스크랩 조합이 조합원에 가지는 유치권과 건물인도청구로 점유가 상실되면 유치권이 소멸..?

[비에프(권용대)]

조합이 조합원에 대하여 가지고 있는 채권액을 담보로 채무자의 주택에 채권가압류하고 배당요구 함과 동시에 경매법원에 유치권신고를 하는 경우가 종종 발생하는데 이를 간과하고 낙찰받는 경우가 있다.

물론 이들은 입찰보증금을 몰수당하는 경우가 허다하다. 그런데 2012. 3. 29. 이 내용에 대한 판례가 대법원의 판결이 있어서 그 내용과 유의할 점에 대해서 이야기 하고 자한다.

1. 조합이 조합원에 가지는 신축ㆍ분양한 아파트와 관련한 징수금 채권

주택개량재개발조합이 조합원에 대하여 갖는 재개발사업의 시행으로 신축ㆍ분양한 아파트와 관련한 징수금 채권 등은 그 아파트와 견련관계가 있고, 조합이 채권 등을 담보하기 위해 아파트의 인도를 거절하고 출입문을 시정하여 열쇠를 보관하는 한편, 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 아파트의 출입문에 게시하였다면, 조합은 타인의 지배를 배제하고 사회통념상 아파트를 사실상 지배하여 점유를 취득하였다고 봄이 상당하므로 징수금 채권 등을 상환받을 때까지 아파트를 유치할 권리를 갖는다고 한 사례

(1) 서울중앙지법 2009가합49365 판결을 살펴보면

① 주택개량재개발조합은 조합원에 대하여 갖는 재개발사업의 시행으로 신축ㆍ분양한 아파트와 관련한 징수금 채권 등을 상환받을 때까지 아파트를 유치할 권리를 갖는다고 한 사례

② 유치권 행사중인 아파트를 강제경매절차에서 취득한 자가 아파트 소유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하여 아파트를 인도받아 점유하고 있는 경우, 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하지 않고 유치권 상실에 대한 손해배상으로 미변제 피보전채권액 상당을 구하는 것은 허용되지 않는다고 한 사례

소송의 원문일부를 참조해서 청구 이유를 살펴보면

1. 청구 이유에 대한 기초사실

다. 망 소외 3은 ① 아파트의 징수금 중 2차 중도금 이후 합계 48,801,942원, ② 시공사 또는 관할구청에 납부하여야 할 시유지 계약금 및 불하대금, 시유지 균등배분금 및 토지, 건물 등록세, 교육세 등의 세금과 이주비 합계 167,399,846원을 납부하지 아니하여 원고(주택개량재개발조합)가 망 소외 3을 대신하여 납부, 위 금원에 대한 2003. 12. 18.까지의 지연손해금은 60,585,405원이다.

라. 원고(조합)는 위 ○○아파트가 완공되자, 망 소외 3의 명의로 소유권보존등기를 마치는 한편, 

마 소외 3에 대한 징수금 등 원리금채권을 담보하기 위해 이 사건 아파트의 인도를 거절하고 그 출입문을 시정하고 열쇠를 보관하고,

사. 원고는 위 화해권고결정에 기하여 이 사건 아파트에 대하여 서울중앙지방법원에 강제경매를 신청하여(2008타경9755호),

아. 원고는 위 화해권고결정으로 확정된 징수금 등 채권액을 피담보채권으로 하여 이 사건 아파트에 관하여 유치권 신고를 하였고, 이 사건 아파트의 출입문에 이러한 사실을 알리는 공고문을 게시하였다.

자. 이 아파트는 감정가 6억 2,000만 원으로 평가되어, 제4차 경매기일에서 피고들이 380,001,000원에 최고가 매수신고,

차. 피고들은 2009. 3. 10. 이 법원에 매각대금을 완납하고, 아파트의 소유자를 상대로 인도명령을 신청하여, 인도명령에 기하여 집행관으로부터 이 사건 아파트를 인도받았다.

