스크랩 선순위 전세권 권리분석 실제 사례를 통하여 쉽게 배워보기

[행복주주]

1. 선순위 전세권이란

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용하고 수익하기 위하여 쌍방이 계약에 의하여 체결한 권리로서 담보형 용익물건이다. 여기서 전세권은 우리가 사회서 흔히 말하는 임대차인 채권적 전세가 아니라, 등기부등본에 등기한 물건인 전세권을 말한다.

선순위 전세권으로 인수권리에 대하여 생각해본다면,

1. 전세권이 선순위이면 당연히 인수권리이다.

2. 전세권이 선순위인데, 건물전체에 한 전세권으로서 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우라면 소멸된다.

    즉, 전세권이 소멸기준권리가 되어 배당금을 받게되어 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없다.

3. 전세권이 선순위이면서 배당요구를 했다면, 부분전세권이라도 기준권리가 못되어서 소멸권리이다.

4. 전세권이 후순위이면 인수항 위험성 없고 당연히 소멸된다.

2. 선순위 전세권 1/ 인수되는 전세권- 전세권이 선순위로 인수되는 경우

*** 전세권이 선순위로 인수되는 경우는 배당요구나 경매신청을 안 한 선순위전세권자의 전세권은 낙찰자가 인수해야 하는 경우이다.

북부5계 2011-5813[1] 상세정보

출력일:2011-11-08

경 매 구 분	임의(기일)	채   권   자	이문신협	경 매 일 시	11.11.28 (10:00)
용         도	단독주택	채무/소유자	석채영	다 음 예 정	11.12.27 (140,965,600원)
감   정   가	220,258,800	청   구   액	103,884,371	경매개시일	11.04.08
최   저   가	176,207,000 (80%)	토지총면적	86 ㎡ (26.02평)	배당종기일	11.07.06
입찰보증금	10% (17,620,700)	건물총면적	183.92 ㎡ (55.64평)	조   회   수	금일6 공고후74 누적74
주 의 사 항	ㆍ선순위전세권 ㆍ불법건축물이 소재하고 있으며, 본건 매수인에게도 위 불법건축물 철거 등 이행의무가 승계될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.(건축물대장 및 감정평가서 참조)

물건사진	3
지번·위치	2
구조도	2

우편번호및주소/감정서

물건번호/면 적 (㎡)

감정가/최저가/과정

임차조사

등기권리

132-030
서울 도봉구 쌍문동 23-40

●감정평가서정리
	-	벽돌조평지붕
	-	백운중학교북동측인근
	-	주위다세대및단독주택,아파트단지,근린시설등혼재한주거지대
	-	제반차량출입가능
	-	버스(정)인근소재
	-	제반교통사정보통
	-	자루형에가까운평지
	-	동측일부현황2-3m도로접함
	-	난방설비
	-	건축물대장상주택58554-20(2003.1.6.)호에의거위법건축물로표기(건축법제9조위반)
	-	도시지역
	-	2종일반주거지역 (7층이하)
	-	대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)
	-	과밀억제권역
	-	학교환경위생정화구역 (최종확인은관할교육청에반드시확인)
2011.04.25 드림감정
	표준공시지가 : 1,390,000
	감정지가 : 1,750,000

 
물건번호: 1 번
(총물건수 2건)

	1)대지 86
		(26.02평)
		현:일부진입로
	건물
	ㆍ	1층주택 47.46
		(14.36평)
		방2
	ㆍ	2층주택 47.46
		(14.36평)
		방2
	제시외
	ㆍ	계단실 8.9
		(2.69평)
	ㆍ	계단실 8.9
		(2.69평)
	ㆍ	다용도실 1.1
		(0.33평)
	ㆍ	계단실 8.9
		(2.69평)
	ㆍ	주택 47.4
		(14.34평)
	ㆍ	방등 13.8
		(4.17평)
		2층-01.07.24보존

 

감정가	220,258,800
ㆍ대지	150,500,000 (68.33%)
(평당 5,784,012)
ㆍ건물	49,358,400 (22.41%)
(평당 887,103)
ㆍ제시	20,400,400 (9.26%)
최저가	176,207,000 (80.0%)
●경매진행과정
	220,258,800
① 유찰	2011-10-31
20%↓	176,207,000
② 진행	2011-11-28

