중개실무 세금감면 잘못 설명한 공안중개사에게 손해배상책임

[운영자]

세금감면 잘못 설명한 공안중개사에게 손해배상책임

아파트 매매를 중개하면서 취득세 감면 정보를 잘못 알려준 부동산 중개보조원의 과실로 손해를 끼친 경우 공인중개사에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다.

서울동부지법 민사합의1부(황윤구 부장판사)는 송모, 이모씨가 공인중개사 문모(53)씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고 일부승소 판결<2013나2988 손해배상(기)>했다고 4일 밝혔다.

송씨 등은 2011년 아파트를 구입하려고 문씨의 공인중개사 사무실을 찾아 직원인 중개보조원 전모씨로부터 아파트 매매와 거래에 따른 세금 납부 관련 설명을 들었다.

당시 정부는 주택 거래 활성화를 위해 그해 말까지 9억원 초과 주택을 사거나 다주택자가 된 경우 취득세율을 4%에서 2%로, 9억원 이하 주택을 구입해 1주택자가 되면 2%에서 1%로 낮춰주는 정책을 시행하고 있었다. 그러나 이 정책은 2011년까지만 적용되는 한시적 조치였는데도 불구하고, 중개보조원 전씨는 이들에게 2012년에도 같은 혜택을 받을 수 있다는 잘못된 정보를 알려줬다.

중개보조원인 전씨의 말을 믿은 두 사람은 2012년 4월 11억6천만원에 아파트 매매 계약을 하고 잔금을 치렀다. 이들은 아파트 취득금액의 2.2%만 취득세와 지방교육세로 내면 된다고 생각했으나, 정부의 한시적 취득세 감면 조치 시기가 지난 탓에 취득세 인하 혜택을 받지 못해 처음 계산보다 2천500만원가량을 세금으로 더 내야 했다.

송씨 등은 "잘못된 중개행위로 재산상 피해를 봤다"며 공안중개사 문씨와 협회를 상대로 세금과 위자료를 포함, 2천949만8천원을 배상하라는 소송을 냈다.

법원은 공안중개사 문씨와 한국공인중개사협회 측의 과실을 인정, 양측이 절반씩 부담해 송씨 등에게 1천310여만원을 지급하라고 판결했다.

재판부는 "공인중개사 문씨가 고용한 직원의 과실로 두 사람이 매수 여부와 시점 등 세금을 줄일 기회를 잃어버린 채 매매계약을 체결했고, 협회도 공인중개사인 문씨와 맺은 공제계약에 따라 잘못된 중개행위에 따른 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다.

재판부는 다만 "원고들은 많은 세금을 내야 하는 부동산 매매계약을 하면서 세금 관련 사항을 별도로 알아보는 등 신중하지 않고 중개사무실 직원의 설명에만 의존해 계약을 체결한 과실이 있다"며 피고들의 책임을 70%로 제한한다고 덧붙였다

2013나2988 손해배상(기)

서울동부지방법원.

제1 민사부

판 결.

사 건 2013나2988 손해배상(기)

원고, 피항소인 1. 송OO (67****-*******)

2. 이OO (64****-*******)

피고, 항소인 1. 문OO (60****-*******)

2. 한국공인중개사협회

대표자 이OO의 직무대행 장OO

소송대리인 법무법인 이현

담당변호사 정효영

제1심판결 서울동부지방법원 2013. 2. 19. 선고 2012가단54776 판결

변 론 종 결 2013. 9. 11.

판 결 선 고 2013. 10. 23.

주 문

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고들 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

피고들은 연대하여 원고들에게 각 6,594,300원 및 이에 대하여 2012. 10. 5.부터 2013. 10. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 피고들의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 65%는 원고들이, 나머지 35%는 피고들이 각 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고들은 연대하여 원고들에게 29,498,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 항소취지

         제1심 판결을 취소한다. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이 유

1. 이 법원의 심판범위

원고들은 제1심에서 피고들에 대하여 재산상 손해배상금 25,498,000원 및 위자료 200만 원씩의 지급을 구하였는데, 제1심 법원은 그 중 재산상 손해배상 청구를 일부 인용하고, 위자료 청구는 기각하였다. 이에 대하여 피고들만이 불복하여 항소하였으므로, 이 법원의 심판대상은 재산상 손해배상 청구 부분에 한정된다.

2. 이 사건 분쟁의 전제되는 사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 이유 중 ‘1. 인정사실’ 부분기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

3. 청구원인에 대한 판단

가. 손해배상책임의 발생 및 범위

중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하, ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항 제9호에 따라 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류와 세율을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명해야 할 의무가 있다.

