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서울 아파트의 관리비는 평수만으로 정해지지 않습니다. 아파트의 연식, 세대 수, 중앙난방/개별난방, 엘리베이터 수, 경비·청소 인력, 주차장 규모 등에 따라 크게 달라집니다.

다만 서울의 일반적인 아파트 기준으로 보면 다음 정도를 예상할 수 있습니다.

아파트 평형	월 평균 관리비(난방 제외)	난방 포함 겨울철
13평(약 43㎡)	8만~13만 원	12만~20만 원
18평(약 59㎡)	12만~18만 원	17만~28만 원
25평(약 84㎡)	18만~28만 원	25만~40만 원

※ 위 금액에는 일반적으로 공용관리비, 경비비, 청소비, 승강기 유지비 등이 포함되며, 전기·수도·가스 사용량에 따라 실제 납부액은 달라질 수 있습니다.

예를 들어 서울의 25평(84㎡) 아파트는 보통 월 20만~30만 원 정도를 납부하는 경우가 많고, 겨울철에는 난방비 증가로 30만~40만 원 이상 나오는 단지도 있습니다.

원하시면 2026년 기준 서울시 자치구별(강남·송파·마포·노원 등) 평균 관리비도 비교해서 알려드릴 수 있습니다.

보증금 전환의 의미

임대주택(행복주택, 국민임대, 매입임대 등)에서 말하는 '보증금 전환(상호전환)'은 보증금과 월세의 비율을 내 사정에 맞춰 조절하는 제도를 뜻합니다.

쉽게 말해, "보증금을 더 내고 월세를 줄이거나(증액 전환)", 반대로 "보증금을 돌려받고 월세를 더 내는(감액 전환)" 방식입니다.

1. 왜 이런 제도가 있나요?

공공임대주택은 기본적으로 '기본 보증금'과 '기본 월세'가 정해져서 고지됩니다. 하지만 입주자마다 처한 경제적 상황이 다릅니다.

목돈(예금이나 대출 가능 금액)은 여유가 있지만, 매달 나가는 고정 지출(월세)을 줄이고 싶은 사람

당장 큰돈(보증금)을 마련하기는 어렵지만, 매달 월세를 조금 더 낼 수 있는 소득이 있는 사람

이 두 부류의 입주자들이 각자의 자금 흐름에 맞게 선택할 수 있도록 유연성을 주는 것입니다.

2. 전환의 두 가지 종류

① 보증금 증액 (보증금 ↑ / 월세 ↓) — 가장 많이 쓰는 방식

개념: 기본 보증금 외에 돈을 추가로 더 납부하고, 그만큼 매달 내는 월세를 깎는 방식입니다.

장점: 일반적으로 SH나 LH에서 적용하는 전환 이율(보증금을 월세로 깎아주는 비율)이 연 6%~7% 수준으로 꽤 높습니다. 즉, 시중 은행 예금 이자보다 월세를 아끼는 액수가 훨씬 크기 때문에, 대출을 받아서 보증금을 올리더라도 대출 이자보다 월세 감소액이 커서 이득인 경우가 많습니다.

② 보증금 감액 (보증금 ↓ / 월세 ↑)

개념: 기본 보증금이 너무 부담스러울 때, 보증금을 낮춰서 돌려받는 대신 매달 내는 월세를 더 내는 방식입니다.

주의점: 이때 적용되는 이율(보증금을 줄인 대가로 월세를 올리는 비율)은 연 2.5%~3.5% 수준으로 낮게 책정됩니다. 즉, 보증금을 조금만 깎아도 월세는 생각보다 많이 오르게 되므로 입주자에게 다소 불리할 수 있습니다. 당장 목돈이 전혀 없는 경우가 아니라면 추천하지 않습니다.

3. 전환할 때 꼭 알아야 할 제한 사항

한도가 정해져 있습니다: 보증금을 무한정 올리거나 내릴 수 없습니다. 보통 기본 월세의 최대 60%~80%까지만 줄일 수 있도록 상한선이 정해져 있습니다. (예: 한 달 기본 월세가 30만 원이라면, 최대 24만 원까지만 깎아서 최저 월세 6만 원 밑으로는 못 내리게 막아둠)

신청 시기: 계약할 때 한 번 선택하면 끝나는 것이 아니라, 입주 전 계약 단계는 물론 입주 후에도 살면서 언제든지(보통 100만 원 단위로) 추가 전환 신청이 가능합니다. (단, SH/LH 기관별로 연간 신청 횟수 제한이 있을 수 있습니다.)

요약하자면

여유 자금이 있거나 저리 대출(버팀목 등)이 가능하다면, 보증금을 최대한 올려서 월세를 낮추는 '증액 전환'을 활용하는 것이 매달 나가는 주거비를 아끼는 가장 현명한 방법입니다.

LH나 SH 공공임대주택의 실제 상호전환 이율은 나라에서 정해놓기 때문에 훨씬 저렴하고, '보증금을 올릴 때'와 '보증금을 낮출 때' 적용되는 계산법이 완전히 다릅니다.정확하게 정리해 드릴게요.

1. 보증금을 더 내고 월세를 깎을 때 (증액 전환)현재 LH/SH의 증액 전환이율은 연 6.0% ~ 6.7% 수준입니다. (100만 원당 연간 약 6만 원~6만 7천 원을 깎아주는 셈입니다.)이를 한 달 치 월세로 환산하면 다음과 같습니다.

보증금 100만 원 더 내면 ➡️ 한 달 월세 약 5,000원~5,500원씩 차감보증금 1,000만 원 더 내면 ➡️ 한 달 월세 약 50,000원~55,000원씩 차감계산 예시 (LH 기준 연 6.0%)$1,000,000원 6.0% 12개월 = 5,000원

2. 보증금을 돌려받고 월세를 더 낼 때 (감액 전환)반대로 기본 보증금이 부족해서 보증금을 낮추는 대신 월세를 더 내겠다고 할 때는 연 2.5% ~ 3.5%의 낮은 이율이 적용됩니다.

보증금 100만 원 돌려받으면 ➡️ 한 달 월세 약 2,000원~2,900원 추가 납부보증금 1,000만 원 돌려받으면 ➡️ 한 달 월세 약 20,000원~29,000원 추가 납부계산 예시 (SH 기준 연 2.5%)1,000,000원 2.5% 12개월 = 2,083원 (약 2,000원)

📌 결론만약 보증금을 깎을 때(감액)를 생각하셨다면 100만 원에 약 2,000원 꼴이 맞습니다.하지만 반대로 돈을 더 넣어서 월세를 줄이고 싶으시다면(증액) 100만 원당 2,000원이 아니라 약 5,000원씩 월세가 줄어들게 됩니다. 이율이 높을수록 입주자에게 유리하기 때문에, 보증금을 올릴 수만 있다면 무조건 올려서 월세를 깎는 게 이득입니다.