[정보] 세제개편으로 달라진 주택관련 세무

[hanabank]

해마다 달라지는 경제환경을 반영 세금의 골격 또한 매년 달라지는데 오랜 산고끝에 올해 적용될 세제가 확정되었습니다.

이미 지난 정부에서 부동산세제의 양대축 가운데 하나인 종합부동산세가 2008년말 개정을 통해 무력화되었고 또 한 축인 다주택자와 비사업용토지등에 적용되어 왔던 양도세 중과세율도 작년 봄 한시적이나마 적용을 유예한 탓에 굵직한 주택관련 세제틀의 조정은 눈에 띄지 않지만 주택경기조절을 위해 일몰시한을 두고 한시적인 제도운용책이 많아 주의를 기울여야 할 대목이 크게 늘었습니다.

2008년 신용위기에 이은 여파로 연초 부동산 시장의 침체로 비롯된 가격하락과 극심한 미분양을 타개하기 위해 계속되는 부양책의 영향으로 연중 재건축주택을 필두로 아파트가격이 급반등하자 다시 DTI규제책이 등장하는등 변동성이 커지고 있는 상황하에서 분석의 편의를 위해 다른 시장요인을 제거하고 변화된 세제하에서 투자영향을 살펴 부동산 보유자의 처분과 보유의 기준을 제시하고자 합니다.

① 얼마남지 않은 미분양 주택의 취득 양도세 감면혜택

작년초 극심한 미분양주택의 적체해소를 위해 나온 세제지원안은 크게 취득단계의 취등록세 감면과 양도세 한시감면으로 요약될 수 있다.

소정의 미분양주택을  취득하면 당초 주택분 취등록세의 50%를 추가 감면받아 1.15%정도의 세액만 부담하면 되었던 조세혜택도 올 6월로 마감하게 된다.

이와 더불어 서울외 지역의 미분양주택이나 신축주택을 올해 2월11일까지 취득해 양도하면 5년간 발생하는 양도차익을 전액(수도권 과밀 억제권역은 60%) 감면받을 수 있도록 했던 조세특례도 일몰시기가 종료되면 폐지될 예정이다.

이 기간중 주택취득자의 경우 신축주택 외의 ‘일반주택’ 양도시 신축주택은 주택수에서 제외하기로 하여 기존 주택이 비과세 조건을 갖춘 사람이 추가로 상기 요건의 주택을 취득해 2주택자가 되더라도 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있고 5년 경과후 양도하더라도 기본세율이 적용되는 만큼 눈여겨 봐둔 주택이 있다면 조세혜택이 주어지는 기간내 분양을 받아 보는 것도 방법이 될 수 있다. 

② 다주택과 비사업용 토지 중과세율 유예기간이 종료된다

2주택자의 주택양도시 50%, 3주택이상 보유자의 주택양도나 비사업용토지 보유자에게 적용되어 오던 60%의 중과단일세율이 올해 말까지 유예된다.

정확히 표현하면 세율이 바뀐 것이 아니라 올해 말까지 양도분에 대해서만 각각의 중과세율대신 6~35%의 기본세율을 적용받게 된 것인데 연말까지 법안개정이 추가로 따르지 않는다면 내년부터는 중과세율이 다시 적용되기 때문에 기존 다주택과 비사업용토지는 올해말까지 처분하는게 유리하다.

다만 기본세율이 적용되는 유예기간내 양도라 할지라도 보유기간에 따라 해마다 3%씩 공제되는 장기보유특별공제는 여전히 배제되고 있어 처분순서에 따라 양도세액은 차이가 나게 되는 점은 유의할 필요가 있다.

다주택자가 주택을 팔 요량이라면 세금측면에서는 양도차익이 적은 주택부터 매도하는 것이 원칙이지만 구입한지 2년미만주택을 양도하면 단기양도로 중과세율을 피할수 없다는 점은 기억해둘 필요가 있다.

특히 3주택이상자가 투기지역으로 지정된 강남3구(강남,서초,송파)소재 주택을 먼저 팔게되면 각각의 과세구간별 기본세율에 10%씩 상향된 16~45%의 세율이 적용되고 있어 3주택이상자의 경우 투기지역외의 주택을 먼저 양도하는 방안을 고민해볼 필요가 있다.

