[부동산] 아파트값 폭등… 미국은 거품 붕괴 - 금융위기 위험 고조

[お持て成し]

아파트값 폭등… 미국은 거품 붕괴 - 금융위기 위험 고조 / 6/20(목) / 데일리신초오

◇ 미 금리인하 연내 0.25 포인트 1회

미국 연방준비이사회(FRB)는 6월 12일 연방공개시장위원회(FOMC)를 열고 정책금리를 7차 회의 연속 동결하기로 결정했다. 최신의 금리·경제 전망도 함께 발표되어 상정에서는 연내에 0.25 포인트의 금리 인하를 1회, 착수 시기는 대통령 선거 후의 12월이 될 가능성이 있다고 한다.

금리 인하 예상 횟수가 3회에서 1회로 줄었지만 미 주식시장은 이를 호재로 판단했다. 경기가 바닥날 때 금리 인하가 시작될 것이라는 기대감에 대표적인 주가지수인 S&P 500 주가지수는 이날 최고치를 경신했다.

강세장이 지배하고 있는 주식시장에 정책금리가 더 길고 더 높은 수준에 머물 수 있다는 FRB의 경고는 악재가 되지 않은 모양새다.

하지만 금리 고공행진은 앞날이 우려되는 부동산 시장에 타격이다. 

◇ 오피스 빌딩의 평가액이 급락
　
미국에서는 코로나19 사태 이후 재택근무가 급속히 보급된 것 등이 화를 내며 오피스 수요 부진이 이어지고 있다. 신축이나 리폼된 고층 빌딩에서는 계속 견조하지만, 낡은 물건은 세입자 이탈이 진행되어 「빈」이 채워지지 않는 상황이다.

조사기업 무디스애널리틱에 따르면 미국 오피스의 올 1분기 공실률은 19.8%로 사상 최고치를 경신했다. 

정책금리 상승에 따른 차입비용 상승도 겹치면서 미국 전역의 오피스 빌딩 평가액이 급락하고 있어 큰 폭의 할인가로 매각되는 사례가 늘고 있다.

특히 뉴욕시에서 이 움직임이 현저하다. 

미국 사모펀드(PE미공개주) 투자기업 블랙스톤은 올해 들어 2014년 6억 500만 달러에 사들인 뉴욕의 오피스 타워를 1억 8600만 달러에 매각하기로 결정했다. 이후에도 매수가의 3분의 1 이하 매각이 이어지고 있어 상업용 부동산 시장 부진이 금융시스템에 미칠 악영향 우려가 확산되고 있다.

◇ 지방은행 다음은 큰 은행
　
현재 문제시되는 곳은 지방은행이다. 지방은행들은 최근 몇 년간 상업용 부동산 대출을 급증시켰지만 대부분 부동산 가치가 정점일 때의 몇 분의 1 수준으로 떨어졌다.

금년 만기를 맞이하는 상업용 부동산 전용 융자 총액은 추정 4110억 달러(6월 11일자 블룸버그)에 이르지만, 연체율의 상승에 수반해 FRB는 경계를 강화하고 있다. 시장에서는 지방 은행의 또 다른 파탄도 예측되고 있다.

신경 쓰이는 점은 그동안 피해가 적다고 알려져 온 대형 은행들도 위험을 안고 있다고 밝혀졌다는 점이다. 직접의 대출은 적지만, 부동산 투자 신탁(REIT) 전용으로 고액의 대출등을 실시해 왔기 때문이다.

대형 은행의 상업용 부동산 익스포저(투융자 잔고)는 2022년 44분기 시점의 3450억 달러(약 54조엔)가 되어 2013년 44분기(1090억 달러)에 비해 3배 이상이 되었다(5월 30일자 블룸버그). 

◇ 내 집 마련의 부담은 늘어날 뿐
　
상업용 부동산 시장에 잠재해 있는 리스크가 날로 커지고 있는 데다 주택용 부동산 시장에도 어두운 그림자가 드리워지고 있다. 

리먼 사태 이후 15년간 극심한 공급 부족이 이어지면서 미국 집값은 계속 치솟고 있다. 소유 주택을 유지하는 코스트도 2020년부터 26%증가(6월 11 일자 블룸버그)하고 있어 마이홈 획득의 부담은 증가할 뿐이다.

