갭 투자

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

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곰곰 세척 사과

시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말한다.[1]

전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어진다. 예를 들면 집 구매자가 3억으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천 만원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금을 치르고, 나머지 6천 만원만 자기 사비로 내면 되는 방식이다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 적은 자본만 있으면 되는 것이다.

해외에서는 전세라는 제도가 있는 대한민국에 대해 이상하게 바라보나 실상은 사(私)금융을 일으켜 더 적은 투자금으로 주택을 구입할 수 있기에 존재하는 면이 크다. 더욱이 과거에는 금융지식 부족으로 '레버리지를 일으켜 투자 하는 것' 이라는 개념 자체가 없었음에도 70, 80년대 대한민국 강남 복부인들은 부족한 투자액을 보충하기 위해 경험적으로 이렇게 투자해 왔다.

2. 상세

갭 투자는 예로부터 "전세 끼고 아파트 매입"이라는 형태로 존재했다. 다만 2010년 이전 전세율은 30~40%로 집 구매비용중 최소 절반 이상을 갭 투자자가 내야하는 방식이었는데, 대침체로 인해 갭 투자자들이 후술할 리스크에 직격당해 한 번 끝장이 났다. 아이러니하게도 이 때문에 전세가율이 폭증해 갭 투자를 안정화시켰다.

2010년대에 다시 전세가율이 폭등하며 리스크가 줄어들고 대출규제 완화도 이루어지며 갭 투자가 각광받기 시작했다. 2013년 전후로 조금씩 생기기 시작했으며 2015년에 본격적으로 전개되면서 넘처나던 미분양이 대폭 감소하기도 했다. 한국 최고의 부동산 호황이던 2007년 연말 전국 미분양이 11만 3000채, 금융위기 터진 직후인 2008년 연말 미분양이 16만 채를 넘었는데, 2010년대에 들어서는 2015년 3만 가구 아래로 한때 떨어질 정도로 미분양이 줄었다.

부동산값 잡겠다고 내놓은 2017년 8월 '8·2 대책'은 오히려 갭투자를 증가시켰다. 다주택자 규제 및 서울 일부 지역에 대한 투기지역 지정, 재건축·재개발 규제, 분양가상한제 부활 등을 포함한 8·2 대책에도 갭투자 비중은 2018년 9월까지 30%를 웃돌았다.2017년12월 임대주택등록 활성화방안을 발표함에 따라 이제 수백채의 갭투자로 가는 길을 열어버렸고 갭투자 역시 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 3배 가까이 상승했다.#

갭 투자, 더 나아가 전세의 본질은 집을 담보로 전세입자한테서 전세금을 빌리는 사금융이다. 은행에서는 LTV니, DTI니, DSR이니 하는 등으로 대출을 못 받으니 전세입자한테서 돈을 빌려서 부동산 투자에 나서는 것이다.

다만 대치동, 압구정동, 목동신시가지아파트 등 토지거래허가구역에서는 원칙적으로[2] 이 행위가 불가능하며 잔금을 전액 지불하고 그 즉시 2년간 실거주해야 한다. 물론 전입만 해 놓고 공실로 두는 것까지 막을 방도는 없으나 2년간의 이자비용 손해가 최소 억 단위이니 불가능에 가깝다. 또한 금융사가 넘긴 법원경매의 경우 이론적으로는 허가구역일지라도 허가제의 예외대상(=갭투자 자체는 가능)이지만 낙찰자의 잔금납부 기간중에 명도와 새 세입자를 구하는 기간 차이가 현실적으로 길기 때문에 이 경우 역시 전액 현금이 필요하다.

3. 리스크

갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두가지 리스크가 있다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값 하락 리스크. 레버리지가 크다는 것은 달리 말해 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미다. 거기서 끝나는게 아니고 빚까지 크게 떠넘길 수도 있다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스가 될 수가 있어 매우 위험한 투자이다. 게다가 아무 것도 모르는 세입자를 모집해서 남의 돈으로 하는 투자이기 때문에 실패할 경우에는 세입자들도 같이 피해를 맞는다. 이는 깡통주택, 전세사기 피해로 이어지게 되어 사회적 문제를 야기한다.

갭 투자의 근원은 이름에서 말하다시피 어디까지나 높은 전세가율 즉, 갭 투자자가 낼 비용이 비교적 적다는 점에서 나온다. 이는 반대로 말하면 돈 대부분을 대줄 전세 세입자 자체를 못 구하거나 아니면 전세가율이 모종의 이유[3]로 내려가면 그 역풍이 그대로 갭 투자자는 물론 세입자에게까지 돌아간다는 것이다. 그래도 이런 역전세 현상의 경우 외환위기, 서브프라임 모기지 사태, 2022년 전 세계 물가 폭등, 코로나 버블 수준의 어지간히 심각한 경제위기가 터지지 않는 이상 흔히 보이지는 않지만, 세입자가 장기간 존재하지 않은 미입주 상태가 약간만 지속되어도 갭 투자는 지속불능하며, 이 때문에 갭 투자 매물 대부분은 미입주가 생겨도 빨리빨리 메꿀 수 있는 역세권이나 선호 시설이 많은 대단지 아파트, 학군지 등지에나 있다. 기본적으로 전세를 원하는 세입자들이 계속 와주기만 하면 되는 일이라 거주 인구가 많은 곳이면 큰 걱정는 없는 편이었으나...

