주택임대사업에 관심에 관심을 가져라

[지니]

주택임대사업에 관심을 가져라

불황기 고정수익 매력…세금혜택은 덤

서울이든 지방이든 1채만으로 임대사업 가능

이영주 기자   2009/02/18 10:53 입력

안정적인 투자수익을 거둘 수 있는 주택임대사업에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장 침체로 아파트 구입이 시세차익을 보장해주는 시대가 지나자 적으나마 고정적이고 안정적인 수익을 가져다 주는 상품에 매력을 느끼게 마련이다.

주택임대사업은 일정요건을 충족하면 세금 혜택을 누릴 수 있고 임대기간이 끝난 뒤엔 집값 상승에 따른 시세차익까지 기대할 수 있다. 특히 지난해 8·21대책 발표로 지방에선 단 1채만 소유해도 임대사업자로 등록할 수 있게 돼 투자의 문턱이 낮아졌다.

게다가 지방 미분양 주택을 구입하면 의무기간이 기존 7년에서 5년으로 짧아진다. 주택임대사업에 관심 있는 사람들이 알아둬야 할 사항을 정리했다.

서울·수도권에선 5채 이상 세제혜택

임대사업을 하려면 우선 사업자 등록을 해야 한다. 등록요건은 ‘선등록 후취득’이어서 주택을 매입할 예정이라는 서류만 갖추면 사업자 등록이 가능하다. 서울·수도권에선 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매·분양 계약서를 제출하면 임대사업자가 된다. 주택 임대를 시작하고 3개월 안에 세무서에 주택임대신고서를 제출하면 임대사업자로 확정된다.

주택임대사업용 주택(서울·수도권 소재)은 5채 이상 보유하고 일정 요건을 충족하면 세제 혜택까지 챙길 수 있다. 전용면적 40~85㎡ 이하 주택이 2채 이상 있다면 해당 주택은 재산세가 최대 50% 감면된다. 또 5채 이상(전용면적 85㎡ 이하) 공시가격 3억원 이하이고 동일 시·군에 있는 경우 10년 이상 장기 임대 신청을 하면 해당 주택은 종부세와 양도세 중과 대상에서 제외된다.

주의해야 할 것도 있다. 각종 신청·신고 마감 기간을 지키지 않거나, 임대사업용 주택을 5년 안에 다른 목적으로 사용하거나 팔면 감면받은 세금을 모두 토해낼 수도 있다. 10년 장기 임대를 신청해 놓고 중간에 팔면 그동안 면제됐던 종부세도 모두 내야하고 양도세 역시 중과세된다.

또 다세대주택은 종부세와 양도세 중과를 피할 수 있지만 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 다가구주택은 10년 뒤 매각할 때 단독주택으로 판단해 양도세 중과세 대상이 된다.

지방 임대사업 환경 좋아져

지난해 정부는 8·21대책에서 세제지원(양도세 중과 배제 및 종부세 비과세)을 받을 수 있는 임대사업 자격 및 등록 요건을 대폭 완화했다. 우선 기존에는 5채 이상 10년 이상 세를 줘야 세제 혜택이 주어지던 게 1채 이상 7년 이상으로 완화됐다.

 

▲ 주택시장이 장기 침체에 접어들면서 고정적인 수입을 얻을 수 있는 주택임대사업이 투자자들로부터 인기를

    끌고 있다. 사진은 다세대·빌라가 모여있는 서울 서초구 방배동 일대.

전용면적 85㎡이하로 제한됐던 임대주택 규모도 149㎡ 이하로 확대됐다. 또 지방의 미분양 주택을 사들여 임대주택으로 활용하면 의무기간은 7년에서 5년으로 줄어든다.

양도세 중과에서 배제하는 주택 가액 요건도 양도 때 공시가격 3억원 이하에서 취득가 3억원 이하로 바뀌었다. 실거래가의 70~80%선이 공시가격이기 때문에 4억원대 주택까지 폭이 넓어진 셈이다.

이 같은 조건을 갖추면 주택임대사업자가 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 제외된다. 임대주택을 팔 때도 1가구 2주택 이상 보유자에게 부과하는 양도세 중과도 피할 수 있다.