주택담보대출 금리 상승도 바짝 뒤쫓고 있다. 

2019년 이후에 변동금리로 대출을 받아 주택을 구입한 약 170만명이 향후, 금리 상승 때문에 변제에 궁해지는 사태에 빠질 것이라고 예측되고 있다(5월 30일자 블룸버그). 처음에는 저리였지만, 그 후의 금리의 상승으로 눌림이 급증한, 과거의 서브프라임 론의 파탄 소동을 방불케 한다.

더욱 걱정스러운 것은, 2010년대 이후, 미국에서 급확대한 공동 주택(맨션) 시장이 변조를 일으키고 있다는 것이다. 

◇ 아파트값 급락
　
미국 정부에 의하면, 건설중의 주택 물건은 4월 시점에서 과거 최고 수준인 161만호로, 이 중의 6할을 맨션이 차지한다고 한다. 그 대부분은 임대로 주로 기관투자가나 리츠가 투자용으로 보유하고 있어 일본처럼 거주자가 1실을 구입하는 경우는 드물다.

기관투자가들이 권장하는 아파트 투자는 30%의 수익이 보장되면서 투자자금이 몰리면서 시장은 과열 상태였다. 하지만 승승장구하던 아파트값이 금리 상승 여파로 급락하고 있다. 

아파트 대출 잔액은 지난해 말 약 2조 2000억 달러(약 345조엔)에 달했다. 이 금액은, 회수 불능이 현실화되고 있는 상업용 부동산 대출 잔고의 6할에 필적한다. 

FRB에 따르면, 작년 4분기의 가격은 피크 때인 2022년 2분기에 비해 20% 하락했지만, 발밑의 가격은 시황의 악화를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 높다고 한다. 

약 560억 달러에 상당하는 맨션 물건이 지불 불능에 빠진다는 지적이 있어(6월 9일자 블룸버그), 맨션 전용 융자는 오피스용 융자 이상으로 위험하다고 하는 인식이 높아지고 있다. 

여전히 주가가 잘 나가는 미국이지만 부동산 시장의 거품 붕괴가 금융위기를 일으킬 위험이 점점 커지고 있지 않을까.

후지카즈히코
경제 산업 연구소 컨설팅 펠로우. 경력은 1960년 나고야 태생, 1984년 통상 산업성(현·경제 산업성) 입성, 2003년부터 내각관방에 출향(내각 정보 조사실 내각 정보 분석관).

데일리 신초 편집부

신초샤

https://news.yahoo.co.jp/articles/dacfd09c853b7ba70f978baa7d3c8ecfc165714e?page=1

米国はうなぎ上りだったマンション価格が急落…不動産バブル崩壊から金融危機に至るリスク

米国はうなぎ上りだったマンション価格が急落…不動産バブル崩壊から金融危機に至るリスク高まる
6/20(木) 6:00配信


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デイリー新潮
米利下げは年内に0.25ポイントを1回
大統領選の年は株価が堅調と言われているが　The White House公式X （@WhiteHouse）より

　米連邦準備理事会（FRB）は6月12日、連邦公開市場委員会（FOMC）を開き、政策金利を7会合連続で据え置くことを決定した。最新の金利・経済見通しも合わせて発表され、想定では年内に0.25ポイントの利下げを1回、着手時期は大統領選後の12月になる可能性があるという。

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　利下げの想定回数が3回から1回に減ったが、米株式市場はこれを好材料と判断した。「景気が底堅いうちに利下げが始まる」との期待から、代表的な株価指数であるS＆P500種株価指数は同日、最高値を更新した。

　強気ムードが支配している株式市場にとって、政策金利がより長くより高い水準にとどまる可能性があるというFRBの警告は、マイナス材料にならなかった形だ。

　だが、金利の高止まりは、先行きが懸念されている不動産市場にとって打撃だ。

オフィスビルの評価額が急落
　米国ではコロナ禍以降、在宅勤務が急速に普及したことなどが災いして、オフィス需要の不振が続いている。新築やリフォームされた高層ビルでは引き続き堅調だが、古い物件はテナント離れが進み、「空き」が埋まらない状況だ。

