제이알투자운용 10년 – 이방주 회장 단독 인터뷰

[能田]

제이알투자운용 10년 – 이방주 회장 단독 인터뷰

Mar 23, 2019 at 6:07 오후|Category: Featured, 리더&피플|No Comments

  
  

‘제이알’ 제2기 10년은 글로벌 플레이어로 간다

 
이방주 제이알투자운용 대표이사 회장. 안팎으로 유명한 분이다. 본인은 현대자동차 사장, 현대산업개발 사장 및 부회장을 거친 우리 시대의 오소독스(orthodox)한 정통파 최고경영자다. 이 회장의 선친은 저 유명한 한국 연극계의 ‘거인(巨人)’ 이해랑 선생. ‘투자의 귀재’로 불리는 이민주 에이티넘파트너스 대표, 이석주 서양화가가 계씨(季氏)다. 문화와 예술, 경영과 투자가 어우러진 패밀리(family)라고 하겠다. 서울 중구 을지로의 파인애비뉴에 소재한 제이알투자운용 사무실을 방문했을 때, 건강한 몸매에 시원시원하고 소탈한 성격의, 평범한 ‘이웃집 아저씨’처럼 보이는 이방주 회장이 현대경영 인터뷰단을 맞이했다. 인터뷰에 동참한 이구수 현대경영 부사장은 “소탈함이 내면에 깔렸지만, 명쾌한 논리와 시원시원한 자세는 우리 기자단을 그에게 몰입케 하는 능력을 보여주었다”며 그러나 “이방주 회장의 눈 매무새를 보면 보통 분이 아니다”라고 코멘트.
현대경영 편집위원회는 춘삼월(春三月) 표지인물로, 부동산투자 리츠(REITs) 시장에서 10년 만에 동업계(同業界) 4위에 오른 제이알투자운용의 이방주 회장을 만나 ‘제이알투자운용 10주년’ 경영을 주제로 단독 인터뷰를 가졌다. 이 회장은 “지난 10년간의 경험과 성과를 기반으로 앞으로의 10년은 글로벌 플레이어로 과감히 도전하겠다”는 포부를 밝혔다. 인터뷰 내내 엿보인 그의 투자 알고리즘(algorithm)의 혁신에 대한 명석판명(明晳判明)한 철학과 열정, 그리고 현대자동차, 현대산업개발 CEO로서 갈고닦은 신용이야말로 제이알투자운용이 창업 10년 만에 업계 4위에 오른 비결이 아니었을까. 인터뷰 말미에 이 회장은 가장 존경하는 기업가로 정세영 현대자동차·현대산업개발 명예회장을 꼽으면서 다음과 같은 귀중한 이야기를 들려주었다.
“정세영 명예회장은 비록 우리가 정상에 오르지 못하더라도 올바른 길을 택해 오르면 그 자체가 올바른 산행이다”라고 말하셨다고 덧붙였다. 이런 정신이 제이알투자운용이 추구하는 ‘정도경영’의 뿌리였음을 알 수 있었다.
 
 

부동산간접투자 시장 활성화의 기수

“우리 사회에서 부동산은 탐욕, 환상, 대박, 파국의 대상입니다. 그 주된 이유 중의 하나는 부동산간접투자 시장이 활성화되지 못했기 때문이라고 생각합니다.” – 이방주 제이알투자운용 회장
“In our society, real estate is the subject of greed, fantasy, awesome and ruin. I think one of the main reasons is that the indirect estate investment market has not been activated.”
– Bang-joo Lee/Chairman & CEO (JR AMC)
 