작년말 보도된 기획재정부의 2010년 업무보고 내용중에 다주택자 중과세제도를 손질할 뜻을 비친만큼 관련 세제개편의 향방에 관심을 기울여야 할 것이다.

③ 양도세율이 종합소득세율만큼 달라진다.

연말 종합소득세율 인하에 대해 논란이 뜨거웠다.

2008년 세법개정시에 작년 적용세율(6~35%) 뿐만 아니라 올해 소득세율의 인하(6~33%)를 미리 예정하였는데 개정세법 논의의 핵심쟁점으로 부각되었었다.

부자감세에 대한 거부감을 내세워 현재의 최고 과세표준(8800만원이상)위에 다른 구간을 새로 만들어 누진세율구간을 추가하자는 의견과 최고세율의 인하(35%에서 33%)를 일정기간 유예하자는 의견등 백가쟁명식의 주장이 결국 최고세율의 2년 인하유예로 결말지었다.

논의의 선악을 따지기에 앞서 우리가 주목해야할 부분은 소득세율 좀 더 정확히 이야기 하면 종합소득세율의 조정이 양도소득세의 변화를 견인한다는 점을 주목해야한다.

소득세는 종합, 퇴직, 양도소득으로 분류되어 각각의 소득에 대해 다른 세율체계를 가지고 있다.

같은 소득세이면서도 작년의 양도소득세율과 종합소득세율이 과세표준구간과 세율이 각각 다를 수 있는 것도 이처럼 분류과세되기 때문인데 실제 2004년부터 2008년까지 양도세율은 종합소득세율과 분리되어 따로 적용되어 온 적이 있다.

2008년말 세법이 개정되면서 양도소득세율중 중과세율을 제외한 일반세율이 종합소득세율에 맞춰 하나의 과세체계로 수렴하게 되었는데 결론적으로 올해 적용될 종합소득세율의 변화는 양도소득세율의 변화를 의미하게 된 것이다.

예를 들어 양도소득금액이 3억원인 부동산을 올해 양도하였다면 최고세율이 당초의 33%의 기본세율이 적용되었다면 예정신고 세액공제와 주민세 포함 9322만원을 세금으로 내야했었지만 올해 최고 세율이 35%로 고정됨에 따라 9783만원으로 461만원 추가로 부담해야 한다.

종합소득세의 부자감세논란이 예정된 양도세 부담완화의 발목을 잡은 형국이 된 셈이다.

④ 예정신고세액공제이 폐지된다.

부동산 등을 양도하고 양도일로부터 2개월되는 날의 말일까지 세무서에 신고하면 10%의 세액공제를 받을 수 있는 제도가 양도소득세 예정신고세액공제이다.

작년 9월 정부가 제출한 개정안에 따르면 올해부터 양도하는 부동산부터 양도세 예정신고세액공제를 폐지하고, 양도 후 2개월 이내에 반드시 신고하도록 예정신고를 의무화할 예정이었다.

연말 국회의 의결과정에서 양도차익이 작은 서민계층의 보호차원에서 양도차익과 상관없이 일률적으로 10% 공제혜택이 주어지던 예정신고 세액공제 규모가 2010년부터는 과세표준이 4600만원이하 부분에 한해 5% 공제로 축소되어 결국 올해분 양도소득세는 소폭 증가하게 될 전망이다.

양도차익이 작아 예정신고세액공제 혜택을 모두 받을 수 있으면 양도세의 기본세율이 6, 16, 25, 35%에서 6, 15, 24, 35% 세율이 줄어들어 양도세 규모가 올해보다 소폭 줄거나 비슷한 것으로 나타나지만 4600만원을 초과하게 되면 09년대비 5~10%의 양도세의 증가가 예상되고 있다.

양도소득금액이 4800만원이면 기본공제(250만원)를 뺀 과세표준이 4550만원으로 전액 예정신고세액공제를 받을 수 있어 내년 양도세가 올해보다 0.3% 줄어든 595만원으로 계산되지만 부동산 양도소득 금액이 3억원이면 4600에 해당하는 예정신고세액 29.1만원만 공제받아 올해 양도세(주민세 포함)는 9783만원으로 올해보다 874만원(9.8%) 증가하게 되었다.