2. 원고의 주장

이 사건 아파트에 관한 유치권 소멸에 따른 손해배상으로 유치권의 피담보채권액 438,808,049원에서 원고가 위 강제경매절차에서 배당받은 금원인 79,639,504원을 공제한 나머지 359,168,496원(438,808,049원 - 79,639,504 주2) 원)을 배상할 의무가 있다.

판결결과 종합정리

이 사건은 1심에서는 유치권자가 점유인도를 청구한 것이 아니라 유치채권액의 손해배상을 청구해서 기각처리되어 2심(서울고법2009나87777판결)에서 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하여 승소하였고, 이사건의 최종심인 대법원(대법2010다2459)에서 2012. 03. 29. 상고기각으로 유치권자의 승소로 확정 판결되었는데, 이 판례에서 두가지 내용을 확인할 수 있는데, 첫 번째는 조합이 조합원에 가지는 신축ㆍ분양한 아파트와 관련한 징수금 채권을 담보하기 위해 상환받을 때까지 아파트를 유치할 권리를 갖는다는 점과 두 번째로 유치권자가 아닌 소유주를 상대로 인도명령을 받아 강제집행을 경우 그 효력을 가지고 원고(조합)에 대항할 수 없다는 내용을 함께 확인할 수 있는 좋은 판례이다. 즉 유치권자가 부당하게 점유를 이전당하여 유치권이 소멸되었으나 적법한 점유회복절차에 따라 점유를 회복하면 아파트를 유치할 권리를 갖게 된다.

2. 유치권자가 아닌 소유주를 상대로 인도명령을 받아 강제 집행한 경우

아파트 점유자인 원고에 대하여 인도명령을 신청한 것이 아니라, 이 사 건 아파트 소유자인 **용, **요에 대하여 인도명령을 신청하여 법원으로부터 그 인도명령을 받은 후 그 집행을 통하여 이 사건 아파트의 점유를 취득한 것은 원고(조합=유치권자)에게 그 효력이 없다. 따라서 피고들은 아파트 점유를 위법하게 침탈당하였으므로 유치권자에게 점유를 회복할 의무가 있다는 판결로 다음 서울고등법원 2009나87777 판결과 대법원 2010다2459판결을 참조하기 바란다.

(1) 서울고등법원 2009나87777 판결

앞서 본 바와 같이 피고들은 이 사건 아파트 점유자인 원고에 대하여 인도명령을 신청한 것이 아니라, 이 사건 아파트 소유자인 **용, **요에 대하여 인도명령을 신청하여 법원으로부터 그 인도명령을 받은 후 그 집행을 통하여 이 사건 아파트의 점유를 취득하였다. 그러나 **용, **요를 피신청인으로 한 이 사건 아파트에 대한 인도명령은 원고에 대하여 효력이 없으므로, 위 인도명령 집행에 따라 원고는 피고들로부터 이 사건 아파트 점유를 위법하게 침탈당하였다고 보아야 한다.

따라서 피고들은 민법 제204조 제1항에 따라 원고에게 부동산을 인도할 의무가 있다.

(2) 대법원 2012. 3. 29. 선고 2010다2459 손해배상

① 상고이유 제3점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 원고(조합)가 이 사건 아파트 분양과 관련한 징수금 채권 등을 담보하기 위하여 2003. 9. 20.부터 이 사건 아파트 출입문을 잠그고 그 열쇠를 보관하는 한편, 2008. 4. 18. 자신이 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 이 사건 아파트 출입문에 게시한 사실을 인정한 다음. 원고가 타인의 지배를 배제하고 사회 관념상 이 사건 아파트를 사실상 지배하여 그 점유를 취득하였다고 판단.

위와 같은 원심의 판단은 정당하다.

