 인해 수백억 대의 전세사기 과정에서 입막음으로 빌라왕을 죽이고 여러 명의 바지사장을 조직적으로 세운 게 아니냐는 의혹이 제기되었다.

2021년 후반기부터 시작된 물가상승, 미국 연방준비제도의 금리 인상으로 유동성이 낮아진 시점에 바지사장들이 사망하게 되면 법적으로 공소권이 없어지고 수백억 대의 사라진 전세금은 동일한 단체가 조직적으로 취한 것이 아니냐는 의심을 받게 된 것이다.

실제로 사망한 사람이 3일 뒤에 전세계약을 하거나, 서로 왕래가 없는 사망한 빌라왕들이 동일한 신축 건물 5채를 나눠 계약했거나, 서로 바로 옆 건물을 구매한 경우나 잔금 날짜까지 동일한 일자에 처리되는 경우도 있었다. 위 3명이 특정한 법인이나 업체가 연관되었다는 의혹이 언론 취재 중 제기되었다.

공소권 없음으로 수사가 종결될 경우, 전세사기는 법적으로 안전한 범죄조직의 사업으로 활용될 소지가 있다. 또한 사라진 전세자금을 가져간 것으로 추정되는 단체들은 공소권 없음으로 법을 피해 가는 방법도 기획했다. 이런 식으로 여러 건의 명의대여행위를 통해 경제적 이익을 취하는 범행 수법이 보이스피싱 조직과 동일하다. 최근 대법원 판례에서 보이스피싱이 사기죄에서 범죄단체조직죄로 취급되는 것처럼, 범죄단체조직죄에 해당될 가능성이 있다.

빌라왕을 여러 명 거느리고 활동하는 조직이 실재한다는 보도가 나왔다. 아예 명의를 빌려 부동산 중개 법인을 설립해서 활동했다. 내부 고발을 한 관계자는 본인이 속해있던 곳에서 5명의 빌라왕이 있었다고 한다. #1 #2 #3

총책 - 영업책[20] - 대리인[21] - 빌라왕[22] 등 역할들이 있는데, 빌라왕의 경우 은어로 블랙(신세가 망가진 사람)이라고도 부른다. 내부 고발자의 말대로라면 이들 빌라왕의 사망이 자연사도 아니고 자살도 아닌 조직적 살인멸구 및 익절(손절이 아니라 익절이다!)의 과정일 수도 있다. 해당 조직은 불과 며칠 전까지 강서구에서 영업행위를 하고 있었는데, 취재가 시작되자마자 자취를 감춰버렸다. 이 조직에서 최소한 3,000여 채가 거래된 것으로 보고 있다.

빌라왕 사태가 본격적으로 수면 위로 올라오고 적극적으로 방송이 시작되면서 밝혀진 사실 중 하나가 부채비율이 80%에 가까운 소위 깡통주택이 서울시에만 50%가 넘고 그중 이번 빌라왕 사태에서 가장 크게 이슈가 된 강서구는 79%에 가까우며 인천과 경기도 역시 60%에 가까운 상황이라는 것이다. 모든 깡통전세가 빌라왕 사태와 연결된 것은 아니지만 예상을 뛰어넘을 정도로 추측하며 여론은 최근까지 영업을 하던 조직이 사라진 강서구가 깡통전세 사례가 가장 많은 것으로 보아 상당수가 연관된 것으로 보고 있다. 위 강서구의 사례만으로 3,000여 채이고 그 외 여러 언론매체에서 언급된 다른 지역의 사례만 합쳐도 몇천 채 이상을 진즉에 넘긴 상태라서 당장 터지지 않았을 뿐 피해자들 또한 엄청나게 늘어날 가능성이 높고 조희팔의 사기보다 더 파괴적일 수도 있다. 빌라왕 사태의 경우는 압도적인 확률로 전세 보증금을 대출받아 입주를 한 상태로 수천에서 억대의 대출금을 깔고 가는 상태인 데다가 상대적으로 젊은 층의 피해가 많고 회생조차 쉽지 않기 때문이다.

