강남 오피스 시장도 바꾼 코워킹스페이스. 손정의가 눈독 들이는 이유는?

[이길영]

강남 오피스 시장도 바꾼 코워킹스페이스. 손정의가 눈독 들이는 이유는?

 jobsN

2018.10.24.

3년 전 2곳→51곳으로 급증 손정의, 위워크 지분 과반 노려 스타트업 붐과 맞물려 확장세 10여명 규모의 한 PR 대행사를 운영하는 장모 대표는 최근 서울 강남구 신사동에 있던 사무실을 위워크 서울역점으로 옮겼다. 월 임대료는 비슷한 수준이지만 다른 부대비용을 절약할 수 있기 때문이다. 그는 “화장실, 회의실, 하다못해 냉장고 관리에도 돈과 시간이 들어가는데 공유오피스에 입주하니 이런 것에 신경 쓸 필요가 없다”고 했다. 그는 “쉬는 시간에 탁구 등 운동도 할 수 있어 만족한다”고 말했다.사무실과 휴식 공간을 다른 업종의 사람들과 공유하는 개념인 ‘코워킹스페이스(공유 오피스·Coworking Space)’가 오피스 시장과 스타트업 생태계를 바꾸고 있다. 코워킹스페이스는 대형 빌딩을 통째로 임대해 이 공간을 공용 공간과 사무공간으로 나누고, 사무공간을 상대적으로 저렴한 임대료로 분할 임대하는 방식이다. 저렴한 임대료로 입지가 좋은 사무공간을 얻을 수 있어, 적은 자금으로 최대의 효율을 내야 하는 스타트업들이 대거 입주하고 있다. 최근엔 손정의 회장의 소프트뱅크가 150억~200억달러를 추가로 투자해 위워크의 과반지분을 확보하기 위해 협상 중이라는 보도도 나왔다. 급속도로 몸집을 키우는 코워킹스페이스의 성장 비결을 jobsN이 살펴봤다.

코워킹스페이스 위워크 을지로점 / 위워크 홈페이지 캡처
◇폭풍 성장한 코워킹스페이스 대형 사무 공간을 분할 임대해 일부 편의 서비스를 제공하는 오피스 형태 서비스는 1990년대에 생겼다. 서울에만 지점이 30개가 넘는 ‘르호봇’이 대표적이다. 하지만 본격적인 현재와 같은 코워킹스페이스는 2010년 탄생했다고 봐야 한다. 코워킹스페이스는 공간 분할 임대 오피스와 달리 각종 라운지 서비스를 무료로 제공한다. 또 비지정좌석을 운영하며 커뮤니티와 네트워킹 문화를 강조하는 것이 특징이다. 쉽게 말해 내 책상이 없고 빈 책상 가운데 하나를 골라 앉아 일한다. 그래서 다른 회사나 조직 사람들과 쉽게 사귈 수 있다. 미국 뉴욕에서 위워크가 그 해 사업을 시작하며 코워킹스페이스라는 개념이 급속히 퍼졌다.  국내에서는 2013년 서울 강남구 테헤란로에 은행권청년창업재단 ‘디캠프’가 개관한 이후 그 개념이 알려졌다. 2015년 4월 서울 서초구 남부터미널 인근에 코워킹스페이스 패스트파이브 1호점이 생겼고, 이듬해인 2016년 8월엔 서울 서초구 강남역 인근에 위워크 1호점이 문을 열었다.코워킹스페이스는 특히 스타트업이 몰려있는 서울 강남구 테헤란로 일대에 많다. 롯데 액셀러레이터, 현대카드 스튜디오 블랙, 한화생명 드림플러스 등 대기업에서도 코워킹스페이스 분야에 진출했다.스타트업 육성을 위한 민관협력 네트워크인 스타트업얼라이언스는 지난 6월 발표한 ‘코워킹스페이스 트렌드 리포트’에서 “2015년 1월 서울 내 2개에 불과했던 코워킹스페이스는 2018년 5월 기준 51곳으로 증가했다”고 밝혔다. 전체 51개 중 절반 이상인 29개가 강남과 서초권역에 있다.코워킹스페이스의 인기는 전 세계적이다. 공유오피스 전문 잡지인 ‘Deskmag’은 최근 “2018년말까지 전 세계적으로 코워킹스페이스가 1만8900개 생길 것으로 예상하며, 약 169만명이 코워킹스페이스에 근무 할 것으로 추정한다”고 밝혔다. 소프트뱅크의 손정의 회장이 위워크의 과반 지분을 차지하려는 것도 이러한 성장 잠재력 때문이다.

