부동산 투자읽기_미래 상권을 예측하는 설계_지축 10BL_M

[이병관]

[입지조건]
전면도로 건너편은 대규모의 오피스텔 신축 예정지입니다.
계획에서 미래를 예측하는 것은 가장 중요한 포인트입니다.
상권 유입에 대한 대비를 위해 근생면적 확보에 노력해야 합니다.
전면 도로 진출입거리 부족과 옥외 테라스 활용도 함께 고민하였습니다.

[설계 목표]
#대지면적 80.16평 (법정 용적률 180%)
#상가전면 최대 확보--> 특화설계
#주인세대를 위한 후면 코어배치
#상권유입 대비 계획
#차별화된 입면으로 근생 높은 임대수익 유도

[설계주안점]
#특화설계_근생
 + 법정 건폐율 60%, 계획 건폐율59.67%
 + 전면 회차거리 부족으로 주차 추가후퇴
 + 평행주차 적용해도 1층 바닥 면적 기준층의 66% (주차손실16.03평)
 + 계단실 5평으로 최소화, 1층 면적의 84.21%를 근생 전용으로 확보

#특화설계_주거
 + 주인세대 특화설계
 + 주거임대 3룸+2룸구조
 + 배면 임대주거 이사동선 배려
 + 넓은 다용도실과 주방 계획

#특화설계_토지 이용률
 + 허가용적률 175.76%, 계획 용적률240.95% (1.37배 추가 확보)
 + 허가면적 140.9평, 공사바닥면적193.2평 (48.9평 추가 확보)

[입면 계획]
#입면재료(Material)
 + 데저트 로얄+고흥석 포인트

#건축형태(Façade)
 + 옥외 테라스 특화설계
 + 단순하고 간결한 디자인 적용

[설계개요]
#경기도 고양시 덕양구 지축동 고양지축지구 10BL_M
#1종 일반주거지역, 지구단위계획구역
#대지면적: 265.00㎡ (80.16평)
#현황: 정면 12m도로
#건축면적: 158.13㎡ (47.8평)
#연면적: 479.97㎡ (145.2평)
#건폐율: 59.67% (법정60%)
#용적률: 175.76% (법정180%)
#주용도: 2종 근생(일반음식점)+ 다가구주택(5가구)
#규모: 지상 4층, 최고높이 15.70m
#주차 6대

[임대면적]
#지상 1층: 근생 26.8평, 계단실 5.02평, 합 31.8평

#지상 2층
 + 201호: 방3 +화장실1, 허가 20.1평, 실사용 25.6평
 + 202호: 방2 +화장실1, 허가 13.5평, 실사용 16.3평 

#지상 3층
 + 301호: 방3 +화장실1, 허가 20.1평, 실사용 25.6평
 + 302호: 방2 +화장실1, 허가 13.5평, 실사용 16.3평 

#지상 4층 (실사용 면적: 다락 사용 가능 부분만 포함)
 + 401호: 방2 +화장실2+다락, 허가 25.4평, 실사용 43.9평

[3D 모델링]
#좌측면에서 바라본 디자인 요소
#테라스의 활용을 배려하는 디자인
#정면과 우측면의 접근성 높은 디자인 적용
#1면도로에서 정면은 가장 중요한 디자인 요소
#미래 상권을 예측하는 설계. 엘손건축사 사무소

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