　調査企業ムーディーズ・アナリティックによれば、米国のオフィスの今年第1四半期の空室率は19.8％と過去最高を更新した。

　政策金利の上昇に伴う借り入れコストの上昇も重なり、全米各地のオフィスビルの評価額が急落しており、大幅なディスカウント価格で売却される事例が増えている。

　特にニューヨーク市でこの動きが顕著だ。

　米プライベートエクイティー（PE、未公開株）投資企業ブラックストーンは今年に入り、2014年に6億500万ドルで購入したニューヨークのオフィスタワーを1億8600万ドルで売却する決定を行った。その後も買値の3分の1以下の売却が続いており、商業用不動産市場の不調が金融システムに与える悪影響の心配が広がっている。

地方銀行の次は大手銀行
　現在、問題視されているのは地方銀行だ。地方銀行はここ数年、商業用不動産向け融資を急増させていたが、多くの場合、不動産の価値がピーク時の数分の一に落ち込んだ。

　今年満期を迎える商業用不動産向け融資総額は推定4110億ドル（6月11日付ブルームバーグ）に上るが、延滞率の上昇に伴いFRBは警戒を強めている。市場では地方銀行のさらなる破綻も予測されている。

　気になるのは、これまで被害が少ないと言われてきた大手銀行もリスクを抱えていると明らかになったことだ。直接の貸し付けは少ないものの、不動産投資信託（REIT）向けに多額のローンなどを行ってきたからだ。

　大手銀行の商業用不動産へのエクスポージャー（投融資残高）は2022年第4四半期時点の3450億ドル（約54兆円）となり、2013年第4四半期（1090億ドル）に比べて3倍以上になっている（5月30日付ブルームバーグ）。

マイホーム獲得の負担は増すばかり
　商業用不動産市場に潜むリスクが日に日に増大していることに加え、住宅用不動産市場にも暗い影が忍び寄っている。

　リーマンショック後の15年間にわたって深刻な供給不足が続いたことから、米国の住宅価格は高騰を続けている。持ち家を維持するコストも2020年から26％増加（6月11日付ブルームバーグ）しており、マイホーム獲得の負担は増すばかりだ。

　住宅ローン金利の上昇も追い打ちをかけている。

　2019年以降に変動金利でローンを組んで住宅を購入した約170万人が今後、金利の上昇のせいで返済に窮する事態に陥ると予測されている（5月30日付ブルームバーグ）。最初は低利だったが、その後の金利の上昇で焦げ付きが急増した、かつてのサブプライムローンの破綻騒動を彷彿とさせる。

　さらに気がかりなのは、2010年代以降、米国で急拡大した集合住宅（マンション）市場が変調をきたしていることだ。

マンション価格が急落
　米国政府によれば、建設中の住宅物件は4月時点で過去最高水準の161万戸で、このうちの6割をマンションが占めるという。その多くは賃貸で、主に機関投資家やREITが投資用に保有しており、日本のように居住者が一室を購入するケースはまれだ。

　機関投資家らが推奨するマンション投資は30％のリターンが保証されていたことから投資マネーが殺到し、市場は過熱状態となっていた。だが、うなぎ上りだったマンション価格が、金利上昇のあおりを受けて急落している。

　マンション向け融資残高は昨年末に約2兆2000億ドル（約345兆円）に達した。この額は、焦げ付きが顕在化しつつある商業用不動産向け融資残高の6割に匹敵する。

　FRBによれば、昨年第4四半期の価格はピーク時の2022年第2四半期に比べて2割下落したが、足元の価格は市況の悪化を十分に反映していない可能性が高いという。

　約560億ドルに相当するマンション物件が支払い不能に陥るとの指摘があり（6月9日付ブルームバーグ）、マンション向け融資はオフィス向け融資以上に危険だという認識が高まりつつある。

　依然として株価が好調な米国だが、不動産市場におけるバブル崩壊が金融危機を引き起こすリスクがますます高まっているのではないだろうか。

藤和彦
経済産業研究所コンサルティングフェロー。経歴は1960年名古屋生まれ、1984年通商産業省（現・経済産業省）入省、2003年から内閣官房に出向（内閣情報調査室内閣情報分析官）。

デイリー新潮編集部

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