나. 원심판결 이유에 의하면, 피고들이 이 사건 아파트 점유자인 원고에 대하여 인도명령을 신청한 것이 아니라, 이 사건 아파트 소유자인 신○○, 박○○에 대하여 인도명령을 신청하여 법원으로부터 인도명령을 받은 후 그 집행을 통하여 이 사건 아파트의 점유를 취득한 사실을 인정한 다음, 신○○, 박○○를 피신청인으로 한 이 사건 아파트에 대한 인도명령은 원고에 대하여 효력이 없으므로, 위 인도명령 집행에 따라 원고는 피고들에 의하여 이 사건 아파트 점유를 위법하게 침탈당하였다고 판단함. 위와 같은 원심의 판단은 정당하다.

② 상고이유 제1, 2점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원고가 이 사건 주위적 청구로서 피고들에 의하여 이 사건 아파트의 점유를 침탈당하였음을 주장하며 그 점유의 회복을 구함에 대하여, 원심은 제1심판결 이유를 인용하여 원고가 아파트의 유치권을 취득하였고, 그 유치권의 피담보채권액이 438,808,049원이라는 사실을 인정, 원고가 이 사건 아파트를 점유하여 오던 중 피고들이 그 점유를 침탈한 사실을 인정한 다음, 피고들은 민법 제204조 제1항에 따라 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단, 원심판결 주문에서 그 인도를 명하였다.

나. 앞에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 피고들에게 이 사건 아파트의 인도를 명한 것은 정당하고, 따라서 이 부분 상고이유의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 아니한다.

③ 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 판결한다.

3. 그러나 유치권자를 상대로 인도명령을 받아 강제 집행한 경우는 어떻게 될 까..?

강제집행이 종료되면 집행방법에 관한 이의신청 및 그 기각결정에 대한 즉시항고가 부적법해지는지 여부(대법 2010마458, 대법 2007마1613) 매수인의 인도명령신청에 의해 결정된 부동산인도명령에 대하여 유치권자가 즉시항고하면서 집행정지신청을 하였으나 즉시항고가 기각되어 재항고가 진행되는 경우에도 집행을 정지하는 효력이 없어서 재항고인은 위 부동산인도명령에 기하여 강제집행이 종료된 이상, 항고는 불복의 대상을 잃게 되므로 더 이상 항고를 유지할 이익이 없게 된다.

실무에서는 경매법원에 유치권신고가 있는 경우에 매수인이 인도명령을 신청을 하게 되면 법원은 심문기일을 정해 유치권자를 심문하고 나서 이의가 없다고 판단되면 인도명령을 결정을 해서 송달하게 되는데 이때 유치권자는 즉시항고를 할 수 있고 기각되면 재항고를 할 수 있는데 그 과정에서 강제집행이 이루어지게 되면 유치권은 소멸되고 적법하게 매수인은 점유를 이전 받게 되는데 이는 즉시항고나 재항고가 집행정지효력이 없기 때문이다. 따라서 유치권자는 즉시항고나 재항고를 신청시에 강제집행정지신청도 동시에 신청해야 집행정지효력이 발생하게 된다. 즉시항고를 하지 않고 인도명령결정에 대한 청구이의의 소를 제기하는 경우도 마찬가지로 강제집행정지신청를 동시에 신청해야 된다.

그러나 심문절차에서 유치권자로 인정되어 인도명령신청이 기각되면 매수인(낙찰자)은 건물인도청구소송과 동시에 유치권부존재소송을 진행하게 되는데 이때 유치권자는 이 소송에서 참여해서 다투면 되지만, 추후 불씨를 없애기 위해서 유치권확인소송으로 반소를 제기하면 건물인도청구소송과 유치권확인소송의 반소소송이 동시에 같은 재판에서 진행되어 이 판결결과에 따라 유치채권액이 결정될 수도, 아니면 유치권자가 패소할 수도 있게 되는데 그 결과에 따라 매수인의 인수여부가 결정된다.

(출처:김동희소장)

[경매돌이(이문섭)]

감사합니다.
배울점 두가지 1. 시공사가 아닌 조합의 유치권도 인정될수 있다. 2. 편법으로 점유자가 아닌 소유자를 상대로 인도명령받고 집행해도 도로아미타불될수 있다.

[허재명]

감사합니다.

[조현아빠]

감사합니다^^