법정지상권 낙찰 ~~ 사례를 통하여 배우는 법정지상권

[NPL박사 성시근]

오늘 고양시의 법정지상권 성립여지 있는 물건을 낙찰받았다.
입찰자는 5명
1등  : 480,368,000
2등 : 472,000,000원 (유치권자 및 건물소유주)
3등 : 471,000,000원

8백만원 차이로 승리(1등)했다.

법정 지상권의 개념

법정 지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리이다.
토지와 건물의 소유자가 동일하고 토지에 저당권이 설정 될 당시에 건물이 존재하였다가 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우
건물소유자가 타인의 토지를 적법하게 사용 및 수익할 수 있는 지상권이다.
토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 준다.

법정지상권의 발생원인

민법 제99조 (부동산, 동산)
–   토지와 그 정착물은 부동산이다.
즉 , 토지와 건물이 독립된 부동산이다.

법정지상권의 인정근거

(1) 토지와 건물이 독립한 별개의 부동산인가?, 하나의 부동산인가?
→ 민법이 토지와 건물의 소유권을 별개로 함에 따라 생겨나는 단점보완
(2) 사회적 경제적 손실 예방
(3) 당사자의 의사실현
 
법정지상권의 내용

법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지 않는 다.
관습법상의 법정지상권을 취득한 건물을 양도하는 경우 지상권 이전등기를 하여햐 하나, 양도인의 양수인 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없는 한
전득자는 양수인이 갖는 법정지상권에 의한 지상권설정등기청구권을 대위행사 할 수 있다.
 
법정지상권의 성립요건

1) 토지에 저당권 설정 당시에 건물이 존재할 것
2) 토지와 건물이 소유자가 동일 할 것
3) 토지와 건물 중 적어도 어느하나에 저당권이 설정
4) 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
 
법정지상권 물건 조사요령

1) 토지 소유자와 건물 소유자를 파악한다 :
– 토지 및 건물폐쇄등기부 등본, 일반등기부등본
– 토지 및 건물 소유주 확인
– 근저당의 설정일자와 건축착공일자를 비교한다.
2) 건축과 :
– 건축주~~~~~
– 건물처거시 신축허가 가능성 점검
– 토지에 대한 입찰전에 지상건물의 미등기 이유
– 향후보존등기의 가능성등을 사전에 조사할 필요
3) 현장조사 : 매각물건의 상태, 공사진행여부, 연락처
4) 지역분석 : 인근 부동산 시세조사 및 건축시 임대, 매매가능성, 임대수익률
 
지상건물이 없는 토지에 관하여 근저당권 설정 당시 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 민법 제 366조의 법정지상권의 성립 여부?
 
대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다 26051판결에 따르면
민법 제 366조의 법정지상권은 저당권 설정당시부터 저당권의 목적되는 토지위에 건물이 존재 할 경우에 인정되며,
토지에 관하여 저당권이 설정 될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면,
건물이 없는 토지에 관하여 저당권이 설정 될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도
그러한 사정은 주관적 사항이고 공시할 수도 없는 것이어서 토지를 낙찰받은 제3자로서는 알 수 없는 것이므로
그와같은 사정을 들어 법정지상권의 성립을 인정한다면 토지 소유권을 취득하려는 제3자의 법정안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되므로
법정지상권이 성립되지 않는다.

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