2022년 약 1,200여채의 빌라를 소유한 사람이 출현했다. 몇년전 서울 화곡동에서 500채가 넘는 빌라를 사들여 갭투자를 벌이다가 수백 명의 피해자를 양산한 일명 화곡동 세 모녀 사건의 두배 이상이며 다른 사람과 계약한 사람들이 더 있었는데 이들의 연락처 모두가 1,200여체의 빌라를 소유한 사람의 연락처와 같았다. 한 사람을 중심으로 몇몇이 같은 방식의 동시진행이 이뤄지고 있었다는것. 이들 모두 한통속이라면 빌라는 약 3,000여 채에 달한다고 한다. 이 엄청난 수의 빌라를 소유하게 된 방식은 일명 동시진행으로 전세가 = 매매가인 셈인데 세입자들은 처음에 건설사와 거래를 시작하지만 잔금이 치러지면 집주인이 바뀌거나 계약서를 바꿔서 다시 쓰는 식이다. 갭투자를 넘어서 무갭투자다. 여기서 문제가 발생해 경매로 넘어가면 전세가가 70% 이상일 경우에 해당하기 때문에 전세금 전액을 돌려받을 수 없다. 그리고 빌라 1,200여채의 소유자는 체납액 70여억원을 미납해서 경매로 넘어갈 판이다. 피해자의 거의 실시간으로 늘어가고 있다고 하며 소송을 준비중이다. # 이들중 가장 이름이 알려진 권씨의 경우 별명이 빌라의 신인데 갭투자도 아니고 무갭투자 즉, 자기자본은 단 한푼도 쓰지 않고 수천채의 빌라를 소유했기 때문이기도하지만 이 방식을 처음으로 만든 사람이기 때문이라고 한다.[4]

MBC가 주택도시보증공사에서 작성한 203명의 나쁜 임대인 명단과 수도권 다주택 보유자들을 대조해본 결과 보증금을 돌려주지 않거나 보증공사 돈을 상습적으로 떼먹는등의 행위를 하고 있는 소위 나쁜임대인들과 수도권 다주택 보유자들 약 30% 가까이가 중복되는 결과를 얻었다. 즉 이들중 상당수가 사기꾼이라는 뜻이된다. 전세 사기로 인해 정부가 떼인돈은 7천여억원에 육박한다. 특히나 이들중 상위에 포진되어있는 인물들은 건수로만 개개인이 약 200여건 가량에 금액으로 각각 500여억원씩이다. 100억여원 이상 떼먹은 상위14명이 전체 보증사고의 58%를 저질렀다. 하지만 이것도 보증보험에 가입되어 있는 사람들만 추려서 낸 결과이기 때문에 전체 사례의 일부에 불과하다. 피해가 늘어나는 이유 중 하나는 보증공사에서 일명 나쁜 임대인들을 개인정보 보호 때문에 비공개로 해놔서 이름 석자만 알아도 계약을 하지 않는 상황 즉 피해가 늘어나는 상황을 미연에 방지할 수 있었는데 할 수 없었다는 것이다. 원래 이것도 법을 개정할 예정이었지만 현재 계류중이며 상임위도 제대로 열리지 않고 있다고 한다.#

집값 하락 또한 전세가율 하락과 비슷한데, 결국 갭투자 또한 전세 주는 것의 일종이며 전세금으로 돈을 굴려야 이득을 볼 수 있다. 그런데 집값이 하락하면 그만큼 자기 수익도 하락하니 환영할만한 사태는 아닌 셈. 이 경우는 위의 역세권 등 목 좋은 곳라도 생길 가능성이 없진 않은 데다가 전세가율처럼 어지간히 큰 위기에만 벌어지는 경우도 아니라 소소하지만 확실하게 피해를 본다.

4. 사례

박정수 PJS컨설팅 대표라는 사람은 자신이 300채 이상 집을 갭 투자로 보유하고 있으며 다른 사람들한테도 갭 투자를 통해 부자가 되라고 강연하고 다닌다. 기사

이렇게 수백채 단위로 집을 보유하려면 대부분의 주택을 전세낀 레버리지 갭 투자로 보유하고 있으며, 일부는 월세로 전환해서 대출 이자를 변제하는데 쓸 수밖에 없다. 지역에 따라 다소 차이는 있겠으나 조정대상지역 같은 규제라도 걸리면 양도소득세 폭탄 역시 필연적.

일부 신혼부부들은 신혼집 마련 때 혼인신고를 하지 않은채 부부간 전세계약을 체결하고 같이 입주하는 방식으로 대출 문턱이 낮은 전세자금대출을 끌어와 셀프 갭투자를 벌이기도 한다. 서울경제 기사에 나온 것처럼 은행이 검증하길 귀찮아해서 암암리에 이뤄질 뿐 일단 걸리면 사기죄로 아작나는 아슬아슬한 방법이긴 하나, 동성결혼이 법률혼과 사실혼 모두 인정되지 않으므로 법적으로는 영원히 남남일 수밖에 없는 동성부부들 중에서는 주택청약이나 전세자금대출에서의 신혼부부 우대도 먼 나라 이야기인 현실에서 몇 안되는 합법적 틈새시장이기 때문에 양쪽 모두 경제력이 충분할 경우 이런 식으로 내집마련에 나서는 경우를 흔히 볼 수 있다.

영끌족 비명지르며 손절하니 '줍줍'해서 갭투자…'20억 갭' 모험도 등장