둔촌주공아파트 바로 알기 [7탄] - "가치투자가 답"이다.

[경호처장]

▣ 둔촌주공아파트 재건축 진행 상황

○ 관리처분총회 통과 : 9월 24일

○ 현재 관리처분계획 공람 중 : 2016년 10월 26일까지

○ 예상 관리처분계획인가 : 2016년 12월 중.

○ 예상 이주개시일 : 2017년 4월∼6월 경.

 ▣ 둔촌주공 현황

○ 새로운 둔촌주공 탄생 ⇒ 자연환경+교통+학군 ⇒ 친환경+최첨단+최고의 가치.

○ 주변 개발 호재에 따른 가치 상승 가능성

┗> 삼성동 현대차그룹 105층 글로벌비즈니스센터 (2021년 완공 예상)

┗> 잠실동 123층 롯데월드타워 (올 12월경 사용승인 인가 예정)

  ⇒ 젊은 수요층 유입 및 증가 예상. (매수세 및 임대수요 증가 예상)

○ 비교 대상에서의 최고·최적의 재건축 단지

┗> 재건축초과이익환수제 회피 지역 / 최고 35층 건립 승인 지역 ⇒ 잠실5단지. 압구정 35층 제한 예상.

○ 노후자금 마련 〓> 가치투자가 답

┗> 둔촌주공아파트 소형 평형에 대한 투자로 임대수입 극대화 가능.

▣ 둔촌주공 소형평형 투자 분석

구분	현시세	환급금(평균)	인근시세		입주시 예상가
			잠실리센츠(12평)	파크리오(16평)	19평	23평
1단지/16평	7억9천5백	19평 배정시 2억9천5백 환급 23평 배정시 2억2천 환급	6억∼6억5천	5억5천	매매가:6억～6억5천	매매가:7억5천
2단지/16평	7억9천		잠실리센츠(25평)	파크리오(25평)	전세:4억5천선	전세:5억5천선
3단지/23평	8억		9억5천∼9억8천	8억4천∼8억7천	월세:보증금3천 -월세120만원	월세:보증금5천 -월세150만원

   <19평 기본형>

   <23평 기본형>

▣ 둔촌주공 ‘1+1’ (소형평형 1세대2주택) 분양 분석

구분	19평 조합원 분양가	23평 조합원 분양가	비고
최고로얄(동)층	406,150,000	505,700,000
로얄(동)층	388,450,000	488,000,000
중층	385,000,000	469,000,000
최하층	325,600,000	452,000,000
조합원분양세대수	941세대  (15개동)	465세대  (12개동)

○ 둔촌주공은 감정평가금액 기준으로 1세대 2주택('1+1' 조합원 분양) 소형평형 분양가능.

○ 선호도가 높은 19평+23평은 산술적으로 23평 분양세대수를 감안하면 최대 465명 조합원만 가능 예상.

┗> ‘1+1’분양은 19평 + 19평 배정 가능한 238명 조합원을 포함하여 최대 703명 조합원 가능.

○ 신규 분양 19평과 23평의 분양 층과 동[분양가 차이]에 따라 ‘1+1’ 분양 가능성이 달라진다.

┗> 예1) 최고 로얄층의 19평+23평 = 조합원분양가  911,850,000원 ⇒ 전체 조합원 불가

┗> 예2) 로얄층의 19평+23평 =조합원분양가 876,450,000원 ⇒ 감정평가 순위 200등 이내 가능.

┗> 예3) 중간층의 19평+23평 = 조합원 분양가 854,000,000원 이상 가능.

○ ‘1+1’ 조합원 분양을 받기 위한 매수는 감정평가금액이 높은 매물로 선별적 매수 필요.

○ 조합원간 ‘1+1’ 분양신청에 대한 경쟁이 있을 경우 감정평가순위에 따라 우선권 부여 예상됨.

○ 향후 ‘1+1' 분양신청시 고려할 사항

┗> 주택수가 2주택으로 증가함에 따른 양도세 문제.

┗> 1주택은 3년간 매매금지 규정이 있는데 ‘1+1’을 분양 받은 조합원이 입주 전 입주권 매매 가능성 여부.

