`부동산 법인전환` 꼼꼼히 따져보셨나요?

[김영준]

은퇴 후 상가 건물을 사서 임대사업을 하고 있는 A씨. 제법 임대수입이 큰지라 지난해부터는 성실신고사업자로 종합소득세를 신고하고 있다. 매년 내는 세금과 건강보험료 부담도 크고 세무당국에서 성실신고 확인 대상으로 분류돼 부담이 된다. 

 
그러던 중 임대업을 오래 해온 지인의 권유로 개인 부동산을 법인으로 전환하려고 마음먹었다. 여러 가지 비용도 법인 경비로 처리해서 소득세도 적게 내고 나중에 증여나 상속도 더 유리하다는 것이다. 그런데 올해 세법이 바뀌면서 몇 가지 주의해야 할 점이 있다고 들었다.

올해부터는 부동산임대업 가족회사에 대한 비용처리가 강화됐다. 법인의 손금으로 인정되어 법인세를 절감할 수 있는 접대비와 업무용 승용차 관련 비용의 한도가 50%로 축소된 것이다.

비용에 제한을 받게 된 법인은 다음의 세 가지 요건을 모두 충족하는 회사다. 첫 번째, 지배주주 및 특수관계자 지분의 합계가 전체 지분의 50%를 초과하는 법인이다. 가족 및 친·인척들로 대부분 구성된 가족회사들은 여기에 해당된다. 둘째, 부동산임대업이 주된 사업이거나 부동산임대수입과 이자 및 배당소득의 합이 전체 매출액의 70% 이상인 경우다. 법인이 별도의 생산활동을 하기보다는 부동산이나 금융재산 등의 자산관리를 주요 목적으로 운영된다면 해당될 가능성이 높다. 마지막으로는 해당 사업연도의 상시 근로자 수가 5인 미만인 경우다. 최대주주 및 그와 친족 관계에 있는 근로자, 근로계약기간 1년 미만 근로자는 제외된다.

비상장 주식의 가치를 평가할 때 순자산가치의 80%를 하한액으로 하는 기준도 신설되었다. 비상장기업의 평가 시 순손익가치가 낮은 법인의 주식은 과소평가되는 경향이 있어 이에 대한 하한 기준을 두도록 한 것이다.

개인이 부동산을 보유하다가 자녀에게 증여를 한다면 부동산 자체의 자산가치를 반영해서 증여세를 낸다. 반면에 법인으로 전환 후 증여를 한다면 법인의 주식가치를 평가해서 주식으로 물려주게 된다. 이렇게 주식으로 증여할 때 법인의 순손익가치가 낮은 경우는 통상 자산가치에 비해 주식이 더 싸게 평가되는 경향이 있었다. 따라서 이러한 점을 절세 포인트로 하여 개인자산을 법인 주식으로 전환하여 증여하는 절세 플랜이 활용되기도 했다. 하지만 이번 세법 개정으로 향후 이런 절세효과가 반감될 가능성이 커졌다.

비상장법인의 주식 역시 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 매매가 드물어 현실적으로는 기업의 '순자산가치'와 '순손익가치'를 가중평균하는 방식으로 평가하는 것이 더 일반적이다. 자산가치는 기업이 보유하고 있는 자산(부채 차감)을 의미하고, 순손익가치는 기업이 얼마나 순이익을 내고 있는지를 의미한다. 통상 순손익가치에 60%, 그리고 순자산가치에 40%(부동산과다법인 등은 예외)의 가중치를 두고 주식가치를 구한다.

예를 들어 부동산임대법인의 순자산가치가 '100'이고, 순손익가치가 '100'이라면 이 기업의 가치는 '100'이 된다. 반면에 순자산가치가 '100'인데 순손익가치가 '0'이라면 이 기업의 가치는 '40'이 된다. 순자산가치인 '100'에 40%의 비중을 두고, 순손익가치인 '0'에 60% 비중을 두어 가중평균하면 '40'이 되는 것이다. 이처럼 순손익가치에 따라 평가액이 크게 달라지므로 주식가치가 다소 낮게 평가되는 일도 가능했다. 그런데 개정된 세법에 의하면 순자산가치의 80%를 하한액으로 두고 있으므로, 가중평균한 주식가치가 '40'이더라도 순자산가치 100의 80%인 '80'으로 평가하게 된다.

다만, 개정된 세법은 점진적으로 하한액을 높여 올해 4월 1일부터 내년 3월 31일까지는 순자산가치의 70%를 하한액으로 하되, 1년 뒤인 2018년 4월 1일부터 80%를 적용하게 된다.

법인은 대표자의 인건비와 퇴직급여 등 개인사업자가 인정받지 못하는 비용을 반영할 수 있다. 또 개인의 소득세율은 6~40%인 데 비해 법인세율은 10~22%이므로 고소득자인 개인들에게 법인 전환이 유리할 수 있다. 그렇지만, 한 가지 고려할 점은 대표자가 개인 목적으로 법인의 돈을 쓰기 위해서는 결국 소득세를 한 번 더 내게 된다는 것이다. 법인의 대표로서 급여를 받거나 주주로서 배당을 받아야 개인이 자유롭게 법인 자금을 사용할 수 있는데, 이때 대표자는 근로소득이나 배당소득에 대한 세금을 부담하게 된다. 따라서 법인의 이익을 개인에게 귀속시켜 사용하지 않고 법인에 유보하는 경우에 소득세 절감 효과가 더 크게 된다.

법인 전환 시 부동산가액이 시가로 반영된다는 점을 주의할 필요가 있다. 법인으로 전환하는 과정에서 외부기관의 감정평가를 받아야 하므로 부동산은 공시지가가 아닌 시가에 가깝게 법인의 자산으로 계상된다. 따라서 보유한 부동산의 공시지가와 시가의 차이가 큰 경우는 오히려 법인으로 전환 후 세금 부담이 늘어날 수도 있다.

한편 개인과 법인은 세금뿐만 아니라 대외 신용도나 책임 범위 등 여러 가지 측면에서 장단점이 공존한다. 따라서 재산 상황이나 소득 규모, 법인의 운영 목적 및 향후 승계 방안 등을 고려한 의사결정이 필요하다.

자료원:매일경제 2017. 2. 17