 
손정의 소프트뱅크 회장(왼쪽)과 그가 과반 지분 인수를 추진하는 코워킹스페이스 위워크의 모습 / 위워크 홈페이지 캡처
◇성장 비결은?코워킹스페이스가 급성장할 수 있었던 배경에는 스타트업 붐이 있다. 최근 공유 경제와 플랫폼의 중요성이 강조되면서 소프트웨어 산업이 급속도로 발전하고 이를 활용하는 스타트업들이 급증했다. 2015년 10월 벤처캐피털로부터 10억원 이상을 투자받은 스타트업은 76개에 불과했지만 2018년 6월엔 387개로 늘었다. 이러한 스타트업들이 코워킹스페이스의 주 고객이다. 스타트업얼라이언스는 “코워킹스페이스가 여러 스타트업이 성장하는 과정에서 의미 있는 발판이 돼준다”고 평가했다.

 
스타트업 증가 현황(왼쪽)과 서울 코워킹스페이스 증가 현황(오른쪽). / 스타트업얼라이언스 리포트 캡처
코워킹스페이스는 규모가 작고, 재정 상황이 여의치 않은 초기 스타트업에게 제격이다. 입주하면 별도 관리비나 유지비 등이 들지 않기 때문이다. 위워크에 입주한 한 스타트업 대표는 “사업 초기엔 별도로 마련하기 쉽지 않은 운동시설이나 카페 등 복지 공간을 함께 이용할 수 있다”며 “인터넷 비용, 청소 비용, 화장실 관리 비용 등 부대관리 비용을 고려하면 다른 데 입주하는 것보다 코워킹스페이스에 입주하는 게 더 싸다”고 했다. 또 교통과 도심 접근성이 좋은 입지의 건물에 들어갈 수 있다는 점도 스타트업들이 코워킹스페이스에 몰리는 이유다.코워킹스페이스는 젊은층이 선호하는 자유롭고 편안한 분위기를 갖췄다. 공간을 나누는 칸막이 없이 넓고 편안하고 자유로운 커피숍 분위기에서 일할 수 있다. 이러한 공간 설계는 젊은층의 취향을 제대로 공략하고 있다. 실제로 위워크와 패스트파이브 등 코워킹스페이스 입주자 중 70%는 20~30대다.