이러한 깡통주택 빌라가 강서구, 그것도 화곡동에 밀집된 이유로 김포국제공항 인근 지역이라 고도제한이 걸려있는 지역이 많아서 높게 지을 수 있는 아파트가 적고, 그 땅에서 올릴 수 있는 게 빌라밖에 없어서라는 분석이 있다. 이렇게 만든 빌라가 우후죽순처럼 올라오고 공급이 폭발해 이를 처분하는 과정에서 동원된 게 이 빌라왕이라는 것이다.#

빌라왕 문제는 비교적 초반에 잡힐 수도 있었던 것으로 보인다. 1세대 빌라왕이라 불리는 강 모씨가 주인공으로 수년 전부터 사기를 치고 있었다가 전세사기 관련 문제가 수면 위로 올라오기 시작한 올 1월에서야 구속됐다. 그것도 수사에 의한 구속이 아니라 피해자들이 3년 전에 고소를 했던 사건인데 수면 위로 올라오자 검찰에서 구속한 것으로 보인다. 하지만 강 모씨만 구속됐고 강 씨의 거래를 주선한 공인중개사 조 모씨는 현재도 활동하며 약 1,000여 채를 가지고 있는데, 조 씨는 숨진 김 모씨가 있었던 부동산의 대표라고 한다. 1세대라 불리는 강 씨와 그 이후에 등장한 김 씨 사이에 공인중개사 조 씨가 있던 것으로 보이고 피해자들에게는 본인도 피해자라며 폐업을 하고 도망갔다가 잠잠해지면 다시 등장해서 영업을 하는 등의 행위가 반복된 것으로 보이지만 정작 구속은 강 씨만 된 것이다. 피해자들은 고소했을 때 손 놓고 있다가 이제 와서 강 씨 한 명 구속한 것을 보고 검찰이 사건을 키웠다고 주장한다. 게다가 경찰에서는 해당 사건이 형사사건(사기죄)이 아닌 민사관계라고 보아 수사 개시를 하지 않았고 쉬쉬한 것도 문제가 되고 있다. [23]

빌라왕자 이 모씨는 일명 세 모녀 전세사기 사건에도 연루되어 있고 이 세 모녀 전세사기 사건에 관여한 업체의 직원 중 한 명인 신 씨가 똑같은 수법으로 사기를 쳤는데 그 사람이 강서 빌라왕 사건의 배후였다. 빌라왕 사태에서 나타난 수많은 인물들 중 직간접적으로 연결된 사람들이 있었던 것으로 부실하게 수사했다는 비판을 피할 수가 없는 상황이 됐다. 심지어 몇몇 빌라왕의 주변인물들도 수사는 받았지만 별다른 조치가 없었는데 같은 방식의 사기를 치고 다닌 일까지 생겨서 암과 같은 존재들임이 증명됐다.#

심지어 피해자라 주장했던 공인중개사 조 씨는 2년 전 부동산컨설팅 법인을 세웠고 2022년에는 빌라밀집지역 인근의 건물을 사들여 사무실을 차렸다고 한다. 이미 몇 년 전 PD수첩에서도 이에 관련된 문제를 방송한 적 있었고 이때와 현재의 수법이 똑같다.# 그리고 KBS 또한 빌라왕 사태를 수 차례 집중 취재하고 빨라도 재계약 전까지 본인이 피해자인 줄 알 수 없기 때문에 피해 사실을 모를 수 있다고 경고했다.

