건설 시공사와 시행사 등록 겸업 _ 펌글

[김우성70]

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건설 시행사와 시공사의 등록과 겸업

2013.10.29. 01:32

 http://blog.naver.com/xion7118727/10178877947

상담의뢰에서 많이 겪는 질문들이 “시행사는 어떻게 등록하죠?”, “시행과 시공을 함께 등록하면 어떤 장단점이 있나요?”, 등 시행과 시공의 개념과 관계성에 대해 궁금해하시는 분들이 많았습니다. 이번 <시온앤컴퍼니 권부장의 담백한 비즈니스>에서는 시행사와 시공사에의 등록기준 및 차이점을 살펴보도록하겠습니다.

업종의 종류와 등록대상

분양사업자... 즉, 시행사는 통칭이며 실정법상 사업등록은 다음의 4가지로 등록하여야만 합니다. 위 구조도에서도 살펴보실수 있듯이 ①주택건설업 ②대지조성업 ③부동산개발업 ④정비사업전문관리업 이 그것입니다. 이 4가지 시행사의 종류는 사업의 종류와 대상 건축물에 따라 달라지게 되는데, 적용되는 법률 또한 개별적으로 존재합니다.

업종(시행사)	근거법령	등록대상
주택건설업	주택법	<건축물> •연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대, 도시형생활주택 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자
대지조성업		<토지> •연간 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자
부동산개발업	부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률	<건축물> •주거용 外 용도가 30% 이상인 주거용도를 포함한 복합건물을 시행하려는 자 •연면적 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상을 시행하려는 자 <토지> •연면적 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상을 시행하려는자
정비사업전문관리업	도시 및 주거환경정비법	1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행 6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

개념 및 정의

소위 통칭으로 시행사라고 하는 것의 사전적인 의미를 찾아본다면 “실제로 어떤 일을 책임을 지고 맡아 관리하는 회사”라고 명시되어있습니다. 하지만 보편적인 단어인 시행사는 실무상 시행사의 의미는 건설분야를 의미합니다.

건설업의 전체적인 사업흐름을 본다면 시행사와 시공사의 개념을 이해하기가 쉽습니다.

<분양관리 신탁사업 구조도>

위 <분양관리 신탁사업 구조도>는 건설업 사업흐름의 케이스중 하나입니다. 이뿐만 아니라 신탁회사, 금융회사 등이 생략된 구조부터 여러가지 구조가 있을 수 있습니다. 하지만 이를 통해 시행사와 시공사의 구조를 쉽게 알아볼 수 있습니다.

다시 실무적인 개념으로 정의하자면,

◉ 시행사 : 부동산 개발사업의 권한을 갖고 공사와 분양, 모든 과정을 책임맡아 관리하는 실질적인 사업의 주체.

◉ 시공사 : 시행사나 발주처로부터 수주받아 공사를 담당.

위 구조도에서 시행사는 사업의 부지선정부터 금융 등 모든 활동의 기획을 맡고 있다는 것을 알 수 있습니다. 사업의 주체가 되는 것입니다. 하지만 국내에서는 이러한 시행사가 이름이 알려진 경우가 거의 없고, 시공사가 규모가 더 큰 경우가 많으므로 시공사의 이름이나 브랜드를 걸고 공사하는 경우가 많은데, 실제 책임권한은 시행사에게 있는 것이죠.

시행사는 시공을 할 수 없을까?

일단 시행사 4가지의 등록면허 자체로는 시공이 불가능하다고 생각하시면 됩니다. 법적으로 건설시공은 건설산업기본법에 의해 국토교통부에 등록된 건설업자만이 가능합니다. 건설업의 종류는 다음의 링크에서 확인하실 수 있습니다. 주의! 정비사업전문관리업 등록자는 절대 시공을 겸할 수 없습니다.

건설업 공사업종별 등록기준 일람

위 링크의 건설업 업종 중 건물의 시공은 주로 건축공사업이 해당하며, 드물게 토목공사업이 필요할 수도 있습니다. 시행사가 건축공사업 등의 시공사를 등록하는 방법은 하단 소제목 “시행사와 시공사의 겸업의 장단점”을 참고해주시기 바랍니다.

또, 주택건설업의 경우 일정 요건을 갖추면 시공을 겸할 수 있습니다. 하지만 종합건설업의 건축공사업 비교해본다면 같은 수준의 등록요건을 요구하고 시공범위가 작다는 것이 단점입니다. 예를들어, 주거용 주택만 지을 수 있다는 점과, 그 규모가 한정되어 있는 것이죠.

