둔촌주공아파트 바로 알기 [8탄] - (2)"가치투자가 답"이다.

[경호처장]

▣ 둔촌주공아파트 재건축 진행 상황

 ○ 관리처분총회 통과 : 9월 24일

 ○ 현재 관리처분계획 공람 중 : 2016년 10월 26일까지

 ○ 예상 관리처분계획인가 : 2016년 12월 중.

 ○ 예상 이주개시일 : 2017년 4월∼6월 경.

▣ 둔촌주공 현황

 ○ 새로운 둔촌주공 탄생 ⇒ 공원 인프라+역세권+학군 ⇒ 친환경+최첨단+최고의 가치.

 ○ 주변 개발 호재에 따른 가치 상승 가능성

  ┗> 삼성동 현대차그룹105층 글로벌비즈니스센터 (2021년 완공 예상)

  ┗> 잠실동 123층 롯데월드타워 (올 12월경 사용승인 인가 예정)

   ⇒ 젊은 수요층 유입 및 증가 예상. (매수세 및 임대수요 증가 예상)

 ○ 비교 대상에서의 최고·최적의 재건축 단지

  ┗> 재건축초과이익환수제 회피 지역 / 최고 35층 건립 승인 지역 ⇒ 잠실5단지. 압구정 35층 제한 예상.

 ○ 노후자금 마련 〓> 가치투자가 답

  ┗> 둔촌주공아파트 소형 평형에 대한 투자로 임대수입 극대화 가능.

▣ 정부의 부동산 대책 영향 (오리무중 정부 정책)

  ○ 연기만 솔솔 피우는 정부의 움직임에 매도자와 매수자 모두 관망세.

  ┗> 이미 정부의 대책에 대한 영향이 시장에 선반영 되고 있기에 막상 발표 이후엔 풍선 효과와 재건축 진행 기대감에 가격 방향 선회가 유력해 보임.

  ┗> 둔촌주공의 경우 객관적으로 관리처분인가 시점부터는 변별력이 크게 나타날 것으로 보이기에 현시점부터 정부의 대책 발표 시점까지가 가장 좋은 매수 타이밍이 될 것으로 보임.

 ○ 일관성을 잃고 오락가락하는 정부의 부동산 정책 영향으로 시장은 이미 내성이 강해진 상황.

  ┗> 여전히 '강남불패'가 이어질 것이라는 인식이 확산되고 있음.

  ┗> 재건축 막바지를 향해가는 둔촌주공은 어떠한 정부 정책 변화에도 재건축 사업진행은 순항 할 듯. 

  ┗> 올 연말이후부터는 대선 영향권으로 진입함에 따라 정부의 사용 가능한 카드는 제한적일듯.

▣ 둔촌주공 신규분양 34평형 투자 분석

단지	평형	대지지분	현재가격	34평분양시 평균부담금	현재 인근시세	입주시 34평 예상 가격	비고
1	18	21.48평	8억1천	24,566,000	올림픽선수기자촌아파트	11억-11억5천	이주비
4	25	21.48평	8억3천	14,853,000	1단지 : 9억7천∼10억 2.3단지 : 10억∼10억5천		2억8천 (무이자)

   <34평 A형 기본형>

   <34평 설계변경시 고려 사항>

 ○ 신규분양 34평형 분양 세대수

구분	사업시행인가	설계변경(안)	증감	조합원분양	일반분양	재건축소형
34평	3,948	4,233	285	2,205	2,028	-

 ○ 신규 분양 34평 가격은 둔촌주공의 부동산 가격 기준점으로 가장 임대와 매매가 활발한 평형으로 예상.

 ○ 평균 전세 : 6억5천∼7억5천 / 평균 월세 : 보증금 1억-월세 180만원 수준 예상.

 ○ 3Bay→4bay. 동향→남향. 탑상형→판상형으로 설계변경의 가장 큰 수혜 평형으로 예상됨.