몇몇 곳은 건축 회사까지 전세 사기에 가담하는데 건축사에서 신축 빌라가 매매가 안 돼 부동산과 짜고 바지 주인을 구해서 매매가보다 비싼 가격으로 전세를 내고 건축사에서 전세금을 받고 수수료를 부동산과 바지 주인에게 나누어 갖는 방식이라고 한다. [24] 일명 건축왕이라고 하면 바지 주인은 정말로 아무것도 모르거나 돈이 급한 사람들로 명의를 빌려주고 고작 한 건당 100만 원-150만 원의 돈만 받는다고 한다. 바지 주인은 명의를 빌려주고 소유한 부동산의 부동산세만 해도 받은 돈의 몇 배로 내야 한다고 한다. [25] 그래서 속아서 명의를 빌려주었거나 지적장애인인 확률이 높다고 한다. [26]

현재까지는 전세사기범들을 위주로 조사가 이뤄지고 뉴스에 다뤄졌지만 공인중개사들에 대해서도 큰 문제가 있다. 과거에도 일부 공인중개사가 사기를 치는 경우가 있었지만 직접 집주인과 세입자를 속이거나 문제가 있다는것을 알면서도 계약을 진행시켜서 수익을 올린뒤 나몰라라 하는 무책임한 경우의 단독범행이 벌어진것에 반해 이번 빌라왕 사태에서는 전세사기 조직의 하부 부서로서 활동하거나 아예 법인을 설립해서 직접주도 하던가, 부모가 건물주에 자식들이 중개사을 하는등의 가족단위로 이뤄진 것이다. 미추홀구에서는 남 모씨의 딸이 중개인역할을 하고 직접 대출을 받기도 했으며, 1세대 강 모씨와 숨진 김 모씨의 중간에는 공인중개사 조 모씨가 있었던 것으로 보인다. 동탄의 경우 중개인이 세입자들에게 전세보증보험 가입을 만류하고 있었다는 정황까지 파악됐다.#

2023년 3월 KBS와 연세대 사회학과 연구팀에서 사기조직과 연계된 것으로 보이는 다주택 악성임대인, 일명 빌라왕이라고 볼 수 있는 176명을 확인했다고 한다. 이 170여 명 중 경찰이 수사 중이거나 언론을 통해 알려졌거나 사망했던 사람들이 모두 포함되어 있고 핵심 그룹이라고 믿을 수 있는 합리적인 의심이 드는 또 다른 임대인들을 확인할 수 있었다고 한다. 그리고 이 170여 명 전체가 소유한 주택은 약 2만 6천여 채 가량이며 대부분 깡통주택이 돼버렸을 우려가 있다고 한다. 지역별로 보면, 서울 강서구 화곡동이 3천4백여 채로 가장 많으며 인천 부평동과 주안동, 숭의동, 서울 양천구 신월동 순이다. 여기에서 기준삼은 다주택자의 주택수는 50여 채이다. #1 #2
위 조사결과를 경찰에 제공하고 경찰이 자료보완후 분석한 결과 7~8월 9천여체가 피해를 입을 수 있다고 한다. 지금까지 알려졌던 인천, 화곡, 강서가 아닌 구로, 양천, 금천, 관악, 영등포가 순서대로 1400여채에서 400여채 전체 피해금액 약 9천억원의 피해가 예상된다고 보고 있다.#

2023년 3월 빌리왕의 배후를 구속기속하여 수사 중이다.


현재 수사 중인 인물 중 가장 악질적인 인물은 건축왕이라고 불렸던 남 모씨로, 자신의 딸이 전세계약중계를 하기까지 했는데 문제가 터지자 집주인 (아버지 남 모씨)이 누군지 모른다고 발뺌을 하기까지 했다.# 가족단위로 사기범죄를 저지르고 다닌 것. 한술 더 떠서 피해자들을 협박했던 정황까지 확인됐다. 자신이 구속되거나 자살이라도 하면 해결되는 게 없으니 난리 피우지 마라. 보도와 현수막은 집값을 떨어뜨린다 걷어라. 정부에 하소연해 봐야 법률지원 밖에 받을 수 없다. 낙찰받는 게 최고다.라는 식이었다. [27] 더욱이 영장심사에서 8천억 원가량 처분할 재산이 있다는 말을 했지만 현실은 주요 자산인 건물은 신탁사로 법인은 진즉에 경매로 넘어간 상태. 피해자들은 세금이 아닌 가해자의 돈으로 보상받고 싶다는 의견을 밝혔다. 더 어처구니없는 것은 영장심사에서 8천억을 주장했지만 추징보정절차를 진행 중인 남 씨의 재산은 고작 8억 원이다.#