▣ 결론

○ 정부의 소금 뿌리기식 대책 강구에 다소 외풍은 불겠지만 큰 변화 없는 시장 상황이 예상됨.

○ 관리처분인가와 이주개시의 기대감이 지속적으로 가격에 영향을 주며 방향은 오름세 유지 할 듯.

○ 지하철9호선 개통 효과와 주변 개발 호재로 인해 노후 대비를 위한 투자처로는 확실한 안전자산이 될 듯함.

○ 소형평형 투자는 시세차익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 환금성 높은 투자의 한 방법임.

○ 대기매수자의 경우 필히 저희 사무실을 방문하여 상담 필수.
┗> 신규 분양 목적에 따라 감정평가액을 분석하여 매매가 대비 가장 수익성 높은 매물을 검토해야 함.

<주요 공사계약서(안) 및 관리처분계획(안)>

공  사  계  약  서(안)     [주간사:현대건설㈜]
항     목	내     용	기     타
제5조 (대물변제기준)	- 조합원 대지지분 대비 평균 무상지분율 150.38%  - 조합원 분양가 : 평당 2,138만원.  - 일반 평균 분양가 : 평당 2,748만원.	비례율 : 106.89%
제7조 (공사기간)	- 실 착공일로부터 39개월 이내로 한다.	공사기간 : 39개월
제12조 (거주자의 이주)	- 최초 이주비 대여일로부터 6개월 이내에 완료.   단, "갑"과 "을"은 협의하여 이주기간을 조정할 수 있다.	이주기간 : 6개월
제14조 (지장물의 철거)	- 이주완료 후 7개월 이내로 "을"의 책임으로 시행.   단, 이주가 100% 완료되기전이라도 철거 착수 가능.
제16조 (이주비의 대여)	- 기본 이주비에 대하여 시공사가 금융비용을 지원한다. - 추가이주비에 대한 금융비용은 조합원이 부담한다. - 기본이주비를 대여 받지 않은 조합원에게는 해당 금융기관의 대출금리를 기준으로 입주시 정산한다.	기본이주비 : 무이자
	- 한도는 정부방침에 따라 금융기관의 최대 대출 범위내.	기본이주비+추가이주비
제17조 (이주비 상환)	- 기본 이주비의 원금 및 추가이주비의 원리금의 상환은 입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른날로 한다.	이주비 상환 : 입주시 추가이주비 상환 :                  입주시
제20조 (조합원분양)	- 철거공사 기간 이내에 관리처분계획 및 조합정관에 의거 조합원별 동호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. - 조합원이 부담해야 할 분담금의 납부시점은 계약금 및 중도금 없이 입주시 100% 납부하기로 한다.  환급금에 대한 환급시점 및 환급 방법도 동일하다.	분담금 납부시기 : 입주시 환급금 수령시기 : 입주시
제41조 (입주)	- "갑"과 "을"은 협의하여 입주예정 60일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 한다.
관     리    처    분    계    획(안)
조      항	내            용	기     타
제5조 (신축건축물의 분양기준)	- 새로이 건축되는 건축물은 조합원에게 우선 배정하고 잔여분에 대해 일반분양 등으로 공급한다.
	- 조합원 분양대상자는 분양신청서 등 조합이 요구하는 서류를 분양신청기간 내에 제출한 자이어야 한다.
제6조 (평형 및 동호수 배정기준)	- 평형신청에 있어 조합원의 권리는 동등하며 조합원에게 분양될 아파트의 평형배정은 조합원의 분양신청서를 기준으로 배정한다. 단, 신축건축물의 평형별 배정에 경합이 있을 경우 종전 토지 및 건축물의 권리가액 다액순으로 우선순위를 정한다.	평형배정 경합시 : 권리가액순
	- 조합원의 동호수 추첨은 전산추첨을 원칙으로 한다.
	- 신축세대수 이하로 조합원 분양신청한 평형(타입)에 대해서는 분양 예정 건축물의 추산액 다액순으로 분양 구간을 정하여 조합원에게 우선 공급한다.	조합원 분양으로 완판되지 않는 평형에선 조합원에게 로열층 위주 배정
제8조 (신축아파트의 분양가격)	- 조합원이 분양받을 아파트의 동∙호수별 분양가격은 향, 일조, 조망 등의 가치요소를 반영하여 각각 차등 적용한다.	층,향에 따라 조합원 분양가 차등
제9조 (조합원 분담금 산정기준)	- 조합원 부담금은 분양받을 대지 및 건축물의 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감한 금액으로 산정한다. - 개별 조합원의 권리가액은 종전 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 추산한다.	조합원 권리가액 = 종전자산 평가액 X 비례율(106.89%)
제15조 (기타사항)	- 조합원의 권리를 양도∙양수한 경우에는 본 관리처분계획의 권리∙의도 함께 양도∙양수되며 14일 이내에 조합에 신고하여야 한다.
	- 조합원 종전자산의 신탁에 따라 조합에 일괄적으로 부과되는 조합원 개별 종전자산에 대한 재산세는 조합원 개별 부담으로 조합원이 직접 납부하는 것으로 하되 부득이 조합이 대납할 경우 추후 조합원의 부담금에 가산하거나 환급금에서 상계 처리 한다.	재산세 : 개별 조합원 납부 원칙
	-기존건축물 철거 예정시기 : 2017년 11월∼2018년 5월	조합 제시 일정

