계묘년 수익형 부동산시장 상품별 기상도 살펴보니

[장경철]

-수익형 리딩 3인방 상가·오피스텔·생활(형)숙박시설(생숙)은 흐림,
-공급 과잉 지식산업센터(지산)은 다소 흐림, 오피스·물류센터는 다소 맑음

2023년 계묘년(癸卯年) 수익형 부동산시장 전망은 어떨까. 최근 2~3년간 저금리 바람을 타고 수익형 부동산시장의 전성시대라고 해도 과언이 아니였다.
 
하지만 지난해부터 고금리 영향과 경기침체 우려 등으로 수익형 부동산 시장도 위축되었다.
 
수익형 부동산은 크게 비교적 대중적인 투자처인 상가, 오피스텔, 생활(형)숙박시설(생숙) 과 비교적 전문적인 투자 영역인 지식산업센터, 오피스, 물류센터 등으로 나뉜다.
 
아파트 등 주택시장도 지역별, 입지별, 상품별 등으로 분양성에 차이가 있듯이 수익형 부동산시장도 상품에 따라 전망이 달라지게 된다.
 
그러면 올해 수익형 부동산시장 상품별 전망은 어떨지 살펴보기로 하자. 먼저 상가의 위축세는 작년에 이어 올해도 이어질 것으로 보인다.

지난해 사회적 거리두기 완화로 상가 시장이 다시 살아나는 듯 싶었지만 금리 인상이 계속되면서 투자 심리가 크게 위축돼 올해에도 반전을 기대하기는 어려울 것이란 전망이다.
 
상가 공실률이 여전히 높기 때문에 공실을 해결하려면 임대료를 낮추거나 임차인을 기다리는 수밖에 없다. 물론 언젠가 금리 인상의 변곡점이 오겠지만 투자는 심리이기 때문에 금리가 떨어져도 올해 하반기까지는 투자 심리가 회복되긴 쉽지 않을 것으로 보여서다.

다음으로 아파트의 대안 또는 대출과 전매제한에서 아파트에 비해 자유롭다는 장점으로 높은 인기를 끌었던 오피스텔과 생활(형)숙박시설도 전망이 어둡기는 마찬가지다.
 
업계에 따르면 2021~2022년 청약 광풍이 불었던 오피스텔과 생활숙박시설들이 분양가보다 1억 원가량 낮은 가격에 매물이 나오는 데도 거래가 성사되지 않는 상황이다.
 
실제 서울 강서구 마곡동에 공급된 생활숙박시설인 ‘롯데캐슬르웨스트(전용 74㎡)’는 분양가(13억 2060만 원)보다 1억 원 낮은 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 매물이 나왔다. 롯데캐슬르웨스트는 2021년 8월 청약 당시 총 876실 모집에 57만 5950명이 몰리며 평균 657 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 후 억대 프리미엄이 붙어 거래되기도 했다.
 
규제지역에서도 전매가 가능한 오피스텔로 높은 청약률 보였지만 마이너스 프리미엄이 형성되고 있다.
 
2021년 1월 282실 모집에 6만 5503명이 몰리며 834 대 1의 경쟁률을 기록했던 성남 수정구 고등동 ‘판교밸리자이’도 전용 84㎡의 경우 분양가 9억 5600만 원보다 9000만 원 낮은 8억 6600만 원에 매물이 올라와 있으며 서울 강남구 논현동 루시아도산(52㎡)도 분양가(23억 975만 원) 보다 1억 원 낮은 22억 975만 원에 매물이 서울 영등포구 신길동 신길AK푸르지오(오피스텔)는 3000만 원의 마이너스 피가 붙었다.
 
오피스텔은 아파트 가격이 치솟을 때에 생활숙박시설은 아파트에 대한 규제가 심할 때 대체 투자 상품으로 인기가 많았으나 올 초 1·3 대책 등을 통해 아파트 관련 규제 완화가 이어지다 보니 고금리 상황 속에서 굳이 대체 상품에 주목할 필요가 없게 된 것이 인기 하락의 주요 원인으로 꼽힌다.

다음으로 규제 무풍지대로 인기를 끌었던 지식산업센터의 전망은 어떨까. 지식산업센터 시장 역시 빨간불이 켜졌다. 공급 과잉 우려의 목소리가 나오고 있으며 금리 인상까지 겹쳐 수익률 하락 우려가 커져서다.
 
일부 지역에서는 분양가보다 낮게 매매되는 이른바 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 매물도 심심찮게 나오고 있다. 공실 부담에 매물 던지기가 본격화할 수 있다는 관측도 나오고 있는 이유다.
 
한국산업단지공단에 따르면 지난해 상반기 기준 전국 지식산업센터 1367곳 중 수도권에 79.5%가 몰린 것으로 나타났다. 경기도가 643곳으로 가장 많았고, 서울 367곳, 인천 79곳으로 나타났다.
 
다만, 최근 수도권 지식산업센터가 줄어드는 공실률과 입주 업종 확대 등 규제 완화가 발표되면서 다시 주목을 받고 있다. 특히, 출퇴근이 용이한 직주근접을 실현할 수 있는 역세권 입지에 각종 편의시설 등이 갖춰진 대단지와 브랜드 건설사가 시공하는 단지들을 중심으로 관심이 이어질 전망이다.
 
마지막으로 자산가들 위주로 활발한 투자가 이뤄졌던 꼬마빌딩을 대신해 오피스나 물류센터가 그 자리를 이어갈 전망이다.
 
오피스의 경우 전망이 다소 맑은편이며 올해 오피스 임대료는 소폭 상승할 것으로 보인다.
 
오피스 업계에 따르면 지난 2017년부터 2021년까지 5년 동안 주요 오피스 지역에서 연 평균 12만6138평(41만6985㎡)이 공급된 반면 5년(2022~2026년) 동안에는 연 평균 4만4682평(14만7709㎡)이 공급이 예상되면서 수요에 비해 공급이 당분간 부족할 것으로 전망되서다.
 
여기에 인플레이션으로 인해 공사비와 인건비 상승과 금리 인상으로 자금 조달이 어려워지면서 실제 오피스 준공까지 시간이 더 걸릴 수 있다는 점을 고려하면 공급이 부족할 수 있다는 분석이다. 정보통신(IT) 업계와 스타트업이 선호하는 지역도 여전히 높은 임대료 상승률을 보이고 있다.

물류센터의 경우 지난해 거래 규모는 약 5조7000억원으로 전년 대비 32% 감소했지만 경쟁력 있는 물류센터에서 대한 임차 수요는 여전히 높아 투자 수요는 다소 살아날 것이란 전망이다.
 
즉 교통비용이 저렴한 지역은 시장 상황이 안 좋아도 선방할 것이고, 그렇지 못한 지역은 어려울 것으로 보인다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “올해도 금리 인상이 예상되고, 실물경기 침체 우려가 여전해 수익형 부동산시장이 전반적으로 침체를 이어갈 것으로 전망되지만 수요에 비해 공급이 부족해 희소가치가 높은 수익형 상품의 인기는 상대적으로 높아질 것으로 보인다”고 말했다.