2023년 2월과 4월 동탄과 부산에도 동일한 수법의 전세사기가 벌어진 것이 알려졌다. 동탄의 경우는 건물주가 약 250여 채를 갖고 있는 부부로 소주자가 파산을 해버렸는데 전형적인 빌라왕들의 사기수법과 동일하다고 보고 수사에 착수했고 피해액은 가구당 약 5천만 원가량으로 추산된다. 단순계산으로만 약 100억 원이 넘어간다.# 그것도 모자라서 부부의 아들에게도 소유권이 나눠져 있었는데 부모에게 이전시켜 버리고 사라졌다. 부산진구의 오피스텔은 69세대 약 60억 원가량이 물려있고 대다수가 30대 안팎의 청년세대라고 한다. 수도권과 수도권 주변이 아닌 지방에서도 피해가 더 있을지 모르는 상황으로 전국적인 피해가 있을 것으로 보고 있으며 기존의 빌라에서 오피스텔로 확장되고 있다.# 부산의 상황은 이미 2개월 전에 알려진 적이 있었으나 제대로 이슈가 안 됐다가 4월 미추홀구의 한 피해자가 스스로 목숨을 끊고 동탄의 전세사기가 보도된 뒤에 다시 한번 알려졌다. 경찰은 동탄에 250여 채를 소유한 부부와, 위탁 계약을 진행한 공인중개사 등에 대해 출국금지 조치를 했다. #

구로가 주요 활동지역이었던 악성임대인이 확인됐다. 다른 악성임대인들의 사례들과 다른건 중개인들이 대거 연관되어있다는건데 현재까지 300여명이 넘도록 뒷돈을 받은걸로 확인됐고 약 500여체에 달한다. #

추가적인 피해와 피해자 본인이 피해자인지 모르는 상황 등을 위해 신상공개를 해야 하지 않냐고 하지만 현재로선 개인정보 문제로 인해 공개할 수 없는 상황으로 보인다.

5. 원인

이러한 사기가 가능했던 원인에 대해서는 여러가지 갑론을박이 이뤄지고 있다.

첫째로 시세가 쉬이 피악되지 않는 신축빌라 분양 및 임대차 시장의 문제가 지목된다. 이를 악용하여 조직적인 사기를 계획한 건축주, 분양업자, 바지사장 등이 분양가 및 매매가를 부풀려놓고 간혹 몇 차례 자전거래까지 함께 진행함으로써 더 쉽게 속여넘긴 수요자에게 전세 및 매매를 유도하고, 명의변경을 통해 전세보증금 상환능력이 없는 바지사장에게 명의를 넘긴 것이다. 이 과정에서 등기의 공신력이나 임차권등기설정, 집주인의 매매 및 명의 변경에 있어 일명 동시진행 수법에 의해 하루씩 시간차가 생기고 세입자가 후순위로 밀리는 등의 여러가지 제도적 허점이 메꿔지지 않고 방치됨으로써 사기꾼들이 활개치는데에 기여하기도 했다.

