선순위가등기와 부동산의 입찰

[정교수]

<경매투자칼럼>

                                                        선순위가등기와 부동산의 입찰

                             -춘천지방법원 2011타경 9927 강제경매, 의정부지방법원 2012타경2133 강제경매-

  저당권, 가압류 등기이전의 가등기는 경매로 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다. 단 선순위가등기라도 가등기의 내용이 담보가등기라면 말소된다.(대법94.4.12 93다52853판결 참조) 이러한 가등기가 소유권청구권 일반가등기인지 담보가등기인지 여부는 매각물건명세서에 기재되어 있다. 만일 이러한 기재가 없으면 소유권이전 청구권 일반가등기로 보고 권리분석하면 된다. 담보가등기가 아닌 일반가등기가 말소기준권리보다 앞서 등재되어 있는 경우 낙찰이후에 말소되지 않기 때문에 유의해야 한다. 선순위 가등기가 본등기가 되면 경매로 취득한 소유권을 잃어버리게 되기 때문이다.

  다만 선순위가등기도 소멸시효가(10년)가 적용되므로(대법 03.1.10선고 2000다26425 소유권이전 청구권 가등기말소) 소멸시효를 이유로 낙찰자는 말소를 구할 수 있다. 그러나 선순위가등기권자가 대상 부동산을 점유하고 있는 경우에는 소멸시효가 중단된다.(필자의 저서 돈버는 부동산실전경매 2권 511페이지 참조)

아래 대법원 판결을 보기로 한다.

대법원2003.1.10 선고 2000다26425 판결(소유권이전청구권가등기말소등기)

1.매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하며 매매의 효력을 생기게 하는 권리 즉 매매예

   약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간내에, 그러한 약정이 없는 때

   에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 떼에는 예약완결권은 제척기간의 경

   과로 인하여 소멸한다.

2.제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다.

상고이유를 본다.

  원심은 그 채용증거에 의하여 원고가 1979. 8.23 피고 이택형, 소외 망 이광석, 소외 유명규와 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매예약을 체결하고 같은 해 9.7 위 3인 앞으로 위 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권보전의 가등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음, 위 사실관계에 기초하여 위 매매예약완결권은 위 예약일인 1979. 8.23부터 10년이 되는 1989. 8.23 이 경과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸되었다고 판단하였다.

  앞서 본 법리에 비추어 보면, 제척기간은 소멸의 중단이 있을 수 없으므로, 비록 원고가 1989. 7.28 피고 이택형, 소외 망 이광석에게 이 사건 토지에 대한 그들의 지분을 인정하는 합의각서를 작성하여 준 사실이 있다고 하더라도 위 매매예약완결권은 위 예약일인 1979 .8.23부터 10년이 되는 1989. 8.23이 경과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸되었다고 보아야 할 것이므로 원심의 위와같은 판단은 정당하다.

그러나 선순위가등기권자가 대상 부동산을 점유하고 있는 경우에는 소멸시효가 중단된다.아래 판결을 보기로 한다.

서울중앙지법 2008.12.2.선고 2008나4260 가등기말소

부동산에 대하여 설정된 가등기가 통정허위표시로서 무효이거나 제척기간 도과 등을 이유로 부동산 소유자의 채권자가 채무자인 부동산소유자를 대위하여 가등기의 말소를 청구한 사안

이사건 건물에 관한 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸하였는지 여부

  피고의 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기청구권은 이 사건 매매예약이 완결된 1994. 9.29부터 10년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다고 할 것이나, 이에 대하여 피고는 최형철로부터 이 사건 건물을 점유개정의 방법으로 인도받아 이 사건 건물을 간접점유하고 있음으로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 주장하므로

  살피건대, 부동산을 매수한 사람이 목적부동산을 인도받은 경우에는 매수인의 소유권이전등기청구권은 그 부동산에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 여기에서 말하는 점유에는 직접점유 뿐 아니라 간접점유도 포함된다고 할 것인 바(대법 2000다12037판결, 대법 94다28468판결 참조)

  이를 종합하면 피고는 자신이 매수한 이 사건 건물을 점유개정의 방법으로 처남인 최형철으로부터 인도받아 최형철로 하여금 사용, 관리하게 함으로써 최형철의 점유를 매개로 이 사건 토지는 간접점유하고 있음을 인정할 수 있으므로, 이에 따라 피고의 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다고 할 것이어서 피고의 위 주장은 이유있고 결국 원고의 이 부분 주장은 이유없다.

  10년이 지난 선순위 가등기의 경우 이미 상당한 기간이 지나 본안소송이 진행되고도 정리가 안 된 경우가 있을 수 있다. 이런 것을 알려면 가등기에 관한 본안 재판이 있었는 지 그 결과는 어떻게 됐는 지를 알아본다. 이러한 하급심 판결은 서울 서초동에 위치한 대법원도서관 특별열람실에서 검색이 가능하다. 가등기권자, 소유자, 지번 등의 관련검색어를 검색하면 관련 판결 선고여부와 판결전문을 검색할 수 있다.

  예를 들어 유치권부존재확인소송의 결과나 건물철거소송 등 법정지상권의 판결 결과 등 하위법원의 판결문을 전부 검색할 수가 있다. 물론 각 법원 인터넷사이트에서 판결문 제공신청을 하여 이메일로 받아 볼 수도 있다.

<서울투자경제연구소 소장>

[청야]

정교수님의 경매강의를 들으면 본 투자칼럼이 훨씬 쉽게 이해가 되고 그 깊이를 느끼게 될 것입니다. 자세한 것은 정교수님의 '돈버는 부동산실전경매' 교재를 참고하시기 바라며 현재 본 교재로 실전경매 투자과정을 강의하고 있습니다. 돈버는 부동산실전경매 2권 511페이지에 본 내용이 기재되어 있습니다.