이 사건을 보건대, 위 인정사실에 의하면 피고 문OO는 중개보조원인 OOO으로 하여금 중개업무를 보조하도록 하였는데, OOO은 2011. 12월 말일까지 잔금지급을 마칠 경우에만 취득세와 지방교육세가 한시적으로 50%씩 감면되고 이 사건 아파트의 매매와 같이 잔금을 2012. 4. 28.에 지급하는 경우에는 감면 대상이 되지 않음에도 불구하고, 이 사건 아파트 매매의 경우에도 취득세와 지방교육세가 50%씩 감면되어 취득가액의 2.2%라고 잘못 설명하였고, 이로 인하여 원고들은 실제 본인들이 부담하여야 할 세금을 감안하여 이 사건 아파트의 매수 여부를 결정할 기회나 잔금 지급기일을 2011.12월 말 이전으로 정하여 세금을 줄일 수 있는 기회를 잃어버린 채 이 사건 매매계약을 체결하게 되었다고 할 것이므로, 피고 문OO는 공인중개사법 제15조 제2항, 제30조 제1항에 따라 원고들에게 중개보조원 OOO의 과실로 인하여 원고들이 입은 손해인 25,498,000원(이는 원고들이 감면받지 못한 채 납부한 세액 상당액으로 잘못된 중개행위와 상당인과관계가 인정된다) 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 책임이 있다.

또한, 위 인정사실에 의하면 피고 한국공인중개사협회는 피고 문OO와 사이에 체결한 공제계약에 따라 잘못된 중개행위로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인에게 그 손해를 배상할 책임이 있으므로, 피고 문OO가 손해배상책임을 부담함을 전제로 한 원고들의 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구 역시 인정된다고 할 것인바, 피고 한국공인중개사협회는 피고 문OO와 연대하여 원고들에게 손해배상으로 25,498,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

[피고 한국공인중개사협회는, 원고들은 한시적인 취득세 감면 조치에 대하여 잘 알고 있었으므로 감면받지 못한 세액 상당액에 대하여 손해배상을 청구하는 것은 신의칙이나 금반언의 원칙에 반한다고 주장하나, 을나3호증, 4호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고들이 이 사건 아파트의 매매가 감면 대상이 되지 않는다는 점을 알고 있었다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 한국공인중개사협회의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

나. 책임의 제한

다만, 원고들로서도 고액의 세금을 당연히 납부하여야 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서 취득세 등의 감면 대상인지 여부 및 세율 등에 대하여 별도로 확인하여 보는 등 신중을 기했어야 할 것인데 단순히 중개사사무실 사무원인 OOO의 그릇된 확인 내지 설명에만 전적으로 의존하여 이 사건 매매계약을 체결한 과실이 있는바, 이러한 제반사정을 종합하여 피고들의 책임을 70%로 제한한다.

4. 피고 문OO의 주장 및 판단

피고 문OO는 원고들에 대하여 이 사건 매매계약의 중개에 따른 1,044만 원의 중개 수수료 채권을 가지고 있으므로, 위 채권을 자동채권으로 하여 원고들의 위 손해배상채권과 상계한다고 주장한다.

살피건대, 갑2, 5, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 매매계약서에 첨부된 중개대상물 확인설명서(1)에는 중개수수료에 대하여 매매가의 0.9%인 1,044만 원으로 기재되어 있으나, 피고 문OO는 원고들로부터 중개수수료를 지급하겠으니 그 금액을 알려달라는 요청을 받고서 2012. 4. 27. 원고들에게 중개수수료로 매매가의 0.4%인 466만 원을 청구한 사실이 인정되므로, 원고들과 피고 문OO는 중개수수료를 466만 원으로 합의하였다고 봄이 상당하여 피고 문OO는 원고들에게 466만 원의 중개수수료 채권을 보유하고 있다. 따라서 466만 원의 중개수수료 채권으로 위 손해배상 채권과 상계하면, 원고들의 피고들에 대한 손해배상 채권은 13,188,600원(=25,498,000원 × 70% - 466만 원)이 남게 된다.

5. 결론

그렇다면, 피고들은 연대하여 원고들에게 각 6,594,300원(= 13,188,600원 × 1/2) 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 각 송달일 다음날인 2012.10. 5.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2013. 10. 23.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 일부 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 결론을 일부 달리하여 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 피고들 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각하며, 피고들의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 황윤구

판사 심규찬

판사 이완형