2016분양권 전망, (출처 -닥터아파트 오윤섭)

[뚜벅이.]

매매가 대비 전셋값 비율이 전세가율이 치솟지만 머지 많아 하향 안정화될 것입니다. 전세가율이 영원히 오를 수 없습니다.  지금은 매매 전세가 동반 상승세이지만 결국 전세수요가 매매수요로 돌아서면서 전세수요가 주춤하고 매매가가 오르면 전세가율은 더 이상 오르지 않을 것입니다.

2016년까지 주택 수요도 늘고 공급도 늘 것입니다. 매매 강세, 전세 약세 국면으로 돌아설 것입니다. 그리고 2017년 이후에는 수요가 줄어들어 매매 전세 동반 약세가 될 가능성이 높습니다.

더욱이 2017년 이후에는 과거 2007년, 2008년처럼 ‘입주물량폭탄’ 사태가 재연될 가능성이 높습니다. 매매 약세, 전세 강세 국면이 다시 올 것입니다. 수요층이 취약한 수도권 외곽의 경우 입주예정 분양권 시세가 마이너스 프리미엄으로 떨어질 수 있습니다.

물론 수도권 외곽이라고 하더라도 기업이전 전철망 개통 등으로 실수요층이 두터워진다면 청약할 가치가 있습니다.

저성장, 주택 수요부족 시대에 아파트값은 결국 실수요층에 따라 좌우될 것입니다. 아파트시장에서도 오르는 데만 오르는 부익부 빈익빈이 심화될 것입니다.

따라서 내집마련 청약자가 청약할 때 입주이후 실수요층이 얼마나 두터워지느냐를 최우선적으로 고려해야 합니다.

실수요층이 두터워지려면 근본적으로 지역 경제력이 높아져야 합니다.

지역 경제력은 통상 소득, 인구, 노동력, 분야별 취업비율, 생산성 등으로 측정합니다. 이 가운데 핵심은 지역 주민의 소득이 얼마나 높은가, 지역 주민의 인구가 얼마나 많은 가에 달려있습니다. 쉽게 말해 돈 있는 사람들이 많이 유입된다면 지역 경제력은 높아지는 것입니다.

또 기업이 이전하면서 관련 업체가 옮겨오고 상주 직원들의 이주가 이뤄지고 상가, 식당, 숙박업소 등이 증가하면 지역 경제력은 높아집니다.

수도권 2신도시에서 판교와 광교에 비해 동탄1, 한강 아파트값이 분양가(땅값)를 감안하더라도 왜 시세가 낮은 지를 분석해보면 쉽게 이해가 될 것입니다. 바로 지역 경제력 차이 때문 입니다.

예를 들어 광교신도시는 삼성직원을 위한 신도시라고도 할 정도로 삼성의 배후수요가 탄탄합니다. 앞으로도 광교테크노밸리 기업입주, 경기도청 이전은 지역경쟁력을 더욱 높일 것입니다.

또 신분당선 연장선 정자~광교신도시가 2016년 2월 개통되면 서울 분당 용인 등 외부에서 돈 있는 실수요층이 유입되면서 지역경제력이 높아지고 있습니다.

따라서 내집마련 청약자는 청약하기전 입주시점에 실수요층이 얼마나 두터워지는 지를 따져보고 청약해야 합니다.