스크랩 아파트 청약 미달 단지 급증

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 정부의 대출규제 강화와 공급과잉 우려 등으로 주택시장이 위축된 가운데 연초 새아파트 청약시장에 적신호가 켜졌다. 지난해 말까지 2달 연속 미분양이 급증한데 이어 1~2월 분양단지에서 청약 미달단지가 속출하며 양극화가 심화되는 양상이다.

 최근 주택시장이 잔뜩 움츠러든데다 다음달에는 4월 총선을 피해 건설사들이 분양물량을 대거 쏟아낼 분위기여서 미분양 우려가 더 커지고 있다. 올해들어 12일까지 청약이 끝난 32개 사업장 가운데 약 47%인 15곳이 청약 미달로 나타났다.

 이는 공급물량이 쏟아진 지난해 12월 총 96개 사업장 가운데 미달 단지가 37.5%(36개)였던 것에 비해 미달 비중이 10%p가까이 증가한 것이다. 이 가운데 1순위에서 마감된 단지는 총 12개 현장으로 전체의 37.5%에 그친다.

 아직 청약이 진행 중이지만 지난 12일 1순위 청약이 진행된 부산 충무동 금오아파트와 서울 동작구 상도동 상도두산위브 트레지움, 충남 아산 풍기 이지더원 2차아파트 역시 모두 미달됐다.

 특히 최근 약세로 돌아선 지역에서 공급된 지방 아파트가 줄줄이 외면받고 있다. 울산 학산동 동남하이빌, 충북 음성군 이안, 경북 에천군 이테크 코아루, 경북 경산시 해성 센트럴파크 등이 대표적이다.

 지난해 가을까지 청약 열기가 수도권 못지 않앗던 천안시도 올해 1월과 2월 청약한 서북구 신상동 천안 부성 이편한세상, 서북구 성성1지구 시티자이 등이 대형 건설사의 브랜드아파트 임에도 순위 내 미달됐다.

 지난달 분양한 천안 서북구 충무동 쌍용역 코오롱하늘채도 청약은 1순위에서 마감됐지만 계약율은 현재 65%선에 그치고 있다. 이달 초 분양한 서울 서대문구 DMC파크뷰-자이 1단지는 서울 도심에서 보기 드물게 60가구 중 7가구가 주인을 찾지 못했다.

 이에 비해 서울 서초구 신반포자이와 대구 이편한세상 대신과 범어 효성해밀턴플레이스 등은 여전히 청약수요자들의 관심을 끌면서 1순위에 청약자들이 모였다. 특히 역대 최고 분양가 단지로 화제를 모은 신반포자이는 계약시작 6일만에 전 주택형이 완판되기도 했다. 

 이러한 청약시장의 이상 신호는 이미 지난해 말부터 수도권에서도 감지되기 시작했다. 공급이 늘어난데다 주택담보대출 규제 깅화, 금리인상 가능성 등의 우려로 주택시장이 나빠지면서 청약시장도 열기가 꺽이는 모습이다.

 김포 한강 신도시 아이파크, 경기 안성시 푸르지오, 파주시 힐스테이트 등은 대형 건설사가 분양한 브랜드 아파트임에도 대거 청약이 미달됐다. 동탄2지구의 신안인스빌 리베라 3~4차는 지난해 말 대규모 청약미달에 계약율까지 부진해 지난달 분양승인을 취소하기도 했다.

 부동산114 함영진센터장은 "지난해 신규 분양이 봇물을 이루며 내집마련 대기수요가 일부 해소됐고, 일부지역은 분양이 집중돼 공급과잉 조짐을 보이고 있다"며 "앞으로 공급물량이나 분양가와 입지 등에 따라 인기지역에는 청약자가 몰리고 비인기지역은 외면받는 쏠림현상이 심화될 것"이라고 말했다 

 이런가운데 이달 말부터는 신규 분양이 본격화될 전망이어서 정부와 건설업계가 바짝 긴장하고 있다. 건설사들이 4월 총선을 앞두고 연초 미뤘던 분양을 3월까지 대거 쏟아낼 것으로 예상되기 때문이다.

 지난 달과 이달 초 기(旣)분양 물량까지 합하면 1분기에만 7만1797가구가 쏟아지는 것으로 지난해 동기(4만7108가구)대비 52.4%증가하게 된다. 일각에서는 최근 주택시장의 전반적인 분위기가 한풀꺽인 가운데 분양물량이 쏟아지면 미분양이 급증하는게 아니냐는 우려가 나오고 있다.

 정부에서도 쏟아지는 분양물량이 시장에 충격을 주지않을지 예의 주시하고 있다. 작년 12월말 현재 미분양 주택 수는 총 6만1000가구로 지난해 10월말 (3만2000여 가구)에 비해 거의 2배 수준으로 급증했다.

 국토부관계자는 "3월에 분양이 한꺼번에 몰리면 미분양이 우려 수준인 7만가구까지 늘어날 수 있어 상황을 지켜보고 있다"며 "공급이 많이 몰린 지역에선 건설사 스스로 공급물량을 자율 조정해 줄것을 기대하고 있다"고 말했다. 

