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[총론]
1. 당해년도 예산안에 장기수선계획은 반영되어야 합니다.
2. 당해년도 장기수선계획에 의하지 않으면 변경하지 않고는 시행할 수 없습니다.
3. 장기수선충당금이 모자르면 시행할 수 없습니다. -전용 불가
4. 장기수선계획의 변경은 입주자의 과반수 동의입니다.
세입자비율이 높다면 변경하기 어렵습니다.
5. 장충금의 사용은 고가입니다. 만일 시행하면 과태료를 내고도 남을 수 있습니다.
*나쁜 사람이 나쁜 마음으로 시행하는 것은 반드시 사전에 저지해야 합니다.
6. 나중에 횡령 등은 고소자가 입증해야 하므로 사전저지가 최고 입니다.
- 자료출처: 아파트비리척결운동본부 -
장기수선계획 미이행 고의·과실 없더라도
위법상태 해소 시까지 입대의 회장 책임
아파트 장기수선계획상의 보수기한이 지난 후 입주자대표회의 회장으로 취임했더라도 장기수선계획에 따른 주요시설의 보수를 이행하지 않은 책임을 면할 수는 없다는 법원의 결정이 나왔다.
의정부지방법원 제2민사부(재판장 박병태 부장판사)는 최근 경기 남양주시 소재 모 아파트에서 장기수선계획 미이행에 따른 주택법 위반으로 과태료 처분을 받은 전 입대의 회장 Y씨의 항고를 기각했다.
결정문에 따르면 Y씨는 지난 2006년 4월 1일 이 아파트 입대의 회장으로 취임했으며, 입대의가 장기수선계획에 의해 5년 주기로 아파트의 외부 전체에 수성페인트칠을 해야 함에도 사용검사일(2000년 11월 9일)로부터 5년이 훨씬 지난 2008년 11월 6일에야 이를 완료해 200만원의 과태료를 부과 받았다. (의정부지방법원 2010. 3. 29. 2009과204 결정)
이에 Y씨는 “장기수선계획 미이행으로 인한 주택법 위반의 경우 계속범이 아닌 상태범이고 이를 위반할 경우 과태료 부과처분을 할 수 있다는 주택법 제101조 제1항이 2007년 1월 11일 신설되기 전에 이미 이 사건 위반행위가 완성돼 과태료를 부과할 수 없으며, 장기수선계획상의 보수기한이 지나 위반행위가 완성된 후 입대의 회장으로 취임해 아파트 외벽 도색공사를 하지 못한 것은 입대의에서 아파트의 하자로 인한 손해배상청구소송을 이유로 공사 안건을 부결시킨 데 따른 것이므로 고의 또는 과실이 없다”며 항고를 제기했다.
하지만 재판부는 결정문에서 “과태료와 같은 행정처벌은 행정질서유지를 위한 의무의 위반이라는 객관적 사실에 대해 과하는 제재이므로 반드시 현실적인 행위자가 아니라도 법령상 책임자로 규정된 자에게 부과되고 원칙적으로 Y씨의 고의·과실을 요하지 않는다”고 선을 그었다.
아울러 “2007년 1월 11일 개정되기 전의 주택법 제47조 제2항에서 관리주체는 장기수선계획에 의해 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다는 취지의 규정이 있을 뿐 그 위법행위에 대한 과태료 부과규정이 없었으나 법 개정으로 제101조 제1항에 과태료 부과규정이 신설돼 2007년 4월 12일부터 시행된 바,
Y씨가 장기수선계획상의 보수기한이 이미 지난 후인 2006년 4월 1일 입대의 회장으로 취임했다고 하더라도 개정된 주택법의 시행일인 2007년 4월 12일부터 외벽 도색공사를 완료한 2008년 11월 6일 이전까지의 행위에 대해서는 책임을 부담해야 한다”며
“또한 입대의에서 아파트의 하자로 인한 손해배상청구소송을 이유로 아파트 외벽 도색공사 안건을 부결시켰다는 Y씨의 주장은 위 손해배상 사건(서울고등법원 2008나13571호)이 종결되기 전에 도색공사가 완료된 점,
Y씨가 도색공사를 한 후 조정 등에 의해 아파트 건설업체가 외벽 등의 보수공사를 하게 되면 보기에 좋지 않아 도색공사를 미뤄 왔다고 주장했던 점 등에 비춰 그것만으로 그 의무 이행을 Y씨에게 기대하는 것이 무리인 경우로 보이지 않는다”고 꼬집었다.
