스크랩 「비사업용토지」를 「사업용토지」로 전환하는 방법[농지 편]

[인드림]

사업용토지 vs 비사업용토지 이해하기

이번 3.29 부동산 투기근절대책으로 사업용토지 對 비사업용토지의 판정기준이 중요한 이슈가 되었습니다.

지난 칼럼에 이어 오늘은 토지에 대해서 달라지는 사업용 vs 非사업용토지의 판정기준과 양도소득세 중과세율에 대해서 알아보겠습니다.

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부동산의 기초가 되는 토지를 본래 용도(지목 또는 현황)대로 사용하지 않으면 「비사업용토지」로 분류해서 양도 시 양도소득세를 두배로 중과세 하겠다는 이번 정부의 발표(투기근절 재발방지대책)가 있었는데요.

예를들어,

토지 취득 후 2년이 경과하면 양도소득세는 일반세율이 적용되지만 비사업용토지의 경우 기본 양도세에 10%가 중과되는데 2022년 부터는 10%가 가중되어 20%의 중과세가 부과 됩니다.

금액으로 치면 1억의 양도차익이 1억일 경우, 2천만원의 양도세를 더 내야 합니다.

즉,

사업용토지의 경우 양도소득세) 1억×세율(35%)-누진공제(1490만원)=20,100,000원

비사업용토지의 경우 양도소득세) 1억×세율(55%)-누진공제(1490만원)=40,100,000원

이렇게 두배인 2천만원을 세금으로 더 내야 된다니 토지소유자는 반드시 미리 알고 대처해야 합니다.

토지 양도소득세율 개편안

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지
다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

대통령령으로 정한 비사업용 농지의 범위를 보면,

소득세법 시행령 제168조의8(농지의 범위 등)
“소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 않는 농지”란 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구, 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주(재촌)하는 자가 「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항(자경농지의 양도소득세의 감면)에 따른 직접 경작(자경)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

해석하면, "재촌"과 "자경"을 하지 않는 농지는 「비사업용 토지」로 판정해서 양도세 감면 등의 혜택을 축소하겠다는 내용입니다.

강릉시 왕산면 안반데기 농지(2020.5)

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
가. (중략)... 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

출처 : 국가법령정보센터(일부 생략)

또, 「경자유전의 원칙」에도 불구하고 非 농업인이 소유할 수 있는 농지를 대통령령(소득세법 시행령 제168조의8)으로 소유할 수 있도록 예외조항을 두고 있는데요, 그 내용을 살펴 보겠습니다.

즉, "이 조항에 해당된다면 비사업용토지로 판정하지 않는다"는 뜻 입니다.

"농지취득 심사 강화"

➊ 농지법 상 非농업인에 대한 예외적 농지소유 인정 사유(16개)의 실효성 등을 재검토하여 인정 사유를 엄격히 제한

* (예) 농업 본연의 목적으로 활용되어야하는 농업진흥지역 토지는 주말체험 영농 목적으로 취득할 수 없도록 제한

출처 : 부동산 투기근절 및 재발방지대책(21.3.29)

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비농업인에 대한 농지소유 인정 16개 사유는 다음과 같습니다.

농지법 제6조(농지 소유 제한)

①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다.

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
2. 학교, 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 농림축산식품부령으로 농지를 소유하는 경우
3. 비농업인이 주말ㆍ체험영농을 하려고 농지를 소유하는 경우
4. 상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
5. 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
6. 농지법 제13조제1항(저당권자로서 경매기일 2회 이상 경락인이 없을 경우)에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우
7. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항(한계농지의 정비)에 따른 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항(비농업인에게 분양 등)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
10. 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지(영농불리농지)를 소유하는 경우
11. 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
12. 「농어촌정비법」 제16조(국가의 농업기반시설 관리)ㆍ제25조(환지)ㆍ제43조(농지의 권리 교환ㆍ분할ㆍ합병)ㆍ제82조(농어촌 관광휴양단지 개발 등) 또는 제100조(한계농지의 매매)에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
13. 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
14. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
15. 「토지보상법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우(대토)
16. 「공공토지 비축법」제2조제1호가목(공익사업에 필요한 토지)에 해당하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우

이상과 같이 빨강색으로 표기한 것이 비농업인이 예외적 소유를 인정받을 수 있는 사유 입니다.

그러나 이번 대책에서는 위 조항의 실효성을 재검토하여 엄격하게 제한하겠다는 내용이 있어 위의 16가지 조항 모두가 앞으로도 유효하다는 보장은 없습니다.

공익사업으로 토지보상시에는 기존에 보유하고 있는 토지도 "양도 시점으로부터 2년 이전" → "5년 이전"으로 요건을 강화해서 '양도세 중과배제'와 '감면 대상도 축소' 해서 세금을 부과하고

새로운 개정안이 법으로 시행된 이후에 취득한 토지는 양도시점 기준으로 비사업용일 경우에는 취득시기와 상관없이 양도세 중과세율을 적용하고, 양도세 감면 대상에서도 제외한다고 하는군요.

충남 아산 외암민속마을 앞 농지

"농지법 상 농지소유제한의 예외조항에 포함되지 않으면 농지를 취득할 수 없을 뿐더러

농지 본연의 용도대로 이용하지 않는 농지는 즉시 강제처분을 명령하고 미처분 시 과태료를 매년 부과하며,

매도시 '비사업용토지'로 분류해서 양도소득세 중과세를 두배로 부과한다"

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다시 한번 소득세법으로 돌아가서 농지에 대한 '비사업용토지' 와 '사업용토지'로 구분하는 기준을 보겠습니다.

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지
다만, 「농지법」이나 기타 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외(사업용토지)한다.


