2018.06.22.(목) 재정개혁특별위원회와 한국조세재정연구원은 바람직한 부동산세제 개혁방안을 논의하기 위한 정책토론회를 개최하였습니다. 그 중 종합부동산세제 개편 대안으로 발표된 내용 (출처 : 재정개혁특별위원회) -삼일인포마인
1. 부동산 보유세 관련 쟁점
이론적 근거, 실중분석 결과 및 해외국가와의 비교를 통해 살펴본 결과 우리나라의 경우 부동산 보유세 강화의 여지가 있는 것으로 판단됨.
- 경제적 효율성에도 불구하고 부동산 보유세는 정치적으로 실행이 어려움 : 비교적 큰 금액을 직접 납부하여 세부담이 크게 느껴짐. 특히 소득이 아닌 자산에 과세하므로 소득 대비 세부담이 지나치게 높은 가구가 발생할 가능성이 있음.
- 따라서 보유세의 장점은 살리면서, 국민 다수가 동의할 수 있는 합리적 개편방안이 필요
2. 종합부동산세제 개편 대안
(1) 개편 방향
① 효율성 및 형평성 제고를 위한 세제 합리화
- 효율성 : 배분상 왜곡 최소화
- 형평성 : 세부담의 수직적 형평성 제고를 위한 세부담 현실화
② 세제개편의 수용성 고려
- 급격한 세부담 인상으로 인한 납세협력 고려
- Asset-richㆍcash-poor계층, 장기보유자 등 보유자의 특성 고려
- 부동산 관련 세제의 세수 중립성 확보 등
③ 중장기적으로는 부동산 관련 세제의 전반적 개편 필요
- 취득, 보유 및 양도 등 각 단계의 세제 합리화
- 취득세(거래세) 부담의 점진적 축소
- 주택임대소득에 대한 과세정상화 및 주택양도차익(자본이득)에 대한 과세합리화
- 재산세와 종합부동산세의 통합 또는 역할 분담을 위한 동반 세제개편
(2) 단기적 개편 대안
대안 | 내용 |
제1안 (공정시장가액 비율 인상) | 내용 | - 주택 및 종합합산토지의 공정시장가액비율을 연 10%씩 인상, 별도합산토지는 현행 유지 - 세율 및 과표구간은 현행 유지 |
주요 효과 | - 세부담 수준은 2005년 세제 도입시점과 2006년 개정 이후의 중간 - 대상인원 : 34.1만명(주택 27.3만명, 토지 6.7만명) - 세수효과 : 연 1,949억원 증가(주택 770억원, 토지 1,170억원) - 주택 세부담(상한 미적용) : 0~18.0% 증가(시가 10억~30억원 1주택자)/ 12.5~24.7% 증가(시가 10억~30억원 다주택자) |
특징 | - 실거래가 반영률을 단기간에 제고하여 과세정상화를 도모, 세율을 인상하지 않아 세부담 증가 크지 않음 - 재산세 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 70%)과의 격차 확대 |
제2안 (세율인상, 누진도 강화) | 내용 | - 주택 : 6억원 초과 각 구간 세율 차등 인상 - 종합합산토지 : 각구간 세율 차등 인상 - 별도합산토지 : 현행 유지 또는 각구간 세율 동등 인상 - 인상 후 세율은 2008년 이전과 현행 세율의 중간 미만 수준 |
주요 효과 | - 대상인원 : 12.8만명(주택 5.3만명, 종합합산토지 6.7만명, 별도합산토지 0.8만명) - 세수효과 : 4,992~8,835억원 증가(주택 461억원, 종합합산토지 4,531억원, 별도합산토지 0~3,843억원) - 주택 세부담(상한 미적용) : 0~5.3% 증가(시가 10~30억원 1주택자)/ 0~6.5% 증가(시가 10~30억원 다주택자) |
특징 | - 공시가격 인상을 고려, 공정시장가액비율은 현행 유지 - 과표 실거래가 반영 비율일 미흡하여 부동산 보유세의 수직적 형평성 문제 제기 |
제3안 (공정시장가액비율의 점진적 인상 및 누진세율 강화) | 내용 | - 공정시장가액비율 : 주택과 종합합산토지의 연 2~10%p씩 인상 - 세율 : 대안 2 수준으로 인상 |