둘째로는 사기단에 포섭되어 피해자들을 끌어들이고 등쳐먹는 메커니즘에서 '맹활약'한 공인중개사들의 도덕적 파탄이 지목된다. 세입자와 부동산 소유주의 이해관계가 충돌할 때 이를 중간에서 원활히 조정하고 합의를 이끌어냄으로써 그 용역의 대가로 중개수수료(일명 복비)를 받는 것이 공인중개사의 직업적 특성이지만, 예로부터 많은 이들은 공인중개사가 실제로 더 많은 돈을 지니고 있으며 더 많은 비용을 지불하곤 하는 집주인(또는 집주인이 아니더라도 그 이상의 권력을 지닌 유력 인사)과 결탁해있다는 공공연한 불신을 가져왔다. 그런데 대규모 전세사기 조직의 실체가 하나둘 밝혀지고 이들 조직이 중소형 건설회사 경영자 뿐만 아니라 공인중개사와 감정평가사 등 시장이 돌아가는데에 반드시 필요한 전문직 또는 그에 버금가는 전문가들로 구성되어 있음이 드러나자, 이러한 불신이 사실로 드러나버리며 이들 직군에 대한 국민적 신뢰가 완전히 사라졌다. 특히 공인중개사는 투자자, 실수요자, 세입자를 막론하고 빈자부터 부자까지 그 누구라도 삶의 터전을 구할 때면 한번쯤 자문을 구하는 부동산 생태계의 파수꾼과 같음에도 이런 조직적 부동산 사기에 가담하였다는 점에서, 그리고 이런 일을 저지르고도 이들은 솜방망이 처벌만 받으면 얼마든지 다시 다른 이들을 등쳐먹을 수 있다는 점에서 국민들을 더욱 분노케 했다. 국토교통부 장관이 뒤늦게 빌라왕 사기에 연루된 이들을 전수조사하여 자격을 취소하는 등의 중징계를 내리겠다 엄포를 놓았지만#, 공인중개사 자격체계 쇄신, 직업윤리 확립을 비롯한 공인중개사 생태계의 전면적 물갈이가 없이는 공인중개사라는 직역이 시민들의 신뢰를 회복할 날은 멀어보인다.

셋째로는 탐욕스러운 사기단 뿐만 아니라 세입자들마저 코로나 버블 시기 자산시장에서 과도하게 풀린 유동성이 빠지는 거시경제의 파도에 휩쓸렸다는 점이다. 자산시장에서 잔뜩 거품이 낀 가격으로 계약한 집값이 떨어져 매매가보다 낮아질 경우 증권가 레버리지 투자에서의 마진 콜, 반대매매와 같은 상황이 벌어져 주택 소유자가 손절매도로도 세입자의 전세보증금을 돌려주기 어렵게 된 것이다. 이런 경우는 조직적 전세사기단만의 특수성에 기인한 것이 아닌 평범한 1주택 갭 매수자들도 겪는 디레버리징이라는 점에서 정부의 개입만으로 해결하기가 더 난감한 부분이었고, 결국 국토교통부는 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하는 과정에서 특별법상으로 피해자를 규정하는 6가지 까다로운 요건을 제시함으로써 고통스러워하는 피해자들을 더욱 분노케 했다.

넷째로는 저금리 및 양적완화 시기에 시행된 정부 정책의 실패가 꼽힌다. 2022년 집권한 국민의힘에서는 2020년 문재인 정부와 거대여당이 만든 임대차 3법으로 인해 이 사태가 빚어졌다고 주장하는 반면, 야권의 더불어민주당이나 정의당 등은 임대차 3법은 기껏해야 거품을 부채질하는 촉매 노릇이나 했을 뿐이므로 임대차 3법을 본질적인 원인으로 지목할 수는 없다고 반박한다. 야권의 반응은 책임공방으로만 여겨질 수도 있지만, 다른 시각에서 보면 2년 후 올릴 수 있어야 하는데 못 올릴까봐 최초 계약부터 전세보증금을 부풀려 뜯어낸 임대인들에게 누가 칼 들고 보증금 올리라 협박했냐고 에둘러 비판하는 말이니 제법 일리가 있는 말이다. 하지만 임대차 3법 시행 직전 발표한 7.10 부동산 대책 당시 정부는 취득세 중과를 선언하면서도 공시가격 1억원 미만의 주택에 대해서는 무주택자, 1주택자는 물론 다주택자에 대해서마저 취득세를 중과하지 않는 예외로 두기로 했는데, 이 예외가 풍선효과로 이어져 한 사람이 269채를 쓸어담는 부동산 쇼핑이 벌어졌을 정도였고 이렇게 취득세 부담이 덜했던 주택 사재기 사례의 절대다수가 세입자에게 목돈을 받아 자금을 조달하는 갭 매수의 원리로 이뤄졌던 것, 그리고 이 세입자들이 체결한 전세 계약의 2년 만기가 2022년부터 도래하기 시작했음을 생각하면, 임대차 3법이 없던 문제를 만들어낸 만악의 근원인지 혹은 그냥 양적완화 시대를 잘못 파악하여 문제를 키워버리는 불쏘시개에 불과했는지와는 별개로 문재인 정부의 책임론을 완전히 부정하기는 어려워보인다.