 
제이알투자운용(www.jramc.com)은 2008년 11월 설립, 10년 만에 업계 4위에 올랐다. 한마디로 유망한 부동산에 투자하고 운용하여, 이를 통해 얻은 수익을 주주에게 배당하는 리츠(REITs*) 및 부동산펀드운용사다. 부동산펀드운용은 2017년에 겸업 인가를 받았다. 대형오피스, 호텔, 쇼핑몰 같은 대형상업용 부동산은 대규모 자금이 필요하기 때문에 누구나 쉽게 진입할 수 없다. 리츠나 부동산펀드는 이같은 문제점을 해결해 줄 수 있는 부동산금융 상품이다. 리츠란 개인투자자들이 소액으로 대형부동산에 투자할 수 있도록 만들어진 기획상품. 투자자들이 직접 투자대상을 매입하는 것이 아니라 자산관리회사(AMC*)가 만든 상품에 투자하기 때문에 부동산간접투자 상품이라고 부른다. 투자하는 대상은 오피스, 쇼핑몰, 물류센터, 호텔, 임대주택 등 다양하며, 통상적으로 연 5∼6% 수준의 수익률을 목표로 하는 경우가 많다. 또한 한국거래소에 상장된 리츠나 부동산펀드는 주식처럼 사고 팔 수도 있기 때문에 유동화가 쉬운 것도 큰 장점. 바로 이 리츠와 부동산펀드 시장에 정통파 전문가가 뛰어들었다. 현대자동차 사장, 현대산업개발 사장 등을 지낸 이방주 회장이 자동차산업의 파이낸스 경험과 건설업계의 투자경험을 믹스(mix), 부동산 리츠 및 펀드 시장에 진입한지 10년 만에 동업계의 리더가 되었다.
 
* REITs(Real Estate Investment Trusts)·AMC(Asset Management Company)
 

‘건설산업+자산운용’을 믹스한 신사업 구상

제이알투자운용을 설립한 이방주 회장은 경제계에서는 아주 유명한 분. 고려대학교 경제학과를 졸업하고 1969년 현대자동차에 입사, 재경본부장 부사장, 기획실장 등을 거쳐 현대자동차 대표이사 사장을 지낸 정통파 ‘현대맨’. 이후 아산 정주영 현대그룹 창업주의 넷째 동생인 정세영 현대산업개발 명예회장이 1999년 3월, 현대그룹에서 분가할 당시에 함께 참가했다.
현대산업개발에서도 대표이사 사장을 지냈고 부회장에 올랐다. 경제계에서 재무통으로 널리 알려져 있는 이방주 회장은, 현대차와 현대산업개발의 성공적인 경영자로 평가받고 있다.
이방주 회장이 현대산업개발에서 전문경영인으로 몸담고 있는 동안 그의 경영철학은 ‘내실(內實)’이었다고 한다. 빅컴퍼니(big company)가 아니라 굿컴퍼니(good company)를 만들자는 생각으로 경영을 해온 그는 “외형만 크면 아무 의미가 없다”며 “내실 있고 깨끗한 회사가 되기 위한 방향으로 노력해왔다”고 회고한다.
특히 이방주 회장은 ‘내실’을 주장하면서도 방향만 옳다면 새로운 도전을 마다하지 않았다. 현대산업개발의 CEO로 일할 때 ‘아이파크(iPARK) 혁신’ 캠페인에 앞장서서 브랜드 혁신을 도모한 것은 널리 알려진 에피소드다. 아마도 여기까지가 이방주 회장의 제1기 ‘전문경영자 시대’로 구분할 수 있을 것이다.
‘아이파크 혁신’ 이후 ‘재경통(財經通)’ 이방주 회장은 ‘건설산업+자산운용’을 결합시킨 신사업으로 눈을 돌렸다. 국내 부동산시장의 새로운 발전가능성을 엿본 것이다. 해외부동산 세미나를 다니면서 현지의 상업용 부동산시장을 둘러보고 선진국에 리츠와 같은 간접투자가 활성화돼 있는 것을 목격한 그는 부동산간접투자에 관심을 갖고 연구에 몰두했다.
 

