토지이용계획확인서 살펴보는 방법

[토지정보]

토지이용계획확인서 살펴보는 방법

 

토지이용계획확인서를 살펴보는 요령은 다음과 같다. 토지이용계획확인서를 발급받아보면 대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고, 확인내용란에는 일반적으로 도시계획(용도지역․용도지구․용도구역․도시계획시설․지구단위계획구역․기타), 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지 거래, 개발사업, 기타 등 12가지에 대한 내용이 표시된다. 예를 들어 해당 토지가 토지거래허가구역의 준농림지(현 관리지역)라면 도시계획란의 용도지역 중 관리지역(준농림지)란과 토지거래란에 각각 체크가 된다. 그러나 해당 사항이 없으면 해당 없음에 체크가 된다. 결국 토지이용계획확인서는 해당 토지에 대한 건폐율과 용적률 그리고 건축이 가능한 건축물의 종류 등이 결정되는 문서라고 볼 수 있어, 토지 투자에 있어서 가장 중요한 문서가 되는 셈이다.

각각의 확인내용 중에서 중요사항을 정리해보면 다음과 같다.

① ‘용도지역’이나 ‘용도지구’ 또는 ‘용도구역’에는 해당 토지에 건축할 수 있는 건축물의 종류를 제한하는 사항이 나타난다. 예를 들면 주거전용지역으로 기입된 지역에서는 공해공장을 건축할 수 없으며, 전용공업지역에서는 단독주택을 건축할 수 없다. 따라서 용도지역 등에 체크된 항목이 어떠한 의미인지 지차체 담당 부서에 내용을 확인해야 한다. 용도지역․용도지구․용도구역 등의 내용은 뒤에서 상세히 살펴보기로 한다.  

② ‘도시계획시설’에는 도로나 공원 등 도시계획시설용지에 해당 토지가 편입되어 있는가 여부가 기입된다. 예를 들면 대상 토지가 공원용지에 어느 정도 편입되거나 수용될 것인지, 또는 도로에 몇 미터 정도 접해 있는지 등에 관한 사항이 기재된다. 특히 건축법상 도로에 접하지 않은 토지에는 건축이 불가능한 경우가 대부분이며, 도시계획시설용지로 편입되는 부분 역시 건축이 불가능하므로 주의 깊게 살펴보아야 한다.

그리고 ‘지구단위계획’에는 해당 지역을 합리적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이 구분된다. 여기서는 특히 건폐율과 용적률 등을 자세히 살펴야 한다. 그리고 ‘기타’에는 도시계획이 수립되었으나, 아직 지정고시가 되지 않아 계획으로서 효력이 발생하지 않은 사항들이 기입된다.  

③ ‘군사시설’에서는 해당 토지가 군사시설보호구역․해군기지구역․군용항공기지구역 등에 해당하지는 않는지를 확인해야 한다. 만일 해당 토지가 군사시설에 해당되는 토지라면 토지이용에 있어 여러 가지 애로사항이 있을 수 있다. 그러나 군사시설구역이라고 해서 모두 건축을 할 수 없는 것은 아니다. 따라서 토지를 매입하기 전에 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.  

④ ‘농지’에는 해당 토지가 농업진흥구역 또는 농업보호구역에 해당하는지가 표시된다. 농업진흥구역은 농지 개량과 관련되지 않은 토지 이용행위를 할 수 없으나 농업보호구역은 일정한 개발행위가 가능한 지역이다. 만일 농사를 지을 생각이 없다면 이곳에서 해당 없음이란 판정을 받아야 전원주택을 짓는 데 문제가 없다. 그리고 ‘산림’에는 보전산지(구 보전임지)에 포함되는지를 확인해야 한다. 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지(구 준보전임지)로 구별된다. 해당 토지가 보전산지 해당없음에 표시된 준보전산지라면 택지․산업용지 등으로 이용이 가능하다.  

⑤ ‘자연공원’에는 공원구역이나 공원보호구역에 해당하는지를 살핀다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있는 지역이고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분이라서 만일 이런 경우에 해당하는 곳이라면 건축이 거의 불가능하다고 봐야 한다.  

⑥ ‘수도’에는 해당 토지가 수도법상의 상수원보호구역․수질보전특별대책지역․수변구역에 해당하는지를 확인해야 한다. 수도권 중 북한강과 남한강 일대인 양평군․여주군․가평군․남양주시․이천시․용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 규제가 많다. 특히 상수원보호구역은 그린벨트(개발제한구역)와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 확인해야 한다. 그리고 ‘하천’에는 하천법상의 하천구역․하천예정지․연안구역․댐건설예정지역에 해당하는지가 표시된다.

⑦ ‘문화재’에는 문화재보호구역에 포함되는지가 나타난다. 문화재보호구역과 관련하여 가장 주의해야 하는 지역이 강화도다. 강화도는 초지대교 즉 강화제2대교가 개통된 이후 투자자들의 관심이 높은 지역이다. 그러나 강화도에는 곤릉(坤陵), 가릉(嘉陵) 등 고려왕릉터와, 대표적 토성의 하나인 강화산성, 몽고에 대한 항쟁시 고려의 수도로 사용된 고려궁궐터 등이 산재한 곳이다. 현재 인천시가 고려궁궐터 등 강화도 안에 산재한 주요 유적지에 대한 복원을 추진하고 있다.

⑧ ‘전원개발’에는 전원개발사업구역이나 전원개발사업예정구역에 해당하는지, ‘토지 거래’에는 해당 토지가 토지거래허가구역에 해당하는지, ‘개발사업’에는 해당 토지가 택지개발예정지구나 재개발지구 또는 산업단지 조성지구 등에 속해 있는지의 여부를 확인하면 된다. 특히 토지거래허가구역에 해당하는 토지의 경우에는 해당 토지에 관한 소유권, 지상권, 기타 사용이나 수익을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하는 계약을 체결하는 때에는 관할 시․군․구청장으로부터 허가를 받아야 한다(만일 경매로 토지를 취득하는 경우에는 이러한 허가를 받을 필요가 없다).

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[주당]

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[풀잎 사랑]

좋은정보!감사합니다.

[장유수]

감사.

[암어]

감솨~

[그레이트오션월드]

열공&&^^* 감사합니다.

[김병준]

요기가 어디래요? 집이 이쁘네요

[땅줄기]

고맙습니다 *^^*

[진버미]

그렇네요...서류 보는 것보다는 위 사진속의 그림에 더 눈길이 가네요...^^*
수고하셨습니다...

[백년초]

참 좋네요,,,,감사함니다.

[풍성]

감사합니다~*

[eileen]

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[스티브길]

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[희정]

많이 참고 할게요^^감사합니다

[얼룩말님]

좋은정보 감사하구여 산진 멋있습니다

[인왕산]

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[청계산장]

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[강초당]

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잘배우고갑니다
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[부동산2]

좋은 글입니다/행운이

[장봉]

정보에 감사드립니다 ^^

[요부골남]

사진의 집은 어디에 보관하고있는지요!
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[이정현]

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[작두콩사랑]

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[노나자]

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[유진uj]

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[서희낭군]

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[없는사람]

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[바루뜰]

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[천날만날]

넘넘 상세한 설명에 넋을 잃고 읽었습니다 좋은 길잡이로 쓰겠습니다 감사합니다 `

[이건우]

감사히 잘 보고 갑니다. ^^