다섯째로는 보다 본질적이면서도 고질적인 문제가 지목되는데, 전세라는 사금융 제도가 내포하고 있는 근본적 문제점과 전세자금대출, 전세보증금반환 보증을 통해 이를 부채질하여 부동산 경기를 과하게 끌어올린 대한민국 역대 많은 정부의 실책, 그리고 이를 이용해 실수요자 임차인들을 착취하던 금융기관의 욕심이 꼽힌다. 전세라는 것은 근본적으로 주택을 실제로 소유하는 임대인을 채무자로 하고 임차인을 일정 기간에 걸친 부동산 사용권리를 이자로 받는 채권자로 하는 사금융 대출 계약인데, 이 과정에서 임차인 겸 채권자는 임대인을 제대로 검증할 방법이 없다. 제1, 2금융권의 여러 금융기관에서 돈을 빌리려는 사람은 자신이 돈을 빌리려는 목적의 소명으로 시작해 직장 재직증명서와 소득증명, 각종 자격면허, 기존에 보유하고 있는 자산 및 부채 현황 등을 금융기관으로부터 면밀히 검증받고, 금융기관은 차주의 능력과 자신들의 자금조달금리, 수익률 등의 리스크와 이윤을 저울질함으로써 차주에게 매길 금리를 산정하는데, 사금융인 전세계약에서 돈을 빌려주는 부동산임차인 겸 채권자가 시중 금융기관만큼의 세밀한 검증과 리스크 관리 능력을 갖췄을리 만무하다. 그런데 서민들의 주거안정을 위한답시고 이명박 정부에서는 (이전까지는 제한적으로만 이뤄지던) 전세자금대출을 보통의 중산층, 상류층 다주택자와 형편이 여의치 않은 저신용자 서민과 청년들에게까지 대거 확대하여 부동산 경기 부양의 수단으로 쓰기 시작했다. 박근혜 정부에서도 집주인이 지급해주지 못할 경우 대신 보증금을 지급해주는 보험상품인 전세보증제도를 이명박 정부에서 이미 1억에서 2억 규모까지 확대한걸 다시 5억으로 대폭 확대하였으니 은행들은 별다른 리스크를 질 필요도 없이 저위험 고수익의 효자상품이 되어버린 전세자금대출상품을 절찬리에 판매하였다. 게다가 여야가 뒤바뀐 문재인 정부에서도 가계부채 문제를 해소하기 위해 시작한 DSR 40% 제한 규제에서 전세자금대출만은 예외로 두는등 방관자적 태도를 견지했다. 임대차 3법을 비판하는 연설로 화제가 되었던 미래통합당 윤희숙 前 의원도 연설에서 전세가 사라지고 월세밖에 살 수 없는 시대가 도래할 것이라며 우려를 했을 정도이니 현행 전세제도의 위험에 대한 안이한 인식은 여야를 가리지 않았다고 볼 수 있다. 결국, 이런 서민 주거안정이라는 이상론에 함몰된 역대 정부가 절대 포기하지 않고 불씨를 감당할 수 없을 정도로 키워버린 전세자금대출은 전세라는 사금융에서 대출을 쉽게 받기 어려운 투기꾼에겐 (낮은 신용상태에도 불구하고) 쉽게 대출을 받을 수 있게끔 실수요자들의 편의를 봐주는 정책기조를 이용하여 신용을 외주화하는 부동산투기용 변칙 자금조달수단이자 부동산투기의 기본기가 되어버렸다. 흔히 통화정책에 있어 중앙은행을 두고 마지막 대부자라고들 하는데 여기서는 사실상 무주택 서민들이 마지막 대부자가 되어버린 셈이다. 이로 인해 여러 전문가들은 코로나 버블 오래 전부터 전세자금대출 폐지를 주장해왔으나, 서민들의 주거안정, 부동산 경착륙 방지 등을 이유로 이명박, 박근혜, 문재인, 윤석열에 이르기까지 그 어느 정부에서도 이는 실현되지 않았고, 이와 같은 전세보증금 미반환 및 전세사기 사태는 2010년대에도 잊을만하면 터져서 많은 서민들을 신용불량, 파산으로 이끌며 민생을 짓밟았으며 2020년대에도 빌라왕 사태로 재현되고 말았다.