구분	09년	10년	09년	10년	09년	10년
양도소득금액	50,000,000	50,000,000	100,000,000	100,000,000	300,000,000	300,000,000
양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	47,500,000	47,500,000	97,500,000	97,500,000	297,500,000	297,500,000
산출세액	6,535,000	6,180,000	19,985,000	19,225,000	89,985,000	89,225,000
예정신고 세액공제	653,500	291,000	1,998,500	291,000	8,998,500	291,000
양도소득세	5,881,500	5,889,000	17,986,500	18,934,000	80,986,500	88,934,000
주민세	588,150	588,900	1,798,650	1,893,400	8,098,650	8,893,400
합계	6,469,650	6,477,900	19,785,150	20,827,400	89,085,150	97,827,400
증감세액(09년대비)		8,250		1,042,250		8,742,250
증감율(09년대비)		0.1%		5.3%		9.8%

⑤ 주택분 취득 등록세 감면이 연장된다.

주택거래시의 취 등록세율은 국민주택규모를 기준으로 각각 2.2%, 2.7%가 적용되고 있다.

부동산 가운데 주택의 경우엔 국민생활에 필요한 요소로 보아 낮은 거래세 높은 보유세의 원칙에 따라 2006년 9월 세법개정을 통해 기존 4.6%에서 주택규모별 세율로 인하 적용되어오고 있다.

다만 주택취득시의 세부담 인하는 세법에서 해당세율 인하로 고정시킨게 아니라 일정기간동안 감면기한을 정해 운용중인데 그 감면기한이 작년말로 끝나게 되어있었다.

취등록세가 해당지자체(광역자치단체)의 세원중 커다란 부분을 차지하고 있어 지자체의 일몰기한 종료요청이 적지 않았지만 국민주택규모 이하 5억원짜리 집을 매매로 사는 경우 감면 규정이 없어지게 되면 1100만원(2.2%)의 취득관련 비용이 추가로 발생하는등 연말 다시금 침체국면에 돌입한 부동산시장에 커다란 짐이 될 것으로 보여 추가로 1년 연장하였다.

주택 취득단계의 세금 또한 일몰기한을 두고 연장해온 만큼 일몰기한이 다가오는 올해말을 전후해 주택을 취득할 요량이라면 세금부담을 확인해볼 필요가 있다.

⑥ 3주택자의 주택전세임대소득도 과세대상이 된다.

내년부터는 전세를 구하더라도 집주인이 몇 주택을 보유했는지 확인해볼 필요가 있다.

종전까지는 전세임대의 경우 주택소유자가 몇 주택을 보유하였는지와 관계없이 임대소득이 비과세되었지만 주택 월세임대의 과세(2주택이상자 -1주택은 기준시가 9억원 초과 주택만 과세)되고  상가의 경우 전월세 모두 과세하고 있는 현실을 반영 과세형평성 제고를 위해 3주택 이상 다주택자의 전세보증금에 대해 소득세를 과세하기로 한 탓이다.

주택보유자의 임대소득과세는 세입자에 대한 세부담 전가가 염려되고 있어 이를 완화하기 위해 3주택 이상자를 대상으로 보증금의 일부(60%)를 대상으로 은행에 예치하여 받은 이자액은 과세소득에서 제외하는등 과세대상을 줄일 예정이지만 최근의 수도권 일부지역에서 보듯 심화되고 있는 주택전세난이 지속된다면 세입자로의 부담전가가 그만큼 용이하리라는 우려를 낳고 있다.

⑦ 상속주택 양도시 비과세범위가 커진다.

동거봉양중인 상속주택 양도세 비과세제도가 납세의무자에게 유리하게 바뀐다.

종전에는 1주택을 보유하고 따로 살고 있는 아들이 부모의 사망으로 주택을 상속 받은후 상속전 보유주택을 양도하면 1주택 비과세는 받을 수 있었던 반면 동거중인 부자가 각각 1주택을 보유하고 있다가 부친의 사망으로 아들이 부친의 주택을 상속받고 종전 주택을 양도하면 2주택자로 보아 1주택 비과세혜택을 받을 수 없었다.

올해부터 동거봉양활성화를 위해 노부모 소유주택의 상속으로 2주택이 되더라도 기존주택의 양도시에도 비과세혜택을 부여하기로 변경하였다.

다만 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 종전처럼 양도세가 기본세율로 과세된다는 점은 기억해둘만하다.