화성시의 아파트투자공간과 땅투자공간(송산그린시티+동탄신도시, 향남역세권)

[김방기]

☎⇒ 010-2246-9741

#동탄신도시

#향남역

화성시가 진화할 수 있는 3가지 미래의 잠재 동력 -

신도시, 역세권

신도시

송산그린시티

향남역세권(향남신도시일대)

동탄2신도시일대(+진안신도시)

#신안산선

역세권

동탄도시철도

동탄인덕원선

서해선복선전철(+신안산선)

#땅투자

주거인구가 곧 100만 명 될

화성은 무조건

투자공간이다

성장 중인 대도시이며

아파트 실수요가치도 점점 높아지고 있기 때문

인근 안산은 경험 많은 대도시지만

해가 지는 상황

화성과 같은 성장관리권역이지만

인구가 감소세다

화성은 해가 뜨는 도시로서

대한민국 최고의 투자공간이라

언감생심 강조하고 싶다

안산 인구는 줄고

화성 인구가 꾸준히 증가하는 이유를

모색할 이유가 있다

옆에 수원 역시 화성만큼 인구증가세가

훌륭하지 않다

들쭉날쭉하다

옆에 있는 화성으로 인구가 이동해서다

그나마 라이벌 중

용인 평택은 나은 편

성장 중이다

그러나 화성만큼 성장속도가 빠르진 않다

용인은 새로운 역세권이 형성되지 않고

평택은 수적으로 화성 대비 열세기 때문

(안중역 하나)

#안중역

현재 화성은 동탄2신도시의 활약이 대단하다

성장 중이다

송산그린시티 신도시 역시 개발 중

향남역세권(향남신도시)도 개발 중이다

동탄은 아파트투자자가,

향남 및 송산일대의 경우

땅투자자가 관심 가질 만하다

완성도 높은 공간과 완성도 낮은 공간의 차이다

현장감에선 단연 동탄2신도시와

향남일대가 탁월하나,

송산일대 개발지 인근은 아직

현장감을 내세울 정도는 아니다

그러나 송산그린시티 개발프로젝트는

거대하고 화려한 화력을 지닐 것

개발면적이 동탄신도시와 비슷하다

향남신도시 일대와 송산그린시티

그리고 동탄신도시 개발공간이

우연찮게도 모두 비슷하다

향남-50㎢

동탄면적-56㎢(2신도시-46㎢)

송산면적 - 55㎢(인천 연수구 면적과 비슷한 넓이)