이상 부동산헤드라인의 개인적인 견해를 알려드리니 가볍게 참고하시기 바랍니다.

다음 8탄을 통해선 중형평형(신규분양 34평)에 대한 투자 수익에 대해 검토해 보도록 하겠습니다.

◈ 둔촌주공아파트 추천 매물 소개입니다. (2016년 10월 19일 기준)

┗> 매물 품귀속에 가격 변화가 심하기에 매물 탐색은 사전 전화를 통해 재 확인해야 함.

1단지 16평[대지지분 19.09평] 122동 3층 7억9천5백.

2단지 16평[대지지분 18.76평] 207동 2층 7억8천.

3단지 23평[대지지분 18.76평] 306동 3층 8억.

4단지 23평[대지지분 18.34평] 433동 8층 8억.

1단지 18평[대지지분 21.48평] 113동 2층 8억1천5백.

4단지 25평[대지지분 21.48평] 411동 1층 8억2천5백.

4단지 25평[대지지분 20.64평] 406동 7층 8억2천5백.

1단지 22평[대지지분 26.22평] 115동 4층 9억1천.

2단지 22평[대지지분 25.78평] 203동 1층 8억8천5백.

3단지 31평[대지지분 25.78평] 319동 5층 9억.

4단지 31평[대지지분 25.22평] 432동 7층 8억8천5백.

4단지 34평[대지지분 28.66평] 407동 5층 9억7천.

2단지 25평[대지지분 29.30평] 225동 3층 9억8천.

3단지 34평[대지지분 29.30평] 305동 5층 10억2천.

1단지 25평[대지지분 29.83평] 102동 1층 10억2천.

4단지 34평[대지지분 29.83평] 411동 4층 10억5천.

4단지 34평[대지지분 29.83평] 411동 8층 10억7천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[둔촌의꿈]

둔촌 10조 사업 향방은 조합원들 알림과 깨어남부터!!! 새롭게

아직도 둔촌주공 조합장 그리고 집행부가 뭔가 알아서 잘 해줄 것이라고 믿고 계십니까?

이 사업은 매출 외형으로 볼 때 10조원 규모의 조합원들의 사업이니 반드시 조합원들이 깨어 있어야 하고, 제대로된 진실된 정보를 받아서 알아야 제대로 판단할 수 있습니다. 그러나 지금까지는 15년 1212 이후 1220일 합의서 파문의 주선자 현재 신임 대의원 윤**와 최조합장의 이간질로 둔재연의 분열=카페 운영적 제한, 조합원간 내부적 다툼, 소통 통로 제한으로 인하여 열린소통을 할 수 없었습니다.

[둔촌의꿈]

자!!!! 이제부터 다시 시작입니다.
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조합원 및 가족, 둔촌주공 매수 예정자 및 일반회원 누구나 가입 가능!!!

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