 최근 반포일대 재건축단지가 3.3㎡ 당 4200만~4300만원에 분양되면서 3.3㎡ 당 4000만원대 분양이 에상됐던 강남 개포지구의 경우 최근 시장의 분위기를 감안해 3 3㎡ 당 4000만원 이하로 책정하는 것으로 알려졌다.

 이와같이 최근 분양시장이 녹록지않게 동아가면서 일부 단지들은 과도한 고분양가를 자제하려는 모습도 보이고 있다. 건설업계는 다음달 분양이 상반기 청약시장의 성패를 가르는 바로미터가 될 것으로 보고있다.     

  한 건설사의 관계자는 "4월총선으로 관심이 분산되기 전에 분양을 하려는 업체들이 3월에 대거 몰릴것이라"며 "다음달이 연초 분양시장의 분위기를 좌우하는 중요한 분기점이 될 것"이라고 말했다.

◆한국 임대주택시장 넘보는 일본

 일본 최대 임대주택 건설업체인 다이와하우스공업이 한국에 진출한다. 이 회사는 일본 종합주동산 업체로 특히 임대주택 사업분양에서 선두권이다, 국내 주택시장이 월세로 전환되고 있고, 기업형입대주택(뉴스테이)을 정부가 적극추진하는 등 임대주택 산업 육성에 나선 점등이 영향을 미친 것으로 보인다.

 디이와하우스(D-room)로 유명한 일본 임대주택 개발및 운영업체인 다이와하우스공업은 국내업체와의 합작을 통해 국내에 진출할 예정이다. 이 회사는 주로 도심형 임대주택 개발에 나설 계획인 것으로 알려졌다.  

 1955년 설립된 이 회사는 주택건설 등 다양한 사업을 벌이고 있으며 일본 뿐 아니라 미국, 호주, 중국 등 전세계 각지에서 임대주택 사업을 활발히 벌이고 있다. 최근 사업연도 자산규모는 3조620억엔이고 매출규모는 2조8100억엔에 이른다.

 다이와하우스공업이 국내 임대주택시장에 관심을 보이는 이유는 최근들어 우리주택 시장에서도 임대주택 사업이 新사업으로 관심을 받기 때문이다. 특히 한국의 임대주택 사업은 이제 시작 단계라는 점에서 향후 성장 잠재력이 크다는 평가를 받고 있다.

 실제로 지난해 12월 개최된 부동산산업 발전방안 및 미래 전략 종합 컨퍼런스에서 이상영 명지대 교수의 자료에 따르면 전세 보증부 월세를 포함한 주택임대 시장 규모는 2006년 18조3920억원에서 2014년에는 26조3455억원으로 꾸준히 성장하고 있다.

 일본업체들의 국내 임대주택 시장 진출은 이제 막 태동하고있는 국내 임대주택 가업의 선진화에 도움이 될 것으로 예상된다. 일본의 임대주택 사업은 한국보다 20~30년 가량 앞서있다는 평가를 받는다. 

 심교언 건국대 교수는 "일본은 대형부터 소형까지 다양한 임대주택 관리서비스가 제공되고 있고 단독주택도 대형업체들이 관리하면서 노하우가 많이쌓였다"며 "국내의 경우 단독주택의 임대 관리가 사각지대에 놓여있는데 일본 업체가 진출하면 우리가 부족한 부분을 배울 수 있어 긍정적"이라고 했다.

 일본 업체들의 국내 임대주택시장 진출은 2012년 국내에 진출한 디이와리빙은 KT와 손잡고 KD리빙을 세웠다. KD리빙의 경우 KT가 자사 보유 토지를 개발해 입대주택 사업을 추진하는 과정에서 일본 업체의 노하우를 배우기 위해 설립한 회사다.

 또 2013년에는 일본에서 주로 소형 주택 임대관리를 하는 레오팔레스21이 국내업체인 우리관리와 함께 우리레오PMC를 설립하기도 했다. 다만 국내 임대주택 시장에서 일본 업체들의 영향력이 커지기 까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

 박승국 한국 임대주택관리협회장은 '현재 국내에 직접 진출한 일본 업체는 없고, 주로 합작 형태"라며 "일본에서 처럼 임대주택을 대규모로 지어 월세 시장을 선도하면 파급효가가 크겠지만 국내 시장 규모를 감안하면 아직은 시기상조"라고 말했다.

 김승배 피데스개발 대표는 "주택 사업은 전형적인 로컬 비즈니스"라며 "임대주택 서비스가 성공하기 위해서는 한국의 전세와 같은 각 나라마다 존재하는 독특한 임대 제도를 이해하고 임차인을 확보하는 게 관건인데 지역 부동산 업체와의 긴밀성이 부족한 해외업체들은 그런 점에서 경쟁력이 떨어질 수 있다"고 말했다.