  ●법원임차조사

장분옥

전입 2006.12.01

(보)	50,000,000

주거/1층전부
점유기간
미상
조사서상

김도형

전입 2007.03.07

확정 2007.08.30

배당 2011.04.21

(보)	48,000,000

주거/2층방2
점유기간
2007.8.30-

손성미

전입 2011.04.22

확정 2011.04.22

배당 2011.06.28

(보)	45,000,000

주거/3층방2
점유기간
2010.11.15-2012.11.14
조사서상:5000만

대한주택공사

전입

배당 2011.07.05

(보)	50,000,000

주거/1층전부
점유기간
2006.11.30-2012.11.29
한국토지주택공사
전세권자
등기부상점유:
2006.11.30-
2008.11.29

*장분옥:전세권자 한국토지주택공사의 입주자임. *한국토지주택공사:토지 및 건물의 전세권자로서 전세권 설정일자는 2006.12.1.임.

총보증금:193,000,000 

●지지옥션세대조사
	07.03.07  김도형   11.04.22  손성미   06.12.01  장분옥 동사무소확인:2011.10.18

 

전세권[공동]	대한주택공사 서울지역본부 2006.12.01 50,000,000
	존속기간:2008.11.29
소유권	석채영 2007.10.23
	전소유자:김혜자
저당권[공동]	이문신협 2008.06.27 126,100,000
압   류	서울도봉구 2009.02.04
저당권[공동]	진지연 2010.07.21 40,000,000
압   류	서울도봉구 2010.11.15
임   의[공동]	이문신협 2011.04.08
*청구액:103,884,371원
건물등기부등본과 동일
등기부채권총액 216,100,000원
열람일자 : 2011.05.26

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[1번] [2번] 
※낙찰,종결 - 붉은색 / 미진행 - 파랑색 / 진행 - 검정

예상배당표 [ 최저가 176,207,000 원으로 분석 ]

등기권리	종류	권리자	등기일자	채권액	예상배당액	인수	비고
	전세권	대한주택공사	2006-12-01	50,000,000	0	인수
	저당권	이문신협	2008-06-27	126,100,000	126,100,000	말소	말소기준권리
	압   류	서울도봉구	2009-02-04			말소
	저당권	진지연	2010-07-21	40,000,000	413,199	말소
	압   류	서울도봉구	2010-11-15			말소
	임   의	이문신협	2011-04-08			말소	경매기입등기

*** 기준권리인 이문신협의 저당권(2008년6월27일)보다 전세권자인 대한주택공사가 2006년 12월1일로 선순위이고,

배당요구도 경매신청도 하지 않았기 때문에 소멸기준권리는 못되도 낙찰자가 인수해야 하는 경우이다.

사랑지기 이병기

3. 선순위 전세권 2/ 인수되지 않는 선순위 전세권- 전세권이 선순위로 인수되지 않는 경우

*** 전세권이 선순위이고, 건물 전체에 한 경우로서 배당요구를 하지 않으면 인수되나, 배당요구를 한 경우이기에 소멸기준권리가 되면서 배당금을 받고 소멸되는 경우이다.

중앙5계 2011-15347 상세정보

출력일:2011-11-08

경 매 구 분	임의(기일)	채   권   자	솔로몬저축은행	경 매 일 시	11.11.22 (10:00)
용         도	아파트	채무/소유자	임지은/조준희	다 음 예 정	11.12.27 (960,000,000원)
감   정   가	1,500,000,000	청   구   액	1,022,764,392	경매개시일	11.05.27
최   저   가	1,200,000,000 (80%)	토지총면적	66.79 ㎡ (20.2평)	배당종기일	11.08.09
입찰보증금	10% (120,000,000)	건물총면적	186.53 ㎡ (56.43평)[69평형]	조   회   수	금일12 공고후21 누적279
주 의 사 항	ㆍ선순위전세권 ㆍ2011.06.20 전세권자 김기호 주소보정 제출 ㆍ2011.08.05 전세권자 김기호 배당요구신청 제출