소득세법 시행령 제168조의8(농지의 범위 등)
(※ 여기서 농지란 '사업용토지'를 말합니다)
② 농지의 소재지에 재촌하는 자가 자경하는 농지(해설_필자 註).
③「농지법」이나 기타 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.

1. 학교, 공공단체. 기관 등 소유농지, 주말체험영농 목적 소유농지, 영농불리소유농지, 「농어촌정비법」으로 취득한 농지, 매립농지, 토지수용으로 취득한 농지, 대토보상농지 등.
2. 상속으로 취득한 농지로서 상속개시일부터 3년이 안된 농지.
3. 대통령령으로 정한 기간(8년) 이상 농업인이 이농 당시 소유하고 있던 농지로서 이농일로부터 3년이 안된 농지.
4. 농지전용허가, 신고를 한 농지, 농지전용협의를 완료한 농지.
5. 토지수용으로 취득한 농지, 대토보상 농지.
6. 종중 소유 농지(2005.12.31 이전 취득 농지).
7. 소유자가 질병, 고령, 징집, 취학, 공직 취임 등으로 자경할 수 없는 농지(사유 발생일로부터 소급하여 5년 이상 재촌·자경한 농지로서 사고시 재촌).
8. 사회복지법인, 학교, 종교·제사단체 및 정당이 사업에 사용하는 농지.
9. 농어촌공사가 8년 이상 임대·수탁한 개인의 농지.
10. 주한미군기지로 수용되어 대체농지로 취득하여 거주지로부터 80킬로미터 안에 소재하는 농지.
11. 농지법 등 기타 연관법으로 소유할 수 있는 농지로서 기재부령(시행규칙 제83조의3_질병 등)이 정하는 농지.
12. 특별시·광역시(군 제외)·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역(녹지지역, 개발제한구역)의 재촌·자경하는 농지, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 3년이 안된 농지. 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌·자경하던 농지.

소득세법, 농지법, 조특법 등 기타 연관법률 발췌

이외에도 "부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 않는 토지" 가 있습니다.

재촌과 자경이 어렵다면 내가 보유한 농지가 아래 조항에 해당되는지 면밀히 살펴 보아야 합니다.

소득세법 시행령
제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 :
사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 :
보호구역으로 지정된 기간
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지:
상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간(제한된 기간)
②법 제104조의3제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 제168조의6(기간기준)의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일
2. 「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 최초의 공매일
3. 그 밖에 토지의 양도에 일정한 기간이 소요되는 경우 등 부득이한 사유에 해당되는 토지
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.
1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외) 안의 토지는 제외한다.
3. 「토지보상법」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지
4. 법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지
가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득 농지)
나. 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
5. 그 밖에 공익ㆍ기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 부득이한 사유에 해당되는 토지
④ 경작한 기간을 계산할 때 직계존속이 그 배우자로부터 상속ㆍ증여받아 경작한 사실이 있는 경우에는 직계존속의 배우자가 취득 후 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 기간은 직계존속이 경작한 기간으로 본다.

출처 : 국가법령정보센터(일부 요약)

다소 복잡하지만 최대한 압축해서 기재하였습니다.

그러나 위의 내용은 법률 개정안이 나오면 기간 등 상당부분이 강화될 것으로 짐작됩니다.

또 하나, 더욱 중요한 '비사업용토지'의 「기간기준」을 알아야 합니다.

소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)
법 제104조의3제1항(비사업용토지의 범위) 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

이 부분에서 혼란스러울수 있겠지만, 이렇게 풀이하면 이해가 좀 쉽겠습니다.

토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 "양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간" → " 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 농업경영에 사용" 이런 식으로 말이죠.

"농지의 경우 재촌·자경의 요건만 충족하면 비사업용토지 양도세 중과와는 상관이 없다

그 요건을 충족시킬수 없다면 2021년 내에 처분해야 양도세 중과를 피할 수 있다"

간단한 논리지만 그 요건 충족이 안되는 토지가 많다는게 문제입니다.

이번 포스트에서 가장 중요한 것은 농지의 경우 "농지(사업용토지)의 범위"와 "비사업용토지의 기간기준", 그리고 "부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준", 이렇게 정리하면 되겠습니다.

앞으로 변경되는 법 개정안이 나와봐야 알겠지만 일단 보유기간은 무조건 2년 이상으로 보고 취득해야 과도한 세금폭탄을 맞지 않는다는 것이고,

취득 전 비사업용토지가 될 소지가 있는지 점검해보고 투자를 결정하는 것이 무엇보다 중요 합니다.

경매나 공매로 취득하는 농지는 최초 경·공매 기일이 '기간기준'이 된다는 점 유념하셔야 겠고요.

이번 투기근절대책이 나온 후 부동산업계에서는 부정은 공직자가 저질렀는데 국민 모두가 뒷감당을 해야 한다고 불만이 터져 나옵니다.

"1억 주고 산 땅 2억에 팔면…" LH 불똥 '주말농장'으로 튀었다_한국경제신문(20.4.1)

사실 그 부작용은 불 보듯 뻔하지만 대책 세부안이 나올때까지 지켜보면서 그동안 터부시 했던 '비사업용토지'에 대한 내용을 숙지하고 미리 준비하고 있자면 추후 세부 개정안이 나온 후의 충격을 어느정도는 완충시킬 수 있지 않을까 합니다.

"부동산 수익을 좌우할 '비사업용토지'를 '사업용토지'로 전환하는 방법[농지 편]" 마치며

다음회에는 「비사업용토지 임야 篇」을 포스팅 하겠습니다.

2021.04.06 카페지기  초원마루