개인이 사업을 하게 되면 자산(재산)과 부채(빚)가 발생하게 되고, 이 중 자산은 현금 등의 유동자산과 장기 사용목적으로 보유하는 건물 등의 비유동 자산으로 구분된다.
‘유동성’이란 것은 현금으로의 전환가능성을 나타내는 용어로서 유동성이 높은 자산이란 단기간 내에 현금으로 전환이 가능한 자산이라는 뜻이다.
회계상은 보통 1년을 기준으로 유동과 비유동을 구분하고 있다. 기업실적은 좋으나 현금지급능력을 상실하여 파산에 이르는 것을 흑자도산이라고 하는데, IMF관리체제 이후 기업이 더욱 중시하고 있는 것이 유동성의 관리이다.
유동자산은 기업이 단기간의 자금흐름을 중요시하여 관리하는 반면, 비유동자산은 장기간 보유하거나 사용할 목적으로 보유하는 자산으로 대표적인 것이 부동산이다.
부동산은 기업의 보유목적에 따라 그 구분이 달라지는데, 부동산 매매업을 사업목적으로 해 보유하는 부동산을 재고자산으로, 장기 투자해 수익을 얻고자 보유하고 있는 부동산을 투자자산으로, 사무실로 사용하거나 부동산임대업의 임대 등의 목적으로 보유하고 있는 부동산을 유형자산으로 분류한다.
부동산 매매업을 영위하는 경우 부동산 매각시 양도소득세가 아니라 재고자산의 판매에 따른 사업소득으로 분류하고, 매도가액과 취득가액의 차익에 대해 사업소득세로 과세된다.
다만 다주택자가 중과를 피하기 위해 매매업자로 사업소득 신고하는 것을 방지하고자 양도세로 계산한 것과 매매업 사업소득으로 계산한 것을 비교해 더 많은 것으로 과세될 수 있도록 하는 규정이 있어, 주택매매업의 경우 그 실익을 따져 매매업을 해야 할 것으로 보인다.
하지만 상가를 부동산매매업자가 양도하는 경우, 개인이 단기간 보유해 매각시에 받는 중과세율을 피하여 일반세율을 적용받을 수 있다.
또한 여유자금을 이용하여 투자수익을 얻기 위해 보유하는 투자부동산은 ‘비사업용토지’와 같이 사업 본래의 목적에 사용하지 않는 취지를 방지하고자 중과하는 규정을 두고 있다.
영업목적을 달성하고자 사업에 사용하고 있는 부동산은 유형자산으로 분류되며, 이것은 대부분의 개인사업자들에 해당되는 사항이다.
토지는 시간이 경과함에 따라 노후화되거나 가치가 상실되지 않지만, 건물은 노후화되고 경제적 가치가 하락하는 것이 일반적이므로 세법상 정하는 기간 동안 감가상각비로 비용화된다.
사무실 등으로 사용하던 부동산을 매각하게 되면, 건물매각에 따른 부가세 문제와 양도차익에 대한 양도세 문제가 발생한다.
▶과세사업을 영위하는 사업자의 경우 토지의 매도는 면세이지만, 건물의 매도는 부가세가 과세되므로 계약서 작성시 부가세 포함된 금액인지 여부와 부담자를 명시해주는 것이 추후 다툼의 소지를 없앨 수 있으며, 건물매각 금액의 10%를 부가세로 신고•납부해야 한다.
토지와 건물이 일괄적으로 매각되었다면, 금액의 구분은 기준시가(감정평가액이 있는 경우 감정평가액)비율대로 안분하면 된다.
▶또한 부가세와는 별도로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 양도세를 계산하여야 하는데, 이때 취득가액에 주의해야 한다.
건물의 경우 보유기간 동안 감가상각을 통해 사업소득의 비용으로 계상이 되는데, 이렇게 비용으로 계상되어 사업소득을 줄이는 역할을 했던 감가상각비용은 양도세 신고시 취득가액에서 제외하여 양도차익을 구하게 된다.
즉, 취득가액에 작아져 양도차익이 많아지게 되는 것이다. 따라서 사업소득과 양도소득세율을 비교해 더 높은 세율이 적용되는 소득을 줄이는 방향으로 사전 검토할 필요가 있다.