강남불패론 과 슈퍼스타 시티론

[Lost in Seattle]

최근 게시판에서 핫이슈가 되고 있는

누구나 살고 싶어하는 서울, 강남 등

고소득층이 사는 지역의 부동산은 왜 비싼가?

에 대한 페이퍼를 소개합니다.

2006년 자료입니다.

superstar_cities_06-16-06-final.pdf

틈나시는 대로 한번씩 읽어보시길 권합니다.

샌프란시스코, 뉴욕, 보스톤, 시애틀을 수퍼스타시티로 분류하는 군요.

아래는 한 기자분이 적은

슈퍼스타시티 논문의 요약 글입니다.

대체로 잘 정리하셨다고 판단되어 올립니다.

(조선일보라서 마음에는 들지 않지만...)

http://blog.chosun.com/blog.log.view.screen?blogId=114&menuId=-1&listType=2&from=null&to=null&curPage=1&logId=1584050

아래는 위 링크의 글중 논문에 관련된 글을 발췌했습니다.

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캘리포니아의 샌타모니카·라호야·샌타바버라의 중산층 주택(방 4개·주차장 2개를 갖춘 단독주택)의 가격은 우리 돈으로 17억~18억원 정도. 샌프란시스코라면 13억원 정도가 필요하다. 하지만 텍사스의 알링톤과 같은 중서부 도시의 같은 규모 주택가격은 1억5000만원 선을 넘지 않는다.

왜 특정 도시들은 집값이 다락 같이 비싼가.

펜실베이니아대학 와튼스쿨의 조셉 그르코와 토드 시나이, 컬럼비아 경영대학원의 크리스토퍼 메이어 교수는 ‘수퍼스타 시티(SUPERSTAR CITIES)’라는 공동 논문을 통해 이런 의문에 해답을 제시했다.

 이들은 지난 40년간의 미국 주요 도시의 주택 가격과 인구·소득 통계를 분석한 결과 ‘특정 도시들이 다른 지역에 비해 집값 상승률이 지속적으로 높았다’는 사실을 밝혀냈다. 그렇다면 특정 도시들은 도대체 어디일까? 대표적인 곳이 샌프란시스코와 보스턴·뉴욕·시애틀. 이들은 집값 높기로 악명(?) 높은 도시들이다. 이들은 이 도시에 ‘수퍼스타 시티’라는 이름을 붙였다. 수퍼스타 시티는 40년간 집값 상승률이 연 평균 2.47~3.96%. 미국 대도시 평균 1.77%의 2배가 넘는다. 연간 가격 변동률의 차이는 별로 크지 않았다. 그러나 40년간 격차가 누적되면서 집값 차이는 기하급수적으로 벌어졌다.

 수퍼스타 시티들은 왜, 어떻게 가격이 지속적으로 상승했을까?

 첫째, 어떤 이유에서든 그 도시에 살기를 원하는 부자들이 지속적으로 존재했다. 메이어 교수는 “모든 사람이 선호하는 도시일 필요는 없지만 수퍼스타 시티에 살기 위해 프리미엄(진입비용·높은 임차료나 매매가격)을 기꺼이 지급하겠다는 고소득자들이 끊임없이  유입됐다”고 밝혔다.

 둘째, 수퍼스타 시티에서 부자들의 이사 수요는 많지만 건축 규제 등으로 주택이 제대로 지어지지 않았다. 이를 학문적인 용어로 ‘주택 공급이 비(非)탄력적’이라고 한다. 즉 주택을 지을 수 있는 땅 자체가 부족하거나 엄격한 건축 규제로 주택가격이 올라도 주택 건설이 제대로 이뤄지지 않았다는 것.

 그 도시에 살기를 원하는 부자들은 많지만 그들이 살 수 있는 주택이 충분하지 않다 보니 다른 지역에 비해 꾸준하게 가격이 오를 수밖에 없다는 것이 이들의 주장이다. 메이어 교수는 “수퍼스타 시티에 사는 것은 마치 ‘희귀한 사치재(財)’를 소유하는 것과 같다”고 설명했다.

 ‘수퍼스타 시티’에서는 어떤 인구 변화가 나타났을까? 가슴 아픈 얘기지만 못 가진 자의 설움이 미국 대도시에서도 어김없이 발생했다. 집값이 꾸준히 오르면서 전체 인구에서 부자들이 차지하는 비율이 늘어나고 있는 반면 가난한 사람들은 치솟는 집값을 견디지 못해 도시를 떠나야 했다. 샌프란시스코의 경우, 1970년대 10만달러 이상의 고소득자가 7%에 불과했지만 2000년에는 30%로 늘어났다.

 관광도시로 세계적인 유명세를 떨치며 지난 2~3년간 집값이 급등한 라스베이거스·마이애미도 수퍼스타 시티로 분류될까? 라스베이거스는 관광·도박도시일 뿐만 아니라 노인건강에 좋은 기후 때문에 은퇴한 부자들이 몰려들고 있다. 마이애미 역시 세계적인 휴양도시로, 남미와 유럽의 부자들이 고급주택을 사들이면서 지난 3~4년간 집값이 급등했다.