 ○ 1단지 18평 매수시 준비자금 계산 (최대 한도의 대출을 이용한 최소 투자 시 가정)

구분	현재 최저 매매가	대출한도(70%)	560,000,000 (B)	순수 자기자금	소유권이전비용	총 자기자금
		순수대출한도	전세
1단지-18평	810,000,000 (A)	420,000,000 (B-C)	140,000,000 (C)	250,000,000 (A-B)	24,000,000	274,000,000

 ○ 신규분양 34평은 일반분양분이 가장 많은 관계로 조합원들의 경우 로얄층 우선 배정 원칙이 적용될 듯.

▣ 결론

 ○ 현재 시장상황은 선생님이 매를 들고 한 학생을 노려보자 교실안이 한순간에 조용해진 모습과도 같은 형국.

 ○ 대다수 매도자들의 경우 큰 동요없이 관망세를 유지하는 모습에 매물증가 없는 호가 보합세 유지중.

 ○ 10월 26일부로 관리처분계회(안)에 대한 공람 기간이 완료됨에 따라 곧 관리처분인가 신청 유력. 

  ┗> 관리처분인가 시점을 통해 상승세 전환이 유력하기에 현시점 저가 매물 위주론 선별적 매수 기회임.

 ○ 지하철9호선 개통 효과와 주변 개발 호재로 인해 노후 대비를 위한 투자처로는 확실한 안전자산이 될 듯함.

 ○ 신규분양 34평형에 대한 투자는 실거주를 겸한 시세차익 또는 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 환금성 높은 투자의 한 방법임.

 ○ 관리처분인가前 매수(잔금기준)는 양도세 비과세 혜택을 위한 보유기간 측면에서 상당히 유리하기에 매수자들의 경우 적극 고려 사항임. 

 ○ 대기매수자의 경우 필히 저희 사무실을 방문하여 상담 필수.
  ┗> 신규 분양 목적에 따라 감정평가액을 분석하여 매매가 대비 가장 수익성 높은 매물을 검토해야 함.

