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fix & flip
Introduction 1
- 3; 사서 고쳐파는 기존의 방법에 리파이낸싱으로 보유하고 다음 물건으로 가는 것이 더 바람직하다.
- 5; 만불의 리노베이션은 장기적으로 두배의 효과를 가져온다.
Part 1: The Basics 7
Chapter 1: What is a Fix and Flip? 9
Chapter 2: What Are the Differences between Flipping and Speculating? 15
- 16; 사업자는 최소 2가지 이상을 구사해야 하는데 수리하고 리파이낸싱후 렌트하던가, 아주싸게사서 타사업자에게 싸게 팔던가, 수리해서 팔던가, 최악의 경우 수리해서 렌트하는 것이다.
- 17; 지역의 공장철수나 새로운 신규인력채용이 있는 등 지역분석은 개별분석에 언제나 우선한다. 항상 물건을 찾아야 하며 경험상 두달에 한 건정도가 나오고 반년이나 한해에 한번 기회가 된다.
- 20; 투자를 위해 계약전에 모든 대안과 비용, 자금조달에 대한 계획이 완비되어야 한다.
Chapter 3: How Much Profit Can I Expect? 25
- 25; 투자당 이익은 5-100천불이나 첫 투자에는 손실을 볼 가능성도 높으므로 합작투자를 통한 간접경험도 중요하다.
- 26; 대안중 하나인 도매를 위해 모임에 참석하여 인맥구축을 하면서 조언도 받는 것이 좋다. 물건이 좋다면 반경 100키로이내의 모든 사업자가 관심을 가질 것이며 아닌 경우 적어도 이유를 물어볼 수있다.
Chapter 4: How Much Money Do I Need to Get Started? 31
- 33; 최소 다운 20%와 클로징비용이 필요하다. 비용은 매수시 등록세가 0.25-2%, 매매변호사 1000-1500불, 매도시 리얼터 수수료, 금융비용 등이 있다.
- 39; 좋아지는 지역에서 나쁜 물건을 수리하면 가장 좋은 결과를 낼 수있다.
- 41; 세입자의 눈으로 지상개인세탁기와 별도의 출입구설치는 소득수준에 따라 큰 효과를 낼 수있다. 또한 1침실이 가능한 곳은 항상 원룸을 개조하여 추가 소득을 추구한다.
- 42; 가전도 도매를 활용하여 보통이상인 스텐레스 가전으로 구비하고 작아도 식기세척기도 제공한다.
- 43; 주방을 청결하게 유지하고 냄새를 제거하기위해 레인지후드도 설치한다.
Chapter 5: How Long Does It Take to Put a Property on the Market? 45
- 45; 수리는 범위에 따라 1-4개월이 소요된다. 도급관련은 조절이 어렵지만 인허가, 매도/임대, 도급자선정은 개인의 역량에 따라 많이 좌우된다.
- 46; 화장수준의 수리는 구조/기계/배관/배선외를 말하며 평균지역의 평균주택에서 15%정도 저렴한 물건을 사서 7%의 수리비를 지출하고 중개사와 변호사 등의 비용을 지급하면 5-15천불정도가 남는 수준이다.
- 48; 2-3명의 숙련공이 일한다면 대체적인 소요일수는 총16-27일로 1-2일(부착물) 1-3일(조경) 2-4일(마루) 4-6일(페인트 욕실 주방)
- 49; 욕조나 배선을 교체한다면 간단한 배관/전기허가를 받아야 한다.
- 52; 본격적인 수리는 2-4개월이 소요되며 초보는 그 이상소요될 수있다. 시장 수요에 따라 침실을 추가하거나 욕실추가, 주방개선 등이 가능하고 4-6만불의 비용이 소요된다. 필요일수는 총40-60일로 2-3일(창 프레이밍 조경) 2-4일(벽마감 페인트) 3-4일(단열 테이핑) 3-5일(배관/선 트림/문/케이싱) 4-5일(터치업) 4-6일(마루) 5-7일(철거 지붕)
- 55; 철거도면에 2주와 허가에 2주가 소요되므로 작업개시 최소4주전에 행정처리를 시작해야 한다.
Chapter 6: What Skills Do I Need to Bring on Board for Fixing and Flipping? 63
- 72; 불법 듀플렉스가 있다면 인근 지역의 지도에 현황을 조사하여 표기하고, 시청에 문의하여, 존/대지크기/호수를 확인한후, 지도를 코팅해서 허가를 요청하고 필요시 시의회에 제시하면 된다.
- 73; 수급자의 일은 매일 점검하여 즉시 교정하면 시간과 비용을 줄일 수있다. 그가 귀가하기전에 끝내도록 요청한다.
- 74; 처리할 일이 발생하면 가능한 수준으로 쪼개서 쉽게 마무리할 수있다.
- 76; 전기업자가 집의 모든 부분의 배선을 다시해야 한다고 주장하면, 시험을 해서 결정한다. 업자는 가급적 많은 매출을 올리고 싶어하는데 이는 낭비다.
- 78; 매매사업자의 가장 중요한 일은 물건확보다. 좋은 지역의 허름한 집의 문을 두드리면 이는 해결된다.
- 79; 듀플렉스를 위한 검사관이 지하에 드라이월을 해야 한다고 주장하면, 배선/배관/주방/화장실까지 모두 하는 것이 이득이다. 어차피 비용은 25천불이 소요되지만, 추가 허가를 받으면 60천불의 가치가 있고 실패해도 30천불이 늘어나게되는데 25천불의 일부는 드라이월비용이기도 하기때문이다.