장기수선계획 미이행 과태료- 주택법 제101조
주택법- (2007. 1. 11 개정)
제101조(과태료)
①제47조제2항의 규정을 위반하여 수립 또는 조정된 장기수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의를 대표하는 자는 1천만원 이하의 과태료에 처한다.<신설 2007.1.11>
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5백만원 이하의 과태료에 처한다.<개정 2005.1.8, 2005.7.13>
1. 제16조제8항의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 자
2. 제24조제3항의 규정에 의한 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 감리자
3. 제38조제2항의 규정을 위반하여 주택을 공급받은 자
4. 제42조제1항의 규정을 위반하여 공동주택을 관리한 자
5. 제42조제2항 각호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자
6. 제43조제3항의 규정에 의한 입주자대표회의의 구성신고를 하지 아니한 자
7. 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리기구를 구성하지 아니한 자
8. 제46조제1항의 규정에 의한 하자보수를 하지 아니한 자
9. 제47조의 규정에 의한 장기수선계획을 수립하지 아니한 자
10. 제49조의 규정에 의한 안전관리계획을 수립 및 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자
11. 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자
12. 제53조제1항의 규정에 의한 주택관리업의 등록사항의 변경신고를 하지 아니한 자
13. 제55조제4항의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 자
14. 제58조의 규정에 의한 교육을 받지 아니한 자
15. 제59조제1항 또는 제90조제1항의 규정에 의한 보고 또는 자료제출 등의 명령에 위반한 자
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 의하여 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장(이하 이 조에서 "처분관청"이라 한다)이 부과한다.<개정 2007.1.11, 2008.2.29>
④제3항의 규정에 의한 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분이 있음을 안 날부터 30일 이내에 처분관청에 이의를 제기할 수 있다.<개정 2007.1.11>
⑤제3항의 규정에 의한 과태료처분을 받은 자가 제4항의 규정에 의하여 이의를 제기한 때에는 처분관청은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 「비송사건절차법」에 의한 과태료의 재판을 한다.<개정 2005.7.13, 2007.1.11>
⑥제4항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.<개정 2007.1.11>
-주택법- (주택법 2011. 9. 16 개정)
제101조(과태료) ① 제80조의3에 따라 신고인에게 제출을 요구한 거래대금지급증명자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 거래대금지급증명자료를 제출한 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.<신설 2011.9.16>
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.<개정 2011.9.16>
1. 제43조제6항을 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자
2. 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다.<개정 2010.4.5, 2011.9.16, 2012.1.26>
1. 제16조제10항에 따른 신고를 하지 아니한 자
2. 제24조제3항에 따른 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 감리자
3. 제38조제2항을 위반하여 주택을 공급받은 자
4. 제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자
5. 제42조제2항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자
6. 제43조제3항에 따른 입주자대표회의의 구성신고를 하지 아니한 자
7. 제43조제4항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 자
8. 제45조제4항에 따른 공개를 하지 아니한 자
9. 제46조제1항에 따른 하자보수를 하지 아니한 자
10. 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자
11. 제49조에 따른 안전관리계획을 수립 및 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자
12. 제51조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자
13. 제53조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 아니한 자
14. 제55조제4항에 따른 신고를 하지 아니한 자
14의2. 제55조의2제3항에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자
15. 제58조에 따른 교육을 받지 아니한 자
16. 제59조제1항 또는 제90조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자
17. 제80조의2에 따른 신고를 하지 아니하거나 게을리한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)
18. 제80조의3에 따라 신고인에게 제출을 요구한 거래대금지급증명자료 외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 자료를 제출한 자
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과한다.<개정 2011.9.16>
[전문개정 2009.2.3]
-주택법-
제47조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 한다)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택
② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.③ 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.[전문개정 2009.2.3]
<질의 응답 자료>
[질문]
[답변]
모든 사업은 예산안에 있어야 합니다.
또한 장기수선계획에 의한 사업은 장기수선계획에 있어야 합니다.
장기수선충당금은 장기수선계획에 맞도록 거출해야 하므로 법령을 위반한 것입니다.
예산이 부족하면 사업을 시행할 수 없습니다.
예산은 비목별로 관리하도록 되어 있으므로,
비목의 변경은 "잡수입"으로 되어 있다면 전용이 가능하지만 그렇지 않다면 불가합니다.
[질문]
수선 계획상 수선 주기에 해당되지 않은 년도(계획상 시기는 2009, 2014년--)에 공사를 하게 될 때 법적 수선 계획에 따르지 않게 되는 위법사항으로 과태료 부가의 책임이 없는지,
그리고 당초 주기에 따라 지나간 2009년도 공사계획을 이행하지 않았는데 역시 과태료 부가에 해당이 되는지 묻고 싶습니다.
[답변]
장기수선계획 미이행은 주택법 제101조 제1항에 의해 과태료 1,000만원 이하입니다.
한편 당해년도에 없는 사업은 시행이 불가하며,
만일 지난 년도의 장기수선계획에 의하여 사업을 시행한다면 과태료 부과 받을 수 있습니다.
또한 장기수선계획에 없는 사안임에도 불구하고 사업을 시행하면,
횡령으로 판결받은 사례도 상당합니다. 유의하시기 바랍니다.
[질문]
금년에 꼭 시행하려 하면 입대위결의로 해야 하는지 주민 과반수 동의로 조정후 해야 하는지 알려 주십시요.
[답변]
장기수선계획을 조정할려면 주택법 시행규칙 제26조 제2항에 의거,
"입주자"과반수의 서면동의로 가능합니다.
"입주자"라함은 주택법 제2조(정의) 제12호, '가,나,다'의 해당자로서,
주택을 공급받은 자, 주택의 소유자, 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속으로 한정되어 있습니다.
입주자 등의 과반수가 아니므로 유의하셔야 합니다.
[질문]
과태료 부가시 미시행한 당시 입대위 대표자가 책임을 져야 하는지 현 입대위 대표자가 책임을 져야 하는지 친절한 답변 부탁합니다.
[답변]
장기수선계획 미이행에 따른 과태료는 "입주자대표회의를 대표하는 회장"에게 부과됩니다.
동별대표자(입대의)에 부과되지 않습니다.
한편 과태료는 행정벌로서 과태료를 부과 받은 당사자가 지급해야 합니다.