시장경제에 봄이 오면 ‘부동산간접투자’에 꽃이

평생 몸담았던 새장(birdcage: 현대자동차와 현대산업개발)에서 나온 이방주 회장은 같은 생각을 하고 있었던 김관영 한양대 교수와 계씨(季氏) 이민주 에이티넘파트너스 회장에게 제의하여, 2008년 11월 부동산투자운용(REITs) 전문회사인 제이알투자운용을 설립했다. 그때 그의 나이 65세였지만, 사업의욕은 열정적이었다.
제이알투자운용은 (비록 후발주자에 속하지만) 늘 새로운 투자사례를 선보여 업계의 주목을 받았다. 특히 국내 리츠시장에 굵직굵직한 대형 성공작품을 연이어 내놓으면서 화제가 됐다. 그 대표적인 사례로 2008년 말 금호아시아나그룹이 구조조정 차원에서 내놓은 대우건설 사옥(당시 서울 신문로 금호생명빌딩)을 2천400억원에 매각할 당시, 신생 리츠사인 제이알투자운용이 인수자로 선정되면서 주목을 받았다. 당시 글로벌 금융위기 이후, 최초의 구조조정 관련 상업용 빌딩을 사들이면서 제이알투자운용은 리츠업계에 가장 핫(hot)한 아이콘으로 등장했다.
2009년엔 국내 최초 호스피털 리츠(차병원 차움), 2011년엔 국내 최초로 공실 오피스를 비즈니스호텔로 리모델링한 혁신적 호텔 리츠(서울 명동 호텔 스카이파크)를 잇따라 설립했다.
해외시장에서도 공격적으로 사업영역을 넓혀 2014년 일본 도쿄 아카사카 소재 스타게이트빌딩에 투자, 국내 처음으로 해외 리츠를 성공적으로 설립한 데 이어 도쿄 근교 가와고 소재 물류센터에 투자하는 리츠를 출시하는 등 국내외로 리츠시장을 선도해나갔다.
 

 

한국 부동산투자 시장, 세계 7위 ‘큰손’

이방주 회장은 투철한 사명감과 비전을 갖고 있다. 부동산 간접투자산업이 국익 차원에 도움이 되고 부동산시장 안정화에 도움이 되는 사업이라고 적극 옹호(?)한다. “IMF 외환위기 때 론스타와 같은 외국 IB(Investment Bank)들이 국내시장에 들어와 헐값에 부동산을 매입하며 큰 이익을 취했던 것을 잊어서는 안된다”며 “당시 국내에는 부동산간접투자를 주도하는 자산관리회사(AMC)가 없어 우리는 불난데(?) 구경만 하는 식이었다”고 지적하고 국내에서 부동산간접투자 산업이 활성화돼야 국부가 외국으로 유출되는 것을 막을 수 있다”고 거듭 역설.
한국의 부동산간접투자 시장은 2001년 도입된 이래 18년의 세월이 지났지만 여전히 개인투자자들이 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠나 펀드는 절대적으로 부족한 것이 현실. 이 회장은 “여러 가지 변수들이 있겠지만 지금까지는 정부와 자산관리회사 모두 공모 상장 리츠를 키우겠다는 의지가 빈약했다”며 “앞으로는 외국인과 국내 기관투자가들의 전유물이 되어버린 부동산간접투자 시장을 과감히 개인투자가들에게도 기회를 넓혀야 한다”고 강조한다. 한편 한국의 부동산간접투자 시장은 시장경제와 자본축적이 고도화됨에 따라, 다시 말하면 한국의 자본시장이 대형화됨에 따라 최근 몇 년간 급성장한 것도 사실이라고 이 회장은 말했다. 2018년 세계 부동산투자(오피스) 시장규모는 미국(148조원), 독일(36조), 영국(24조), 프랑스(22조), 호주 및 일본(각 18조), 한국(17조) 등의 순으로, 시장경제의 꽃인 부동산투자 시장에서 우리가 세계 7위로 급성장하게 된 것에 대해 이 회장은 “한국의 시장경제와 자본축적의 발전과 함께 동반성장한 것으로 국가에 감사 드린다”고 코멘트.
“가령 부동산경기가 어려울 때 많은 매물이 쏟아져 나옵니다. 그때 부동산간접투자회사가 매물을 받아주면 부동산경기가 악화되는 것을 막을 수 있지요. 주식시장도 시장이 어려울 때 기관투자가들이 안전판 역할을 하듯이, 부동산투자산업도 이와 똑같은 맥락입니다. 2000년대 초반보다 지금은 부동산간접투자가 많이 대중화됐지만 아직도 가야 할 길이 멉니다. 국내 리츠나 편드가 해외 부동산에 투자하려면 좋은 현지 파트너도 만나야 하지만 연기금, 공제조합과 같은 기관투자가들이 적극 도와줘야 합니다. 부동산 해외투자가 성공하면 상품수출로 외화를 벌어들이는 것 못지않게 국부가 늘어난다는 점을 강조하고 싶어요.”
 