- 83; 500천불매입 34천불수리비 625매도 14%이자37 수수료23 종결비2 이익28
- 86; 인스펙션시 수리업자견적 동시확인 30-40천불
- 87; 투자자 개인 근저당을 설정하고 24시간내 자금확보
Part 2: The Essentials 93
Chapter 7: Set Up Your Team 95
- 99; 인스펙터는 수백불의 비용으로 수천불 혹은 그 이상의 비용을 절감가능하다. 다만 유능하지 못한 경우 지하실의 수분체크를 제대로 못하고 매도시 매수인의 인스펙터가 이를 확인하는 경우 5천불의 감액을 해줘야 하게 만들 수도 있다. 따라서 수분테스터를 활용하도록 주지시킬 필요가 있다.
Chapter 8: How to Find the Right Contractor 107
- 118; 14유닛 유닛당 42천불 매입, 75/15%를 5/7%로 융자, 10%인 50천불투자, 월세8638-비용2800-이자3107=2731월현금흐름
- 120; 성공적인 투자기록이 있는 경우 합작사에 자본가 100천불투자, 50천불투자금회수, 40천불수리, 10천불여유
- 121; 수리후 가격 인근평균 유닛당 65천불, 월세상승, 세입자 이주에 맞추어 4년간 차례로 수선
Chapter 9: How to Break Down a Contractor’s Costs versus Materials Costs 133
- 133; From renos to riches : the Canadian real estate investor's guide to practical and profitable renovations / Ian Szabo.
- 134; 비용을 추산하려면 작업리스트를 방별로 작성하고, 작업에 따른 자재리스트를 만든후, 작업순서를 결정하고, 작업지시서를 만들어 업자의 상세견적을 자재와 인건비로 나누어 받는다.
- 137; 하루를 잡아 동일작업지시서를 위한 면접을 시간대별로 실시하고 24시간내 견적을 받으면 누가 중간값보다 많은 시간을 청구하는지를 통해 평가할 수있다. 6명이 40시간으로 견적했는데 2명이 60시간으로 했다면 2명은 20시간을 이익을 위해 과다청구했을 가능성이 높다.
- 148; 토론토지역은 호수추가에 대해 건축법에 적합하여 검사에 통과하는 경우 상당히 개방적이다.
- 150; 수요계층의 니즈에 맞추어 별도의 다이닝룸보다 주방과 하나로 만들고 로프트형태의 마감을 하면 효과적이다.
Chapter 10: How to Set Up a Joint Venture 153
- 155; 합작사는 기술, 회계, 자금, 주택의 네분야가 같이 하는 것이 효과적이고 팔거나, 임대하거나, 추가융자를 받는 등 여러 대안을 가지고 있어야 한다. 매도시까지 건물주는 일정액, 자금주는 일정%의 이자, 기술/회계는 근저당을 설정한다.
- 159; 합작사에서 이익을 반분하는 경우 일을 한사람은 마케팅/수리/매매를 담당하고 다른 하나는 계약금/융자/수리비를 담당하곤 한다. 개인투자가는 8-12%의 이자로 근저당을 설정한다.
Part 3: Searching For Properties: The Fundamentals 163
Chapter 11: Identifying Areas and Homes that Make Good Potential Flips 165
- 168; 매입가격은 단순한 경우 최소 10%이하로 본격적인 수리가 필요한 경우 20%저렴해야 수지가 맞는다.
Chapter 12: Types of Homes: The Pros and Cons of Townhouses, Semis, Detached Homes, and Condos 169
Chapter 13: Where to Add Value – And Avoid the Money Pit 177
Chapter 14: Financing Your Fix and Flip 181
- 189; 유주택자는 주택담보 한도거래를 통해 3%의 이자를 내고 저당권을 취득하고 10%의 이자를 받으므로 거의 7%의 무위험이익이 가능하다.
- 197; 12월과 1월은 10-20천불의 가격할인 효과가 있고 법인으로 주택수리매매업을 하는 것이 낮은 법인세율이 가능하여 추천된다.
Chapter 15: Getting Started in Real Estate, Making Money, and Joint Ventures 205
Chapter 16: Preparing a Property for Sale 225
Appendix: Flip Horror Story 239
About the Authors 245
- 245; mark, https://www.theversatileinvestor.com/
- 246; ian, flipschool.ca
Index 249
TABLE OF CONTENTS
Acknowledgements ix
Introduction 1
Part 1: The Basics 7
Chapter 1: What is a Fix and Flip? 9
Chapter 2: What Are the Differences between Flipping and Speculating? 15
Chapter 3: How Much Profit Can I Expect? 25
Chapter 4: How Much Money Do I Need to Get Started? 31
Chapter 5: How Long Does It Take to Put a Property on the Market? 45
Chapter 6: What Skills Do I Need to Bring on Board for Fixing and Flipping? 63
Part 2: The Essentials 93
Chapter 7: Set Up Your Team 95
Chapter 8: How to Find the Right Contractor 107
Chapter 9: How to Break Down a Contractor’s Costs versus Materials Costs 133
Chapter 10: How to Set Up a Joint Venture 153
Part 3: Searching For Properties: The Fundamentals 163
Chapter 11: Identifying Areas and Homes that Make Good Potential Flips 165
Chapter 12: Types of Homes: The Pros and Cons of Townhouses, Semis, Detached Homes, and Condos 169
Chapter 13: Where to Add Value – And Avoid the Money Pit 177
Chapter 14: Financing Your Fix and Flip 181
Chapter 15: Getting Started in Real Estate, Making Money, and Joint Ventures 205
Chapter 16: Preparing a Property for Sale 225
Appendix: Flip Horror Story 239
About the Authors 245
Index 249