업종별 등록기준	주택건설 시공권 (주택법 시행령 13조)	건축공사업 (건설산업기본법 시행령 별표2)
자본금	법인:5억원/개인:10억원 (납입자본금)	법인:5억원/개인:10억원 (납입자본금&실질자본금)
기술능력	건축&토목분야 기술계 3인 (기사 1인 포함)	건축분야 기술계 5인 (중급 or 기사 2인 포함)
공제조합출자	필요없음	C등급:84좌(약1.18억) / D등급:94좌(약1.28억) ※신규업체는 대부분 D등급
시설장비	사무실	사무실 (면허 발급시 95%이상 실사)
시행경험	최근 5년간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상	필요없음 (예정)

<주택건설과 건축공사업의 등록기준>

위 등록기준을 살펴봐 주시기 바랍니다. 상대적으로 구비가 용이한 조건은 파란색, 그 반대의 경우는 빨간색으로 표시를 하였습니다. 주택건설시공권의 등록은 건축공사업을 등록하는 것보다는 수월하지만, 주택건설 시공권에는 한가지 어려움이 있습니다. 다른 조건은 모두 즉시 구비가 가능하지만, 최근5년간의 주택건설실적은 어떤 방법으로도 직접 구비할 수가 없죠. 신청자의 상황에 따라 다르겠지만, 신청당시의 조건들을 비교해보자면 비슷하다고 말 할 수 있겠네요.

업종	주택건설 시공권		건축공사업
시공범위	• 주택 5층 이하 (각층 거실의 바닥면적 300제곱미터 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 경우에는 6층이하) • 최근3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 등록사업자는 6층 이상 • 건설공사비(대지구입비 제외)가 자본금과 자본준비금·이익준비금을 합한 금액의 10배(개인인 경우 5배)를 초과할 수 없음.		없음

<주택건설과 건축공사업의 시공범위>

시공범위를 보면 상당한 제약이 있습니다. 이에 비해 건축공사업의 시공범위에 대한 제약은 없죠. 그럼 비슷한 등록신청조건을 가진다면 건축공사업을 등록하는 것이 유리한 듯 보입니다.

하지만 이 부분도 다시 한 번 생각해보실 필요가 있습니다. 주택건설 시공권에 대해서는 보유중 등록요건에 대한 심사를 다시하지 않지만, 건축공사업을 비롯한 건설업은 3년마다 한 번씩 등록요건에 대해 등록기준신고(소위 주기적신고)를 해야하며, 또 해년마다 일정기준으로 대상회사를 선정해서 실태조사를 진행합니다. 따라서 등록을 유지하는데 많은 어려움이 있습니다.

시공을 하려면 어떤 면허를 등록해야할까?

답부터 말씀드리자면

(1) 주택건설업 시공권 : 오로지 주택을 건설할 것이고, 그다지 큰 규모로 공사를 진행할 것이 아니고, 일정부분 외주도 생각하고 있다.

(2) 건축공사업 : 주거용 외 용도의 건물도 시공할 것이며, 규모와 상관없이 계속적으로 시공을 할 것이다.

위의 결론을 낼 수 있겠습니다.

주택건설업으로 시공을 하고자 하시면 처음면허를 등록한 후 바로 시공을 할 수 없고 100호 또는 100세대 이상의 시행을 할 때까지 외주를 줘야만 하겠죠. 이렇게 실적을 쌓으면 시공권을 취득할 수 있는 자격이 생깁니다. 그럼 등록기준을 맞추고, 사업계획승인을 받으시면 됩니다.

실적있는 주택건설업 법인을 인수하는 것도 방법일 수 있습니다.

건축공사업으로 시공을 하고자 하시면 등록요건만 잘 갖추시면 됩니다! 대신 건축공사업은 등록기준을 잘 유지하실 수 있는 센스가 필요합니다. 어떤 부분을 챙겨야 할까요? 건설업의 주기적신고 및 실태조사에 대한 상세한 심사기준은 다음 글 링크에서 확인하실 수 있습니다.

건설업 실태조사 자료제출과 심사기준

주택건설업 시공권은 다만 본래 보유하고 있던 주택건설업 등록사항에 일정요건을 갖추어 사업계획승인을 받는 것이지만, 건축공사업은 등록제이므로 보유법인에 신청 하는 것과, 별개의 법인에 등록을 하는가는 선택의 문제입니다.

그럼 건축공사업을 하나의 법인에 시행사와 함께 보유하는 것과 별개의 법인에 등록하는 것의 차이점은 무엇일까요?

시행사와 시공사의 겸업의 장단점

이 부분에서 다룰 내용은 시행사가 건축공사업 등의 건설업종을 등록하는 경우에 해당합니다. 지루한 것이 싫고 결론만 보시고 싶다는 분들은 본 소제목 단의 제일 하단부만 읽어주세요.

경영자의 입장에서 살펴보면 첫 번째가 법인관리비용 측면입니다. 두 개의 법인을 관리하는 것과 하나의 법인을 관리하는 것, 당연히 하나의 법인을 관리하는 것이 비용이 적게 들어가겠지요. 결국 등록면허라 함은 면허증에 불과한 것인데, 그 두 개의 면허증을 가진 한사람을 다루느냐 하나씩 가진 두사람을 다루느냐의 문제는 관리비용에서 차이가 날 수 밖에 없습니다. 당연히 하나의 법인에 두 개의 사업을 겸업하는 것이, 관리비용이 적게 들어갑니다(구조가 복잡하지 않은 경우에 해당하며 경영환경에 따라 사정이 다를 수 있습니다). 그런데 그것이 “과연 다른 비용에 비해서 큰 것인가?“는 별개의 문제겠죠? 또, 그로인해 다른 방면의 효익을 생각해봐야 합니다.