게다가 이 전세대출과 보증은 실질적으로 금융 파생상품에 가까운데, 특히 보증보험의 경우 일정 기간 임차인(채권자)이 회사(보증보험 판매자)에게 프리미엄(보증료)을 지불하다가 만약 임대인(채무자)가 지급불능에 빠지면 전세보증금반환채권을 회사가 임차인으로부터 액면가에 사들여 임차인 대신 전세보증금반환채권을 들고 채무자에게 이행을 요구하는 임대인부도스왑 성격의 상품이라는 것을 명심할 필요가 있다. 빌라왕 사태로 고생하는 일부 피해자들이 안도의 한숨을 내쉴 수 있는 버팀목이 되기도 했지만, 실제 채무자인 임대인들에게 구상권을 청구하더라도 임대인들의 이행능력이 아예 없다면 이 전세보증금반환 구상권 채권은 휴짓조각과 다름없는 정크본드가 된다. 하지만 이런 위험을 전세보증보험을 판매하는 여러 주택도시보증공사 HUG, 주택금융공사 HF, SGI서울보증보험 등의 공기업들은 거품이 낀 시장과 부동산 사용권 담보 사금융거래라는 전세 제도의 본질적 리스크를 제대로 파악하지 못한채 정부의 정책자금지원만 믿고 무분별하게 상품 판매에 나서며 세금의 블랙홀이 되었다는 지적을 받고 있다.

결국 위에 열거한 원인을 비롯한 수많은 요인이 복합적으로 작용하여 전세 임대인 겸 채무자들의 대규모 파산 및 계약 이행 불가 사태가 일어난 것이 빌라왕 사태 및 깡통주택 역전세대란의 본질로 볼 수 있다. 거시경제적 여건, 여야를 가리지 않는 정부 및 규제당국의 무능과 무책임한 태도, 허술한 법과 제도, 금융기관의 욕심을 십분 악용하면 수많은 서민들을 등쳐먹을 수 있는 조직적 사기는 필연적이었던 셈이다. 주택시장은 계속 우상향한다 믿고 서민 주거안정을 추구하며 부실대출을 남발하고 파생상품으로 거품을 불리고 불리다 서브프라임 모기지 사태와 세계금융위기, 대침체로 이어졌던 미국의 사례가 생각나는 대목.