글로벌 미국·일본·EU 시장 나가야 한다

제이알투자운용은 설립된 지 10년을 맞이하면서 2018년 말 기준, 운용자산이 4조원을 넘어섰다. 매출액은 220억원을 기록했다. 제이알투자운용의 주요 사업 포트폴리오(오피스 31%, 판매시설 28%, 호텔 15%, 주거 20%, 물류센터 6% 등)를 보면 오피스, 리테일, 레지던스, 호텔 및 물류센터 등 거의 전방위적이다. 2017년엔 금융감독원으로부터 부동산펀드 겸업 인가를 받기도 했다.
“부동산투자는 창조적인 아이디어가 많이 필요한 분야입니다. 물론 리모델링하거나 임차인 구조를 바꿔 가치를 높일 수 있는 안목이 중요하죠. 무엇보다 현재보다 좀 더 나은 수익을 낼 수 있는 상품으로 재창조하는 판단이 요구됩니다. 일반 오피스를 비즈니스호텔로 바꾸고 웨딩홀과 피트니스센터로 운영되던 공간을 최고급 건강검진센터 및 피부클리닉으로 변신시킨 것은 치밀한 사전분석과 철저한 시뮬레이션을 통해 얻어진 예상 수익률에 근거해 내린 판단입니다. 제이알투자운용은 앞으로도 계속 시장의 니드(needs)에 맞는 창조적인 상품을 만들어나갈 것을 약속드립니다. 특히 설립 10주년을 기하여 앞으로는 내수시장에 안주하기보다는 신규로 인가받은 부동산펀드*로 미국·일본·EU 등 글로벌 부동산시장에 적극 진출할 계획입니다. 궁극적으로는 글로벌 플레이어로 거듭날 것입니다. 현대경영 독자 여러분께서도 많은 지도와 참여 바랍니다. 감사합니다.”
 
* 부동산펀드: 펀드로 모집한 자금으로 부동산을 매입한 후 운영하는 것은 리츠와 동일하다. 그러나 부동산개발을 추진하는 시행사에 개발에 필요한 자금을 빌려주고 대출이자수익을 추구하는 영업도 할 수 있고 리츠보다 절차가 간소해 해외부동산에 투자하기에는 더 유리하다.
 

 
 

His management & leadership

열심(熱心)으로 꽃봉오리를

 
이방주 회장은
1943년 서울에서 태어나 고려대학교 경제학과 졸업, ROTC 4기 포병장교 출신.
1969년 현대자동차 입사, 대표이사 사장.
1999년 현대산업개발 대표이사 사장·부회장. 한국주택협회장
2008년 제이알투자운용(JR AMC) 대표이사 회장, 한국부동산경영학회 회장, CEO지식나눔재단 공동대표. 이해랑연극재단 이사장 등
 
 
모든 순간이 꽃봉오리인 것을 – 정현종 시인
 
나는 가끔 후회한다.
그 때 그 일이
노다지였을지도 모르는데
그 때 그 사람이
그 때 그 물건이
노다지였을지도 모르는데
더 열심히 파고들고
더 열심히 말을 걸고
더 열심히 귀 기울이고
더 열심히 사랑할 걸
 
반벙어리처럼
귀머거리처럼
보내지는 않았는가.
우두커니처럼
더 열심히 그 순간을
사랑할 것을
모든 순간이 다아
꽃봉오리인 것을,
내 열심에 따라 피어날
꽃봉오리인 것을.
 