그럼 두 번째를 살펴볼까요. 등록당시의 비용을 생각해봅시다. 등록당시의 비용 역시 두 가지를 겸업하는 것이 유리합니다. 등록기준의 중복을 인정하기 때문입니다. 건설업은 다른 법령상의 등록기준 자본금, 기술자를 추가로 구성하여야 하는데, 특수하게 건축공사업이나 토목건축공사업의 경우 주택건설업, 대지조성업, 부동산개발업을 겸할 경우 시행사의 자본금과 기술자를 추가로 구성하지 않아도 됩니다.

(예시1) 주택건설업(3억) + 실내건축공사업(2억) = 총 구성 자본금 5억

(예시2) 주택건설업(3억) + 건축공사업(5억) = 총 구성 자본금 5억

( )안의 금액은 등록기준 자본금

필요 기술인원도 위와 같이 생각하시면 동일합니다.

하지만, 면허등록사항 관리는 어떨까요?

마지막 세 번째, 건설산업기본법의 등록기준 심사는 매우 까다롭습니다. 실질자본금을 일단 도출( “건설업 실태조사 자료제출과 심사기준“ 참조)한 후, 시행과 시공에 대한 매출을 별개로 구분하여 법인의 자산구조를 해당 비율로 분할하여 판단합니다. 소위 겸업비율을 산출한다고 하죠. 이게 무슨 소리 일까요. 아주 간단하게 예를 들어볼까요?

(예시1) 분양매출 50%, 공사매출 50%일 경우 → 법인 보유 실질자본금의 50%만을 인정

(예시2) 기타매출 20%, 임대매출 60%, 공사매출 20%일 경우 → 법인 보유 실질자본금의 20%만을 인정

아주 엄격한 기준입니다. 회사의 자산 구조를 매출액을 기본으로 하여 판단하겠다는 것이죠. 주택건설업과 건축공사업을 함께 보유하고 있던 회사 실질자본금이 5억이라 하더라도 매출이 (예시1)과 같은 경우라면 2.5억만 인정을 받아 해당 법인에서 보유하고 있던 건축공사업은 행정처분을 받아 영업정지 혹은 말소처분을 받게 되는 것입니다.

이렇게 말소처분을 받을 시 입게되는 손해는 어느정도인지 파악해본다면, 1) 진행중인 공사에 대한 자격상실로 인한 피해 2) 등록시 투여한 비용 손실 3) 그간 쌓아왔던 실적 등의 회사의 가치 등이 됩니다. 이외에도 많은 손실을 입을 수 있겠죠. 말소처분을 받으면 겸업을 하며 얻게되었던 비용절감효과를 모두 상쇄할 정도의 손실을 입게됩니다.

‘3) 그간 쌓아왔던 실적 등의 회사의 가지‘는 매각한다면 현금으로 전환될 수 있는 실재적인 가치입니다. 보통 100억 미만 시공 건설회사의 가치란 [ 공제조합 출자금 잔액 + 실적 10억당 약 6천만원(시세에 의함) ] 정도입니다. 공제조합 출자금 잔액은 면허말소와는 무관하게 사라지지는 않습니다만, 약 50억의 최근 3년간 실적을 보유하고 있었다면 [ 50억/10억 * 6천만원 = 약 3억 ]의 회사가치를 상실하게 된 셈이죠.

이를 피할 수 있는 방법은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 건설업 전문 회계사에게 의뢰해 분리기장을 할 수도 있고, 공사매출 이외의 비율을 줄이던가, 회사규모가 커서 겸업비율이 산정됨에도 불구하고 건설업만을 위한 실질자본금이 충분한 경우입니다. 하지만 이러한 방법들이 힘든 경우가 많습니다. 또, 상황에 따라서 불가능한 경우가 나올 수도 있죠.

그럼 가장 좋은 방법은 무엇일까요?

역시, 시공사인 건축공사업 등의 건설업은 별도의 법인에 보유하고 있는 것이 가장 좋습니다. 이는 다른 모든 분야의 사업을 하려는 건설업자에게 해당되는 부분입니다. 현금으로 전환할 수 있는 유동성 뿐만아니라 면허의 유지에도 도움이 됩니다.

결론

상황별로 반드시 시행사와 시공사를 한 법인에 함께 등록하여야 할 경우도 있을 것입니다. 상황별 솔루션은 반드시 사전검토가 이루어져야 합니다. 본인에게 가장 맞는 등록방법이 무엇인지는 아주 간단하게, 빠른 시간내 검토를 받으실 수 있습니다.

사전검토를 원하시는 분은 다음의 간단한 서류를 시온앤컴퍼니 이메일이나 팩스로 넣어주시고 전화주시기 바랍니다.

필요서류 : 법인등기부등본(개인사업자의 경우 사업자등록증) + 재무제표

by rachille 권부장

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