 
위워크 내부 스크린 골프장과 패스트파이브 내부 모습. / 각 업체 홈페이지·인스타그램 캡처
◇오피스 시장 흐름도 바꾼 코워킹스페이스 코워킹스페이스의 등장은 서울 강남권 오피스 시장에 영향을 미친다. 코워킹스페이스는 기존 건물과 장기 임대차 계약을 맺고, 내부를 리모델링해 스타트업들에게 공간을 배분한다. 이는 건물을 신축하기보다는 기존의 것을 리모델링하고 이를 임대하는 최근의 오피스 시장 트렌드와 맞닿아있다.한 부동산 업계 관계자는 “그동안 건물주들은 입주한 초기 벤처기업이 망해 건물 가치가 하락하는 것을 우려했다”며 “하지만 코워킹스페이스가 등장하며 인식이 변했다”고 했다. 코워킹스페이스가 들어오면 첨단 산업의 터전 등의 이미지가 더해져 건물 가치가 오른다고 좋아한다는 것이다.코워킹스페이스는 대로변 큰 건물을 중심으로 여러 층을 점유하는 형태다. 특히 서울 강남권에는 30개에 가까운 코워킹스페이스가 있다. 대로변에 코워킹스페이스가 늘어나면서 기존 뒷골목 꼬마빌딩에 입주했던 초기 벤처나 스타트업들은 코워킹스페이스로 이동했다. 이는 서울 강남 테헤란로 대형 건물 공실률 하락으로 이어졌다.한화63시티가 발간한 2분기 오피스 마켓 리포트를 보면, 서울 강남권 프라임급과 A급(대형) 오피스 공실률은 각각 7.5%와 6.4%다. 1년 전 공실률보다 각각 0.2%포인트, 1.7%포인트 하락했다. 한화63시티 측은 “강남권역은 주요 공유사무 업체의 공격적 확장세에 신규 후발업체까지 가세하며 공실률이 감소하고 있다”며 “상반기 강남권역 오피스 흡수면적(임대차 계약이 이뤄진 면적) 중 50.2%가 공유오피스”라고 밝혔다. 실제로 올 상반기 강남권역에는 7개의 신규 코워킹스페이스가 들어섰다.대로변 대형 오피스에 들어선 코워킹스페이스가 늘어나면서 뒷골목 꼬마빌딩의 공실률은 증가하고 있다. 꼬마빌딩에 입주했던 업체들이 코워킹스페이스로 이동했기 때문이다. 작년 2분기 5.6%였던 B급 빌딩의 공실률은 올 2분기 기준 6.3%로 늘었다.

 
코워킹스페이스인 드림플러스 강남점(왼쪽)과 패스트파이브 교대점 모습. / 각 업체 제공
◇한계도 명확한 코워킹스페이스, 미래에도 성장할까 코워킹스페이스는 장점이 많은 만큼 한계도 명확하다. 다른 업체와 공간을 나눠쓰기 때문에 주변 환경이 시끄럽고 기밀 유지가 어렵다. 또 조직의 규모가 50인 이상으로 커지면 입주 가격이 다른 건물에 들어가는 것보다 비싸진다. 냉난방이나 회의실 활용 등도 다른 입주사를 고려해야 하기 때문에 제한이 많다.코워킹스페이스들이 강조했던 입주 기업간의 네트워킹 확대 효과도 실제로는 미미하다. 스타트업얼라이언스가 올해 5월 코워킹스페이스 입주자와 입주경험자 122명을 대상으로 ‘입주 이용 현황’을 조사했다. 전체 중 59.8%는 코워킹스페이스 내 커뮤니티나 네트워킹에 참여하고 있지 않다고 응답했다. 이들 대다수는 네트워킹이 실제로 도움이 되지 않고, 필요성을 느끼지 못한다고 답했다.

 
스타트업얼라이언스 리포트 캡처
코워킹스페이스의 미래에 대해서는 전망이 엇갈린다. KT경제경영연구소는 국내 공유오피스 시장이 2017년부터 매년 60%씩 성장해 2022년에는 7700억원 규모로 확대할 것이라고 예측했다. 4차 산업혁명 등 산업계의 구조가 변하면서 새로운 비즈니스를 하는 사람들이 늘어나고, 사무실을 필요로 하는 수요가 증가할 것이라는 것이다.반면 “코워킹스페이스가 서울 외 지역으로 확대하기는 어렵다”는 시각도 있다. 이승아 스타트업얼라이언스 매니저는 “대형 건물에 들어서는 코워킹스페이스를 채우기 위해서는 소규모 고객보다 대기업의 특정 부서가 한 번에 들어오거나, 해외 대기업의 국내 지사가 입주하는 등 규모가 큰 고객이 확보돼야 한다”며 “대기업 고객을 얼마나 유치하느냐가 지역 확산의 관건”이라고 말했다.글 josN 김성민 jobarajob@naver.com 잡스엔