 
경이(驚異)로운 인터뷰였다. 위의 시는 ‘부동산과 돈(money)’을 다루는 경영인인 이방주 회장이 가장 좋아하는 시다. 그래서 늘 암송하고 또 암송해서 언제 어느 자리에서나 술술 읊을 수 있게 되었고, 나아가서 지금은 이 회장의 좌우명으로까지 격상된 시다. 이 회장이 좋아하는 구절은 마지막 부분의 ‘모든 순간이 다아 꽃봉오리인 것을, 내 열심에 따라 피어날 꽃봉오리인 것을’이라는 구절. 이 구절이 너무나 좋다며 눈을 지그시 감는다. 기자는 그 때 “이 분은 평생 열심히 일해오신 분”이라는 것을 직감할 수 있었다. 이 시구가 좋은 것이 평생 ‘열심’이었던 자신을 좋아하는(?) 것일지도 모른다. 바로 이 부분에서 기자는 이 회장의 선친인 한국 연극계의 ‘거인’- 이해랑 선생을 떠올리지 않을 수 없었다. 경영인이면서도 고도로 정제된 문화와 예술감각은 결국 이 회장이 선친으로부터 물려받은 DNA가 아닐까.
이와 같은 시를 읊는 경영인은, 오늘날 시대정신으로 떠오르는 ‘포용적 경영자’의 새로운 모델이 아닐까. 이 회장은 자신이 가장 중시하는 가치관과 제이알투자운용의 경영모토를 다음과 같이 조목조목 설명해주었다.
“첫째 피두시어리 듀티(Fiduciary duty*: 위임책임)를 최우선으로 하고, 둘째 투명하고 깨끗한 회사를 추구하자는 것이죠. 결국 신뢰(credit)와 평판이 중요합니다.” (*Fiduciary Duty: 기관투자가는 투자자의 이익을 위해 최선을 다하고 투자자의 신뢰와 기대에 부응해야 한다는 기본원칙)
진정한 ‘리더의 조건’이 무엇이냐는 질문에 대해서 이 회장은 “리더는 일의 흐름과 맥락을 잘 알고 있어야 한다”며 “오늘과 같은 4차 산업혁명 시대, 지식정보화 사회에서는 카리스마나 명성만 가지고는 안되고 일의 본질을 볼 수 있는 안목을 키워야 한다”며, “가지만 보지 말고 중요한 줄기를 놓치지 않고 알아차릴 수 있는 안목이 있어야 한다”고 당부했다. 그래야만 이 변화무상한 지식정보사회에서 살아남을 수 있다는 것이다.
이 회장과의 오늘 인터뷰에서 압권(壓卷)은 “젊은이에게 한 말씀 해달라”는 인터뷰 끄트머리에서 쏟아져 나왔다.
현재 ‘CEO지식나눔재단’을 통하여 이 회장은 젊은이들의 멘토로서 가끔 대화를 나누는데, 젊은이들에게 “사회생활에서 갑이 되겠느냐, 을이 되겠느냐”고 물으면, 모두가 “갑이 되겠다”고 말한다는 것. 또 “돈을 벌고 싶으냐”고 물으면 10명이면 10명 모두가 돈을 벌고 싶다고 말한다는 것이다. 그때 이 회장은 젊은이들에게 “보다 더 발전하고 싶고, 돈을 벌고 싶다면 ‘을’의 자세로 살아야 한다”고 당부한다는 것. 왜냐하면 진정코 을의 자세로 임해야만 공부하고 배우고 연구하는 자세가 되기 때문이란다.
끝으로 이 회장의 선친, 이해랑 선생 이야기로 오늘의 인터뷰를 마쳐야 할 것 같다. 1988년 ‘예술의전당’이 설립될 무렵 첫 이사회에서 초대 이해랑 이사장은 이같은 명언을 남겼다.
“우리 예술인은 꿈과 자존심을 먹고 산다. 극장 문을 열고 들어서면 온 천하를 주무른다. 우리 ‘예술의전당’이 전 세계 예술인이 마음껏 꿈을 펼칠 수 있는 세계적인 문화공간이 되도록 노력해나갑시다….”
이해랑 선생의 꿈과 자존심은 그의 장남 이방주 회장에게 그대로 전수된 것으로 보인다.

 
 
 
——–

* 자세한 내용은 월간현대경영에 문의하시기 바랍니다.

2019. 3월호
Copyright ⓒ 월간현대경영