<주요 공사계약서(안) 및 관리처분계획(안)>

공 사 계 약 서(안) [주간사:현대건설㈜]
항 목	내 용	기 타
제5조 (대물변제기준)	- 조합원 대지지분 대비 평균 무상지분율150.38% - 조합원 분양가 : 평당 2,138만원. - 일반 평균 분양가 : 평당 2,748만원.	비례율 : 106.89%
제7조 (공사기간)	- 실 착공일로부터 39개월 이내로 한다.	공사기간 : 39개월
제12조 (거주자의 이주)	- 최초 이주비 대여일로부터 6개월 이내에 완료. 단, "갑"과 "을"은 협의하여 이주기간을 조정할 수 있다.	이주기간 : 6개월
제14조 (지장물의 철거)	- 이주완료 후 7개월 이내로 "을"의 책임으로 시행. 단, 이주가 100% 완료되기전이라도 철거 착수 가능.
제16조 (이주비의 대여)	- 기본 이주비에 대하여 시공사가 금융비용을 지원한다. - 추가이주비에 대한 금융비용은 조합원이 부담한다. - 기본이주비를 대여 받지 않은 조합원에게는 해당 금융기관의 대출금리를 기준으로 입주시 정산한다.	기본이주비 : 무이자
	- 한도는 정부방침에 따라 금융기관의 최대 대출 범위내.	기본이주비+추가이주비
제17조 (이주비 상환)	- 기본 이주비의 원금 및 추가이주비의 원리금의 상환은 입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른날로 한다.	이주비 상환 : 입주시
제20조 (조합원분양)	- 철거공사 기간 이내에 관리처분계획 및 조합정관에 의거 조합원별 동호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. - 조합원이 부담해야 할 분담금의 납부시점은 계약금 및 중도금 없이 입주시 100% 납부하기로 한다. 환급금에 대한 환급시점 및 환급 방법도 동일하다.	분담금 납부시기 : 입주시 환급금 수령시기 : 입주시
제41조 (입주)	- "갑"과 "을"은 협의하여 입주예정 60일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 한다.
관 리 처 분 계 획(안)
조 항	내 용	기 타
제5조 (신축건축물의 분양기준)	- 새로이 건축되는 건축물은 조합원에게 우선 배정하고 잔여분에 대해 일반분양 등으로 공급한다.
	- 조합원 분양대상자는 분양신청서 등 조합이 요구하는 서류를 분양신청기간 내에 제출한 자이어야 한다.
제6조 (평형 및 동호수 배정기준)	- 평형신청에 있어 조합원의 권리는 동등하며 조합원에게 분양될 아파트의 평형배정은 조합원의 분양신청서를 기준으로 배정한다. 단, 신축건축물의 평형별 배정에 경합이 있을 경우 종전 토지 및 건축물의 권리가액 다액순으로 우선순위를 정한다.	평형배정 경합시 : 권리가액순
	- 조합원의 동호수 추첨은 전산추첨을 원칙으로 한다.
	- 신축세대수 이하로 조합원 분양신청한 평형(타입)에 대해서는 분양 예정 건축물의 추산액 다액순으로 분양 구간을 정하여 조합원에게 우선 공급한다.	조합원 분양으로 완판되지 않는 평형에선 조합원에게 로열층 위주 배정
제8조 (신축아파트의 분양가격)	- 조합원이 분양받을 아파트의 동∙호수별 분양가격은 향, 일조, 조망 등의 가치요소를 반영하여 각각 차등 적용한다.	층,향에 따라 조합원 분양가 차등
제9조 (조합원 분담금 산정기준)	- 조합원 부담금은 분양받을 대지 및 건축물의 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감한 금액으로 산정한다. - 개별 조합원의 권리가액은 종전 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 추산한다.	조합원 권리가액 = 종전자산 평가액 X 비례율(106.89%)
제15조 (기타사항)	- 조합원의 권리를 양도∙양수한 경우에는 본 관리처분계획의 권리∙의도 함께 양도∙양수되며 14일 이내에 조합에 신고하여야 한다.
	- 조합원 종전자산의 신탁에 따라 조합에 일괄적으로 부과되는 조합원 개별 종전자산에 대한 재산세는 조합원 개별 부담으로 조합원이 직접 납부하는 것으로 하되 부득이 조합이 대납할 경우 추후 조합원의 부담금에 가산하거나 환급금에서 상계 처리 한다.	재산세 : 개별 조합원 납부 원칙
	-건축물 철거 예정시기 : 2017년 11월∼2018년 5월	조합 제시 일정

이상 부동산헤드라인의 개인적인 견해를 알려드리니 가볍게 참고하시기 바랍니다.

다음 9탄을 통해선 대형평형(저층25평/고층34평)에 대한 투자 수익에 대해 검토해 보도록 하겠습니다.

◈ 둔촌주공아파트 추천 매물 소개입니다. (2016년 10월 25일 기준)

1단지 16평[대지지분 19.09평] 122동 3층 7억9천5백.

2단지 16평[대지지분 18.76평] 207동 3층 7억7천.

3단지 23평[대지지분 18.76평] 306동 5층 8억.

4단지 23평[대지지분 18.34평] 433동 8층 7억9천.

1단지 18평[대지지분 21.48평] 131동 2층 8억5백.

4단지 25평[대지지분 21.48평] 422동 7층 8억3천.

4단지 25평[대지지분 20.64평] 406동 7층 8억2천.

1단지 22평[대지지분 26.22평] 115동 3층 9억.

2단지 22평[대지지분 25.78평] 203동 1층 8억8천5백.

3단지 31평[대지지분 25.78평] 319동 5층 9억.

4단지 31평[대지지분 25.22평] 432동 7층 8억9천.

4단지 34평[대지지분 28.66평] 401동 4층 9억6천.

2단지 25평[대지지분 29.30평] 220동 3층 9억8천.

3단지 34평[대지지분 29.30평] 305동 8층 10억2천.

1단지 25평[대지지분 29.83평] 101동 2층 10억5천.

4단지 34평[대지지분 29.83평] 413동 4층 10억5천.

4단지 34평[대지지분 29.83평] 411동 7층 10억6천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.