#향남읍

#인천

송산그린시티 조감도

송산그린시티는 화성 새솔동

남양읍일대의 시화호 남측 간석지에

산업입지및개발에관한법률에 따라

조성 중인 신도시다

시행자가 한국수자원공사인데

건너편

반월국가산업단지와 시화국가산업단지도

수자원공사가 시행자였다

수자원 작품이다

명작이다

#시흥시

사업기간이 엄청 길다

2007~2030

부분적으로 지연될 여지도 있음

작품 완성 시점이

2022년에서 2030년으로 연장된 지경

총 사업비 9조4천 억원은 줄어들 것으로 보인다

수자원공사가 4대강 사업으로 인한

부채상환 방법 중 하나로 제시한 게

송산그린시티 원가절감이기 때문

순차적 개발을 지향한다

차근차근 차분하게

3단계로 분류해 개발

1단계 동측지구 - 생태주거생활권

2단계 남측지구 - 자동차 관련 첨단산업

3단계 서측지구 - 관광, 주거, 레저가 어우러진 생활권

#경기도

-추진과정-

1975년

간척사업 개발 우선지구로 선정된

시화지구

개발계획을 결정했고

1987년부터

방조제 공사를 시작,

1994년 시화방조제 공사가 완료

1998년

남측간석지의 농업용지를 줄이고

도시용도로 바꾼 후

간석지의 체계적 개발을 위해

시화호 주변 간석지를 반월특수지역으로 지정

#월곶역

시흥시 월곶

1977년

서울 인근의 공장들을 내려보내기 위한

대책이 마련되었다

공업도시를 개발하기 위한 목적으로

화성군 반월면일대(안산시)를 지정했고

1985년엔 시흥까지 지정을 확대하게 되었다

21세기 들어

시화호 수질이 개선되어

정부는 시화지구 장기종합계획을 추진

2008년 국토해양부는

시화호 남측간석지에 도시개발을 결정

급기야 송산그린시티 개발계획을 승인하게 되었다

송산면 형도, 우음도, 삼존리의 토지수용과

토취장 지정에 관한 주민과의 갈등으로 인해

착공이 늦어지다 2011년 9월 드디어

실시계획 승인이 되어

공사 시작에 성공하였다

#신도시

1986~2003년 시화지구 계획

1986년 시화지구 계획

공룡알화석지 동쪽부터 남양읍 북쪽 간석지를

도시로 개발하는 계획

1999년 공룡알이 발견되어

공룡알화석지가 문화재보호구역으로 지정

시화호담수화가 포기됨에 따라 원래

농지조성 예정지에 도시개발을 진행

1단계 동측지구(새솔동) - 동사무소, 우체국, 파출소

소방파출소, 초등학교2곳

중학교, 고등학교, 유치원

동사무소는 2017년 9월 착공해

2019년 12월에 완공했다

인접한 남양읍과는 분리된 행정동으로

행정구역이 정해질 예정

법정동-새솔동(2018년 1월22일 신설)

2단계 남측지구 - 산업단지, 연구시설, 자동차테마파크

복합아울렛, 송산역(서화성남양역) 환승센터가

예비되어 있다

3단계 서측지구 - 계획인구가 12만 명에

2039년까지 개발

마리나리조트, 실버타운, 에듀타운, 도심운하가 예비되어 있다

에듀타운은 교육복합단지로 의료중심 특성화대학과

국제학교, 자율형 사립고등학교, 연구소가 유치될 예정임

#안산시

철도 - 홍성역과 안산 원시역을 연결하며

신안산선과 연결되는 서해선이 송산그린시티를 지나간다

서화성남양역엔 차량기지와 환승센터가 생기며

서측지구까지 BRT가 운행된다

원시역부터 국제테마파크역까지는

수자원공사가 비용을 부담한다

안산시

동탄2신도시(동탄4~9동)는 인구규모가 270,421명으로

계속적으로 증가세

그러다 보니 인구밀도도 덩달아 높아지고 있다

(5,732명/㎢)

동탄2신도시의 랜드마크 -

커뮤니티 시범단지, 롯데백화점 동탄점

동탄호수공원, 테크노밸리

#동탄역

동탄1신도시, 봉담지구, 태안(병점)지구

향남지구와 더불어

화성의 대표적 인구밀집지역

희망적인 건

이들 지역은 계속적으로 인구가 증가하고 있다는 것

투자가치와 희소가치가 정비례하고 있는 것이다

동탄1신도시와 마찬가지로 주민들 상당수가

수원

용인

오산 등지에서 건너왔거나

인근 삼성전자라는 대형 일자리 때문에

새로 전입한 경우가 많다

근처 반원동에 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스가 있으며

기존 규모보다 더 큰 라인이 신축 중이다

오산천을 기준으로 서쪽의 동탄1신도시와

동쪽의 동탄2신도시로 나뉘어서 개발 중이다

동탄2신도시를 남북으로 나누고 있는 경부고속도로 동탄역

구간의 지하화 공사는 기존 완공 목표인

2021년에서 더 지연된

2024년으로 결정된 지경

서울 방면 직선화구간은 2023년 개통된 지경

부산 방면의 공사가 지연 중이다

향후

GTX 개통 시

삼성역으로 가장 빨리 이동 가능

시내 철도 교통문화도 진화를 예비해 둔 지경

동탄1,2호선이 내년 초 착공예정

동탄역에서 시종착하는 동탄인덕원선도 공사중

안양 인덕원역

용인시와 오산시에서 추진 중인 분당선 연장도

동탄역과 동탄호수공원을 경유할 것으로 보인다

땅투자 공간으로 최적인

향남읍의 향남역일대도 최대 관심사

향남역엔 마치 송산그린시티처럼

순차적으로 서해선

KTX

신안산선이 들어서기 때문

2022년 12월9일

신안산선이 향남역까지 연장되는 계획이 확정됨에

따라 인근 땅값은 미친년 널뛰듯 오름세!