양도세 비과세 요건을 채우지 못하면 1가구 1주택자와 마찬가지로 9~36% 세율이 적용된다. 전문가들은 “지방 주택 임대사업은 다주택 보유자들이 합법적인 테두리 안에서 투자수익을 얻을 수 있는 재테크 수단으로 활용도가 높은 편”이라고 말했다.

임대수요 풍부한지 살필 것

임대수요자들은 교통 편리성, 생활 편의성 등 거주환경이 좋은 곳을 선호한다. 지하철 역세권이나 버스 노선이 잘 갖춰져 있고 대형 마트나 백화점·학교 등이 가까운 지 등을 따지면 된다. 대학가, 업무밀집지 주변도 임대수요가 넉넉한 편이다.

임대사업에 필요한 자금을 넉넉히 준비해 무리한 대출은 피하는 게 좋다. 대출 비율이 높으면 임대수익률이 낮아지게 마련이다. 공실이 많이(자주) 생기면 임대사업자가 손실을 고스란히 떠안게 돼 손해가 커진다.

한편 집주인이 받는 월세에 대한 세금을 내지 않기는 어려워졌다. 지난 2월초 국세청이 월세로 주택을 임대한 근로소득자에게도 현금영수증을 발급하기로 해서다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “부동산 시장 침체기에는 시세차익보다 임대사업이 보다 현명한 재테크 방법”이라며 “무리하게 욕심을 내지 말고 연간 7~8%의 꾸준한 수익을 얻는다는 자세로 접근하는 게 좋다”고 말했다.

 

어디를 공략할까	매매가 대비 전셋값 비율 높아야
	지방은 광주, 울산, 통영 등 관심

주택임대사업용 주택을 고른다면 중소형 아파트나 빌라(다세대·연립)를 매입하는 게 좋다. 중소형 주택은 중대형에 비해 전세나 월세 수요가 많아 임차인을 구하기 쉽고 매매가 대비 전셋값 비율도 높아 구입비용이 적게 든다.

경기 침체가 장기화된 요즘엔 시세보다 싸게 나온 매물이나 경매 주택이 많으므로 잘 찾아보면 시세의 60% 선에서도 구입할 수 있다. 이런 물건을 공략하면 투자비용을 줄일 수 있다. 임대 수익을 높이기 위해선 주택 수를 늘리는 것도 한 방법이다. 전세비율이 높은 주택이라면 5채라도 생각보다 비용이 적게 든다.

지방에서 임대사업을 한다면 서울·수도권보다 매입비용이 적게 들어 자금부담을 덜 수 있다. 서울에서 강남 재건축아파트 한 채를 살 돈이면 지방의 소형 아파트 여러 채를 살 수 있다.

지방은 부동산 시장의 온도 차이가 심해 임대수요가 높은 지역을 선택하는 게 중요하다. 임대수요가 얼마나 풍부한지에 따라 수익률이 달라지기 때문이다. 투자할 만한 주요 지역은 매매가 대비 전세가 비율이 높은 광주·전주·울산 등이 꼽힌다.

중대형 조선소가 모여 있는 경남 거제·통영·사천시도 눈여겨볼 만하다. 이들 지역은 전세 매물에 비해 대기 수요자가 많아 매매가 대비 전셋값이 70~80%에 육박한다. 전세비율이 높으면 초기 투자금이 적게 들게 마련이다.

전문가들은 대규모 재개발 사업지, 혁신·기업도시 예정지, 교통개선 계획 등 주변에 개발 호재가 있는 지역도 관심을 가질 만하다고 조언한다. 이런 지역은 개발에 따른 기대심리가 작용해 가격 상승률이 높은 데다 개발이 끝나면 인구 유입이 늘어 거래가 활발해질 가능성이 크다.

고속철도(KTX)와 아산신도시 주변인 충남 천안·아산, 행정복합도시 인근 충북 청주와 청원군 오송지역, 2012엑스포가 열리는 전남 여수·순천 일대, 현대중공업·현대차 공장 등 경제기반 시설을 갖춘 울산 등도 눈여겨볼 만하다.