 하지만 이들 학자들은 마이애미나 라스베이거스는 ‘수퍼스타 시티’가 될 수 없다고 주장하고 있다. 수퍼스타 시티와 달리 건축규제가 강하지 않고 개발 가능한 토지도 널려 있기 때문이다. 라스베이거스나 마이애미는 집값이 급등하면서 주택 공급이 증가하고 있다. 그래서 이들 학자들은 ‘장기적으로 가격 상승률이 떨어질 수밖에 없다’고 주장하고 있다. 또 ‘부유층 거주자 증가, 빈곤층 거주자가 감소’라는 특징이 명확하게 나타나고 있는 샌프란시스코와 달리, 라스베이거스는 부유층과 빈곤층 비율이 그대로 유지되고 있다.

 ‘건축 규제가 집값 급등을 촉발시키는 중요 요인’이라는 것은  이들 외에도 미국의 많은 학자들이 주장하고 있다. 펜실베이니아대학 와튼스쿨 수잔 왁터 교수는 “건축규제가 강한 특정지역을 제외하고 대부분 지역의 집값 상승률은 장기적으로 보면 물가 상승률 정도에 그쳤다”고 말했다.

 집값 상승률과 주택공급의 관계는 실증 통계로도 증명이 된다. 수퍼스타 시티인 샌프란시스코·샌타크루스·새너제이 등은 지난 40년간 연평균 집값 상승률이 4% 안팎이었지만 주택 공급 증가량은 연평균 1~2%에 불과했다. 반면 연평균 주택 공급 증가량이 6% 전후였던 라스베이거스·오클라호마시티는 연 평균 집값 상승률이 1%대에 그쳤다.

 수퍼스타 시티론이 갖는 이론적 성과는 집값이 비싼 지역을 ‘수요와 공급’의 양(兩)측면에서 동시에 규명했다는 것. ‘도시가 갖는 편의시설의 차이가 집값 차이를 유발한다’, ‘고급 일자리가 늘어나면 집값이 치솟는다’, ‘높은 집값 상승률(혹은 임대료상승률)은 높은 가격에 집을 사는 집주인의 리스크를 보상해 준다’ 등의 기존 이론은 수요와 공급 중 한 측면만을 강조했다.

수퍼스타 시티론이 최근 미국 언론에서 각광받고 있는 이유는 불황기 재테크 전략을 짜는 데 도움이 되는 실용적인 이론이라는 이유에서다. 9월 미국의 신규 주택 판매 가격은 전년 대비 9.7% 하락했고, 기존 주택의 판매가도 사상 최대폭인 2.5%나 떨어졌다.

 기존 부동산평가업체들은 그러나 여전히 ‘수퍼스타 시티론’을 수용하지 않는다. 무디스이코노미닷컴 등 부동산정보업체들은 최근 소득대비 집값비율(price-to-income ratios)·지역 경제성장률 등을 활용, 향후 집값 전망치를 내놓았다. 이들은 주택가격이 상대적으로 싼 피츠버그·내슈빌·휴스턴·세인트루이스·오스틴 등이 저평가됐기 때문에 앞으로 집값이 평균 이상 오를 것이라고 예측했다. 반면 집값이 비싼 샌디에이고·로스앤젤레스·뉴욕·워싱턴은 향후 집값 상승폭이 낮을 것으로 예측했다. 이 논리에 따르면 가격이 비싼 지역보다는 가격이 싼 지역의 주택을 사는 것이 재테크에 유리하다.

 하지만 ‘슈퍼스타 시티론’을 지지하는 전문가들은 “집값이 비싼 샌프란시스코·시애틀 같은 지역의 주택을 사야 재테크에 유리하다”고 주장하고 있다. 그 증거로, 과거 10년간 집값이 비싼 지역의 상승률이 더 높았다는 것. 미 경제전문 주간지 비즈니스위크에 따르면 80년대 말~90년대 초반 미국의 주요 대도시 상당수가 가격 폭락을 경험했다. 하지만 수퍼스타 시티 지역은 대부분 인플레이션을 감안한 가격이 15년 전보다 43%나 올랐다. 반면 일부 지역은 아직도 15년 전 가격보다 19%가 하락한 상태다. 지역 경기는 좋았지만 주택공급량이 많았던 휴스턴의 경우 인플레이션을 감안한 집값이 역사적인 최고점이었던 1983년보다 아직도 19%가 낮다.

