건물주가 갑(甲)? 내 건물 살릴 ‘스타 임차인’을 잡아라

[장경철]

꼬마빌딩(중소형 빌딩) 등 수익형 부동산 건축 트렌드가 최근들어 바뀌고 있다. 경기 침체 우려가 높아지면서 임대 수익과 건물 가치를 극대화하기 위해 임차인 유치의 중요성이 어느 때보다 높아진 셈이다.
 
건물주들이 스타 임차인을 찾는데 혈안이 되고 있다. 스타 임차인이 입점하면 불경기에도 임대료 연체가 없고, 건물 가치도 높아져서다.

전문가들은 건물주가 잘 나가는 스타 임차인을 ‘모시는’ 일이 어느 때보다 중요해졌다고 입을 모은다.
 
경기 침체기에는 내 건물을 돋보이게 할 좋은 아이템을 갖고 있는 임차인을 찾는 것이 성패를 좌우하기 때문에 손품과 발품을 팔아서 이른바 ‘핫플’ 운영자를 적극 유치해야 한다.
 
스타 임차인도 새 매장을 확장하려면 리스크가 적지 않기 때문에 건물주의 임차 제안을 반기는 편이다.

임차인에게 인테리어 비용을 지원하는 건물주도 늘고 있다. 건축주는 건물 외관과 내부 인테리어 비용을 과감하게 지원해 주는 대신 임대료는 조금 더 받는 방식이며 건물을 되팔 때는 ‘임대 수익률’이 중요한 기준이 되기 때문에 초기 비용을 더 지출하더라도 장기적으로 유리한 선택지가 될 수 있겠다.
 
최근 인테리어의 중요성이 커진만큼 임차인 입장에서도 비용 지원을 받으면 좀 더 과감한 인테리어 투자를 할 수 있다.

좋은 임차인을 확보하려면 임대료 산정에도 융통성이 필요해 보인다. 최근에는 고정 임대료가 아닌 매출액에 연동하는 방식인 수수료 매장이 확산하고 있다.
 
대표적으로 스타벅스가 많이 사용하는 방식이다. 스타 임차인 대부분이 매출액 연동 방식을 선호한다. 다만 이 경우에도 최저 보장 임대료는 정해놓아야 한다.
 
또한, 건축 관련 법규도 잘 알아둬야 한다. 건축비에 직접적인 영향을 주는 규정이 많기 때문이다.
 
기존 건물을 헐고 신축하길 원한다면 2층 이하 건물을 사는게 유리하다. 철거 규정이 까다로워졌기 때문이다.
 
종전에는 건물 철거시 신고만 하면 됐는데 지난해 8월부터 3층 이상 건물은 철거 심의·허가를 받은 후 착공 신고와 감리까지 필요하게 된 것이다.

건축에서 철거 비용이 만만치 않은데, 철거에 대한 별도 심의 절차를 받게 되면 구조 검토, 해체 장비, 펜스 설치 등 각종 조건이 까다로워져 철거 기간이 1개월에서 4개월로 늘고 비용도 급증한다.
 
실제로 대지 198㎡(60평), 지상 3층 건물 철거 비용이 과거엔 2000만~3000만원이었는데 최근에 1억여원으로 늘었다.

지하층을 만들고 터파기 공사를 해야 한다면 해당 공사 비용을 이전보다 10% 이상 더 높게 책정해야 한다. 기존에는 지하 1층까지 터파기를 할 경우 관할구청 심의를 받지 않았다.
 
하지만 관련 법령 개정으로 준공 20년 넘은 건물이 밀집한 지역에서는 지하 1층도 굴토 심의를 받아야 한다. 굴토 심의를 받으면 공사 기간이 2개월 정도 늘고, 비용도 증가한다.

건축 관련 소방법도 바뀌었다. 지난해 말 소방법 변경으로 숙박시설이나 다세대주택을 지을 때는 3000만~4000만원 정도 비용이 드는 스프링클러를 설치해야 한다. 다만, 상가주택과 다가구주택에는 이 법을 적용하지 않는다고 한다. 
 
건축주에게 유리하게 바뀌는 법규도 있다. 이르면 올해 8월부터 일조권 사선 제한이 완화돼 활용할 수 있는 공간이 늘어나 수익을 높일 수도 있다.