주요 효과 | - 대상인원 : 34.8만명(주택 27.3만명, 토지 7.5만명) - 세수효과(2019년) ①공정시장가액비율 연 2%p 인상 : 5,711 ~ 9,650억원(주택 634억원) ②공정시장가액비율 연 5%p 인상 : 6,798 ~ 10,881억원(주택 897억원) ③공정시장가액비율 연 10%p 인상 : 8,629 ~ 12,952억원(주택 1,345억원) - 주택 세부담(시가 10~30억원 기준, 상한 미적용) ①공정시장가액비율 연 2%p 인상 : 1주택자 0~9.2% 증가, 다주택자 2.4~12.7% 증가 ②공정시장가액비율 연 5%p 인상 : 1주택자 0~15.2% 증가, 다주택자 6.3~22.1% 증가 ③공정시장가액비율 연 10%p 인상 : 1주택자 0~25.1% 증가, 다주택자 12.5~37.7% 증가 |
특징 | - 누진세율 강화를 통해 부동산 보유세 합리화 하면서 실수요자 등 낮은 과표구간 납세자의 세부담 증가는 최소화 - 공정시장가액비율 및 세율의 동시 인상으로 높은 과표구간의 세액이 많이 인상, 공시가격 인상에 따른 보유세 자연 증가에 더하여 세부담 증가 |
제4안 (1주택자와 다주택자의 차등 과세) | 내용 | - 주택 : 1주택자는 공정시장가액비율만 인상, 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율 인상 - 토지 : 공정시장가액비율 및 세율 인상 |
주요 효과 | - 대상인원 : 34.8만명(주택 27.3만명, 토지 7.5만명) - 세수효과(2019년) 공정시장가액비율 연 5%p 인상 : 6,783 ~ 10,866억원(주택 882억원) |
특징 | - 자산과세를 정상화하되 1주택자(주택 실수요자)를 우대함으로써 주택 과다보유의 기회비용 상승 - 주택분의 경우 1주택자와 다주택자 간 세율 차등 적용으로 세율체계가 2원화되어 고가 1주택 보유심리를 자극할 우려 - 중ㆍ저가 다주택자보다 고가 1주택자를 우대하여 과세형평성 제고에 역행 |
기타대안 | 과표구간 조정 | - 과표 규모 별 과세인원을 고려한 과표구간 조정(과세인원이 집중된 과표구간 세분화 및 세율 조정 등) - 세액증대에는 기여할 수 있으나, 종합부동산세의 수직적 형평성 문제 제기 가능 |
3주택자 이상 추가과세 | - 다주택자의 주택보유비용 증가로 수요억제를 통한 부동산시장 안정화 및 임대주택 등록 유인 - 부동산 보유세의 적정화보다 부동산 투기 억제 측면 강조, 고가 1주택자와 저가 다주택자 간 과세 형평성 논란 |
3. 결론
(1) 공정시장가액비율 인상 문제
- 가액인상에 따른 과도한 보유세 부담 상승을 수시로 완화하기 위해 시행령에 위임
- 당초 도입 취지, 단기간 비율 인상에 따른 세부담의 급격한 증가를 감안하여 인상 여부 및 인상 수준 결정
(2) 세율인상 문제
- 현행 보유세 실효세율의 적정성, 세부담 누진도 수준에 대한 평가에 기초하여 결정
(3) 1주택자 우대 문제
- 우대에 따른 2중 세율구조가 바람직한 지와 과세공평성 차원에서 필요한지에 대한 고려
- 1주택자 과세기준금액은 이미 6억원(시가 8.6억원)에서 9억원(시가 13억원)으로 인상 적용 중
- 장기보유특별공제와 고령자 세액공제를 통해 최대 70%까지 세부담 경감 조치를 시행 중
- 고가 1주택 수요급증 문제 고려
(4) 별도합산토지에 대한 과세 강화 문제
- 국제적인 기준과 비교하여 현행 과세수준이 적정한가
- 별도합산토지 모두 사업용인지에 대한 판단
- 최근 소득세율 및 법인세율 인상에 따른 세부담 증가 고려
- 사업용 부속토지도 개발에 따른 대규모 지가상승 발생하므로 공평과세차원에서 접근 가능
(5) 부동산 관련 세제개혁의 항후 과제
- 효율성과 형평성 제고를 위한 취득, 보유 및 양도 등 각 단계를 연계한 세제 합리화
구분 | 내용 |
취득세 | - 세율 및 세부담을 점진적으로 인하 - 단순누진세율체계 개선, 비례세율체계로 전환 모색 - 부동산 유형별, 취득 원인별 복잡한 세율체계의 단순화 |
보유세 | - 점진적 강화 - 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)의 역할 구분을 위한 세율체계 및 과세방식 개편 |
자산과세 | - 임대사업자 등 주택임대소득에 대한 과세 정상화 - 주택양도차익에 대한 과세합리화(1세대 1주택 장기보유특별공제제도 개선 등) |