6. 대응

정부는 이 사태가 크게 공론화되자 일선 법원, 조세당국, 그리고 금융기관과 채권추심업자 등의 선순위채권자들에게 경매를 연기할 것을 지시하였고, 전세사기 피해자들에겐 임시 주거지원, 경매에서의 우선매수권 보장, 주택금융상품에 적용되는 DSR 등의 규제를 적용하지 않는 저리의 장기 대출 지원, 매입을 희망하지 않을 시 LH의 공공매입 예산을 전용한 매입임대 형식으로 최장 20년까지 안정적인 주거 보장하는 등의 대책을 내놓았다. 그러나 이에 대해 실효성이 전혀 없이 눈가리고 아웅이나 마찬가지라는 비판이 나오고 있다. 피해자들은 국가가 전세사기가 사회적 재난으로까지 번지도록 방조한 책임을 지고 피해자들의 전세보증금반환 채권을 국가(정확히는 KAMCO)가 매입할 것을 요구하고 있으나 정부는 이에 대해서는 완강히 거부하고 있다.

6.1. 사법부

2023년 1월 17일, 대법원은 임대차계약체결 후 임대인이 사망한 경우 임차인이 임대인의 상속인을 대신해 상속을 원인으로 한 소유권이전등기(대위상속등기)를 하지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령 절차를 개선하고, 대위상속등기를 선행하지 않아도 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 가능하도록 등기선례와 송무선례를 제정했다고 밝혔다.'빌라왕' 사망에 피해자 속출… 대법원 "전세사기 구제 절차 간소화"

6.2. 행정부 유관기관

230118_보도자료(검찰·경찰·국토부_「전세사기_대응_협의회」_개최)-대검찰청.pdf

하지만 정작 피해자 측은 전세 사기 피해의 입증 책임을 피해자한테 떠넘기는 행태를 보인다며 비판하고 있는 상황이다. 탐사기획 스트레이트의 2023년 4월 30일자 방영분을 보면 알 수 있다.

6.3. 피해자 인정 기준 발표

앞으로도 전세 피해가 계속 발행할 가능성이 높은만큼 기준을 만들어둘 필요성이 있다. 이에 따라 4월 27일 정부는 피해자 인정 기준을 발표했다.# 하지만 이마저도 탐사기획 스트레이트의 2023년 4월 30일자 방영분을 보면 알 수 있듯 기준을 너무 까다롭게 잡았다는 비판이 쇄도하고 있다.

• 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인

• 임차 주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함)

• 면적·보증금 등 고려한 서민 임차주택

• 수사 개시 등 전세사기 의도 존재

• 다수의 피해자 발생 우려

• 보증금 상당액 미반환 우려

당초 정부는 이상의 6가지 요건을 모두 충족해야 전세사기 특별법으로 지원을 받을 수 있는 피해자로 인정한다 발표하였으나, 이에 대해 너무 까다롭다는 비판이 끊이지 않아 여야의 기싸움이 이어진 끝에 다음과 같은 방향으로 약간 완화하기로 결정했다. (서울경제)

• 대항력·확정일자 요건을 충족하지 못해도 임차권등기를 마친 경우

• 경·공매가 개시되지 않더라도 임차인이 파산·회생절차를 개시한 경우

• 임대인의 기망 등 전세사기 유형 폭넓게 인정

• 대상주택 면적 요건 삭제·보증금 최대 4억 5천만원까지 인정

• 보증금 상당액 아닌 전부·일부 일부 변제받지 못한 경우도 포함

6.4. 범야권

더불어민주당, 정의당, 기본소득당, 진보당 등의 범야권에서는 피해자들의 요구를 따라 전세보증금반환채권을 국가가 매입하고 후에 회수하게끔 하는 '선 구제, 후 회수' 지원모델을 따라 특별법을 제정하라 주장하고 있다. (서울경제) (용혜인 의원 트위터) 그러나 이에 대해 원희룡 국토교통부 장관을 비롯한 당정 인사들은 이러한 조치가 '선 반환 무 구상'이고 채권의 매입가가 전세금의 10~20%에 그치기 때문에 실효성이 없다, 나중에 구상권을 청구하려면 최대 200%까지 지출해야 한다며 전세보증금반환채권의 매입을 완강히 거부하고 있다.