판교 고급 단독주택, “얼마면 돼?”
수년 전 판교가 새로운 주거지역으로 각광받기 시작하면서 대단지 아파트가 들어서는 한 켠으로 판교 소재 택지를 매입해 고급 단독주택을 짓는 상류계층도 증가했음은 주지의 사실이다.
특히 이들은 각자의 취향에 맞춰 최고급 자재와 독창적인 디자인이 바탕이 된 고급주택을 지어 입주함으로써 선망의 대상이 됐다. 이 때문에 ‘대체 이 지역 집값은 얼마일까’ 라는 호기심이 상당기간 투자자와 실수요자들을 뒤흔들기도 했다.
오늘은 부동산태인에서 바로 이 물음에 대한 답을 드리려고 한다. 판교에 속하는 백현동 소재 고급 단독주택이 지난 주 경매시장에서 새 주인을 찾았기 때문. 경매가와 매매가의 비교를 통해 적정한 값이 얼마인지 독자 여러분 나름대로 분석해보는 것도 상당한 재미를 드릴 것이라 믿는다.
아래 표는 지난 주 낙찰된 백현동 소재 단독주택과 그 물건 인근의 주택 또는 근린생활시설의 실거래 사례를 정리해둔 것이다.
단, 백현동 주택 감정가 중 82%가 토지가격으로 책정된 바 낙찰가와 인근 실거래 사례에도 동일한 비율을 적용, 토지가격으로만 단순 비교할 수 있도록 값을 수정했음을 미리 밝혀둔다.
위 표를 보면 낙찰건과 직접 비교가 가능한 표본은 물건 E다. 토지 용도가 ‘대지’로 동일하고 비교적 거래시기와 실제 소재지와의 거리가 멀지 않은데다 공시지가 측면에서도 가장 차이가 덜하기 때문이다.
이 같은 관점에서 볼 때 낙찰가격이 다소 높다는 느낌을 받을 수 있다. 1㎡당 낙찰가가 114만원 차이 나고 공시지가 대비 낙찰가율도 100%p 이상 벌어져 있기 때문이다.
그러나 여기서 주의할 것은 건물 용도다. 물건 E의 건물 용도는 단독주택이 아니라 1종근린생활시설이다. 더구나 물건 E는 왕복 6차선 차로를 사이에 두고 낙찰건의 동쪽에 형성된 근린생활시설 밀집지역에 위치해 있다.
반면 낙찰건은 단독주택이 밀집된 부지에 위치해 있고 남쪽으로 골프장이 자리해 있어 입지 면에서 물건 E보다 우월하다. 거리는 다소 떨어져 있지만 단독주택 밀집 지역에 위치한 물건 B나 D와 비교하면 낙찰가는 오히려 실거래가 대비 다소 저렴하다는 분석이 가능한 것이다.
같은 판교에 있는 고급 단독주택이라도 물건 자체의 입지나 주변 여건, 건축연월일, 도로상황 및 접근성 같은 여러가지 변수에 의해 실제가격은 달라질 수밖에 없다. 관건은 최신의 정확도 높은 실거래가 정보의 수집과 이 범위 안에서의 조건 비교를 통한 합리적인 가격의 산출인 것이다.
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