[K그로우 김지현 기자] 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)가 정부의 부동산 규제 대폭 완화에 한숨을 돌린 모양새다.
3일 발표된 부동산 종합대책에 따르면 주택도시보증공사(HUG)에서 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한선(12억원) 규제가 사라지고, 모든 분양주택의 중도금 대출이 가능해진다.
또한 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 경우 전매제한 기간이 10년에서 3년으로 줄어들었다.
이같은 조치는 3일부터 일반분양 4768가구에 대한 계약을 진행하고 있는 둔촌주공에는 모두 반가운 소식이다. 계약은 17일까지 15일간 진행된다.
최근 업계에서는 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 규제, 고분양가 논란 등이 계약률에 영향을 미칠 것이라는 예측이 나오고 있었다. 둔촌주공 초기 계약률이 80%를 달성하기 힘들 것이라는 전망이 흘러나오기도 했다.
앞서 둔촌주공 분양에서 저가점 당첨자가 대거 발생했다는 점도 이같은 전망에 힘을 실었다. 전용 49㎡에서 나온 최저가점 20점을 제외하더라도 전용 39㎡(37.09점) 전용 49㎡(37.51점) 전용 84㎡E(47점) 등 3개 주택형의 평균 가점이 50점을 넘지 못했다.
또한 일부 평형은 2순위 청약에서 공급 가구 수의 5배까지 모집하는 예비 입주자를 채우지 못했다.
통상 부동산 경이가 좋을때 계약률은 평균 70% 수준이며, 신중하게 청약을 결정하는 고가점 당첨자들에 비해 저가점 당첨자들의 경우 미계약률이 높은 것으로 알려져 있다.
문제는 오는 19일 만기가 돌아오는 7231억원의 사업비 상환이다. 초기 계약률이 80% 이상이 되야 시공단은 계약금으로 7400억원을 확보해 대출을 상환할 수 있다.
미계약자가 대거 발생하면 PF 상환이 원활하게 진행되지 않을 것이고, 조합원들의 분담금 부담이 늘어날 가능성도 높아진다. 뿐만아니라 보증을 선 시공사의 재무적 부담도 가중된다.
더 큰 문제는 서울 핵심 입지에 위치한 둔촌주공에서 미계약이 대량 발생했을 경우 이보다 입지가 열악하거나 신용도가 낮은 대부분의 사업장들에 악영향을 끼칠수 있다는 점이다.
지난달 22일 한국은행의 금융안정보고서에 따르면 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)이 이달에 10조 7000억원, 2월엔 7조 5000억원 만기가 돌아온다.
사업성 부족을 이유로 금융권에서 PF 상환이 줄줄이 거절될 경우, 건설업계 줄도산이 발생할 수도 있는 상황에서, 이번 정부의 규제 완화 대책으로 둔촌주공 뿐 아니라 업계 전체가 한숨을 돌렸다는 평가다.
다만 큰 효과를 기대하기는 힘들 전망이다. 최근 집값 하락 추세로 보면 둔촌주공의 분양가가 크게 매력적인 수준은 아니다. 둔촌주공 84㎡의 분양가(13억2000만원 선)에 추가옵션을 고려하면 지출 비용은 14억원 초반까지 올라간다.
둔촌주공보다 상급지로 꼽히는 송파구 헬리오시티 84㎡의 최근 호가는 15억원 중반 선이다. 강동 대장 아파트로 꼽히는 고덕 아르테온은 지난달 84㎡(15층)이 12억9500만원에 거래됐다.
중도금 대출은 가능하지만 대출 금리가 높다는 점도 선뜻 계약에 나서기 힘든 이유다. 현재 금융권 중도금 대출금리는 6~7%선이다.
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