 수퍼스타 시티론에 대한 반론도 만만치 않다. 비싼 주택가격은 결국 지역경제는 물론 집값에도 ‘독(毒)’이 된다는 것. 높은 집값은 장기적으로 기업을 다른 도시로 유출시켜 일자리 감소와 집값 하락으로 연결될 것이라는 주장이다. 하버드대의 에드워드 글래서 교수는 “기업들은 주택가격이 오르면 직원들의 임금도 올릴 수밖에 없다”며 “결국 기업들은 다른 지역으로 이주하고 주민들이 줄어 결국 가격을 떨어질 것”이라고 밝혔다. 실제 미국에서 집값 높은 지역으로 꼽히는 매사추세츠의 경우, 2003~2005년에 인구의 0.3%가 다른 지역으로 이주했다. 그는 “인구가 증가하지 않는 지역 경제는 쇠퇴할 수밖에 없고, 새로운 집이 없다면 인구는 늘어날 수 없다”고 말했다.

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나름 좋아하실 분들도 많으시리라 예상됩니다.

이 논문과 위 기자분의 글은 둘다 2006년 입니다.

지금은 2009년 입니다.

2009년 현재, 이들 슈퍼스타 시티들도 어김없이 폭락했음을

기억하시면서 자료를 읽으셔야 할것입니다.

참고로, 슈퍼스타 시티내에서도 핵심지역,

정말 부자들이 사는 동네는 떨어지는 시기가 늦었습니다.

많은 경우, 그런 동네들은 다른 동네에 비해 1년 이상 늦게서야

본격적으로 떨어지기 시작했습니다.

이 부분은 다음 기회에 정리해서 올려드릴까 합니다.

[안느]

항상 감사하게 보고 있습니다. 건강하세요^^

[진우]

좋은글 감사합니다

[윤비]

감사 합니다............사실 치솟는 전제값에 마음이 많이 불안 했는데 좀더 버텨야 겠습니다

[땅콩]

유용한 자료 및 정보를 이렇게 항상 올려주셔서 많은 도움이 됩니다. 고맙습니다

[아티아노]

늘 감사히 읽고있습니다,건강하세요^^

[희망을 품고]

감사합니다.. 님의 글은 늘 논리정연해서 좋습니다^^

[박준명]

좋은 자료 감사합니다.

[Dolph]

님의 얘기에 동감하면서도 ... 애매한 부분이 .... 지속적으로 보다 더 상승했고 . 나중에 하락하더라는 겁니다 ... ..... 즉 받아들이는 사람에 따라 다른 해석이 가능하다는 얘기로 저는 받아들이게 됩니다 ... ..... 바로 지금이 상승 끝물의 막차라고 .. 상투라고 .. 내일 당장의 얘기가 되지 않을 것이라고 보는 이유는 ... 밑에 eclair 님의 글의 기사문 에서도 보여지 듯 .. 상승 압력을 계속 주려고 하기 때문입니다 .... 따라서 서브프라임 같은 외부 충격이 가해져야만 ~ .. 결론적으로 같은 형태를 띄게 되지 않겠는가 ? .. 라고 보게되는데요 ? ~ .... ...... 머리로 생각하는 것과 실제 보여지는 모습 속에서 갈팡질팡 하는

[Dolph]

제 모습이 ... 우리 모두의 모습이 아닌가 생각됩니다 ... ...... 바른 길 이라는 것을 몰라서 못하는게 아니라 .. 실제와의 괴리현상 때문에 고민을 하게 되는 것으로 생각된다는 겁니다 ... .... 저 자신을 좋게 포장하자면 ~ .. 살아남기 위해서 ~ 라고 표현하고 싶습니다 .... ......... 제가 살 수 있는 능력도 안되고 .. 강남에는 관심도 없습니다 만 .. 저는 어떤 식으로든 관심을 가지고 있는 동안에는 강남불패가 이어질 것으로 봅니다 ... 모두에게서 관심이 사라지는 순간이 .. 하락기로 접어든다고 보기 때문입니다 ... 저는 제가 필요로 하는 것에만 집중해서 판단하고 결정하는 성격이구요 ~

[Dolph]

하지만 ~ ... 저 같은 지방의 촌놈에게 까지도 강남의 은마 아파트에 대한 소식이 끊임없이 들어오더군요 ~ ... 일부러 구경도 갔었습니다 .... ......... ㅎㅎㅎ .... 저는 유명하다고 .. 좋은 돈벌이가 될 것 이라고 생각지도 않고 ..... 집을 그런 관점에서는 접근하는 성격이 아닙니다만 ... 보여지는 문제로서는 .. 저에게 까지 알려질 정도라면 ~ 얼마나 많은 사람들의 관심이 집중되고 있는지는 미루어 짐작이 됩니다 .... ........

[Dolph]

님의 글은 예전부터 쭈욱 ~ 보아왔으며 ... 감사하게 생각하고 있습니다 ....

[상체부실]

님의 글은 읽는 잔재미가 있습니다.다 읽고나면 싱긋이 웃는 즐거움이 있다고 할까요.좋은 글 감사합니다.

[bonobono]

좋은 글 항상 고맙습니다.^^

[백발매니아]

좋은글 감사 합니다.