국비가 없이 지자체가 개발하여

기획재정부 예비타당성 조사가 면제되어

국토부와 국가철도공단에서

수도권 전철 신안산선 사업 변경 고시를 통해

향남역 연장 사업을 진행함

#향남읍

향남읍(제2의 동탄-'준동탄')

수원군의 수원읍이 수원시(1949)로 승격되며

그외 지역이 화성군으로 분리되었고

그후 2001년 화성군이 화성시로 승격!

화성시 향남면이 되었고

향남신도시 조성으로 인구가 폭증하자

2007년 향남읍으로 승격

발안(향남) 유명세 대비

읍으로의 승격이 늦어졌다

수원 배후지역으로 개발된 태안읍(1985년 승격

2006년 폐지)과 역시 수원의 배후지역 봉담읍(1998년 승격),

그리고 조암으로 유명한 우정읍(2003년 승격)보다

읍 승격이 늦어졌다

하지만 먼저 된 자가 나중되고

나중 된 자가 먼저 된다는 성구처럼

향남은 지금 크게 변모중

향남신도시 덕에 인구가 폭증하면서

화성시청에 있는 남양읍 인구보다 더 많음

편익공간이 다양해질 수밖에

#평택시

#용인시

향남읍일대에 있는 금융기관들 -

수적가치가 높음

화성우체국(1곳) 중소기업은행(2곳)

농협은행(3) 신한(1) 하나(1) 우리(1)

국민은행(2곳)

전북은행(1) 발안농협(4)

수원축산농협(1곳) 화성새마을금고(3)

화성우리신용협동조합(2)

화성한마음신용협동조합(1)

젊은 공간답게

교육시설의 화력도 강함

초등학교는 발안, 상신, 제암, 하길

향남초등학교 등 총11개

중학교는 향남중학교를 비롯해 총4개

고등학교는 향남고등학교, 발안바이오과학고등학교 등

총5개

#아파트

주거시설이 입성한 곳은

발안리

장짐리

행정리

하길리

상신리일대에 집중

상신리엔 오는 2024년 2월

향남역 한양수자인 디에스티지가

입주 예정임

접근성의 재료

서해안고속도로 발안나들목과

평택파주고속도로(평택~화성) 향남나들목이 있다

2015년 오픈한 향남환승터미널은

행정리 472-1번지 일대에 있다

향남환승터미널

지역특성

도이리 일대 - 화성종합경기타운이 있다

방축리 - 향남1지구와 2지구의 경계면

평리 - 향남역이 입성할 곳

발안바이오과학고등학교와

발안중학교가 있다

행정리 - 읍사무소, 홈플러스, 향남환승터미널

우체국 등이 있는 곳이다

장짐리 - 화성중학교와 화성고등학교가 있다

구문천리 - 국내에서 가장 큰 제약단지가 있다

상신리 - 과거 바닷가였던 곳으로

좌측의 북부지역은 향남2지구에 속해

개발이 진행중

상신초등학교가 있으며

남쪽으로 가다보면

향남제약일반산업단지를 볼 수 있다

하길리 일대 - 부영사랑으로를 중심으로 한

향남2지구가 들어서 있다

향남2지구 중심지로 롯데시네마가 2016년 9월

26일 오픈했고

스타벅스도 들어와 있다

남쪽 방향으로 가면

발안일반산업단지를 만날 수가 있다

#자연녹지지역

#맹지

화성의 강점과 향남의 강점

화성의 강점 - 주변의 지역라이벌이

가득하여 경쟁력 강화에 절대적으로 도움이 됨

예) 수원 오산 안산 용인 평택일대와 동반성장가능

향남의 강점 - 역시 주변의 지역라이벌이 가득

탁월한 입지 덕분

동쪽으로는 평택 서탄면

동북방향으로는 정남면

북쪽으로 봉담읍 팔탄면

남쪽으로는 양감면과 평택 청북읍

서남방향으로는 장안면이 있다

이들 강점이 화성 투자의 이유(목적)이자

개인적인 신분상승의 재료가 되고 있다

화성과 향남

화성과 우정

같은 읍이지만

발전속도가 다르다

즉 화성의 강점과 향남의 강점이

지역적으로 경제적으로 연동 중이라는 것

반면 화성의 강점과 우정의 강점은

향남 대비 그 연동 상태가 굼뜬 지경

속도감과 환금성의 차이가 크다

☎☎☎☎ 010-2246-9741

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