물건사진	2
지번·위치	3
구조도	2

우편번호및주소/감정서

물건번호/면 적 (㎡)

감정가/최저가/과정

임차조사

등기권리

137-060
서울 서초구 방배동 772-13 ,774-19 현대멤피스 104동 12층 1201호

●감정평가서정리
	-	서래초등교남서측인근
	-	인근중규모단지의아파트및학교등의교육시설도로변근린시설등혼재한아파트밀집지역
	-	차량통행가능
	-	인근도로에서버스등일반대중교통이용가능
	-	제반교통사정보통
	-	이필합부정형등고평탄지
	-	가스보일러개별난방
	-	3종일반주거지역
	-	아파트지구
	-	일반미관지구
	-	대공방어협조구역
	-	과밀억제권역
	-	상대정화구역
	-	한강폐기물매립시설설치제한지역
2011.05.30 재우감정

 
물건번호: 단독물건

	대지  66.79/11414.6
		(20.2평)
	건물 186.53
		(56.43평)
		19층-02.06.28보존

 

감정가	1,500,000,000
ㆍ대지	450,000,000 (30%)
(평당 22,277,228)
ㆍ건물	1,050,000,000 (70%)
(평당 18,607,124)
최저가	1,200,000,000 (80.0%)
●경매진행과정
	1,500,000,000
① 유찰	2011-10-18
20%↓	1,200,000,000
② 진행	2011-11-22

  ●법원임차조사

김기호

전입 2006.03.03

확정 2006.03.03

배당 2011.08.05

(보)	630,000,000

주거/전부
점유기간
2006.2.28.-

*임차인 김기호에 의하면, 소유자는 거주하지 않고 임차인이 전부를 점유사용한다고 함.

총보증금:630,000,000 

●지지옥션세대조사
	06.03.03  김** 동사무소확인:2011.10.24

 

소유권	조준희 2003.03.24
	전소유자:방배본이수아파트지구개발조합
전세권	김기호 2006.02.28 650,000,000
	존속기간:2008.02.27
저당권	솔로몬상호저축 2009.10.19 1,051,700,000
압   류	반포세무서 2010.09.14
압   류	서초구 2010.11.17
임   의	솔로몬저축은행 2011.05.27
*청구액:1,022,764,392원
등기부채권총액 1,701,700,000원
열람일자 : 2011.06.09

예상배당표 [ 최저가 1,200,000,000 원으로 분석 ]

등기권리	종류	권리자	등기일자	채권액	예상배당액	인수	비고
	전세권	김기호	2006-02-28	650,000,000	650,000,000  650,000,000	말소	말소기준권리
	저당권	솔로몬상호저축	2009-10-19	1,051,700,000	542,666,000	말소
	압   류	반포세무서	2010-09-14			말소
	압   류	서초구	2010-11-17			말소
	임   의	솔로몬저축은행	2011-05-27	1,022,764,392		말소	경매기입등기

*** 전세권자 김기호가 저당권자인 솔로몬저축은행보다 전세권이 선순위이고,  건물 전체에 한 경우인데,

배당요구를 하였기에 소멸기준권리로서 요건은 갖추었기에 소멸기준권리가 되고

소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 경우이다.

사랑지기 이병기

4. 선순위 전세권 3/ 전세권이 선순위이지만 인수되지 않는 경우- 부분전세권은 소멸기준권리는 못되고 배당요구시 배당금을 받고 소멸되는 경우

*** 선순위 전세권이 건물 전체에 대하여 전세권을 설정하지 못하고, 사용하는 일부에만 전세권으로 물건화 되었을 경우에는 소멸기준권리는 못되고 배당요구를 하면 배당금을 선순위로 받는 경우이다.

의정부4계 2009-3466[1] 상세정보

출력일:2011-11-08

경 매 구 분	임의(기일)	채   권   자	정리금융공사	경 매 일 시	기각물건
용         도	단독주택	채무/소유자	김학재/김현수	다 음 예 정	종결(기각)
감   정   가	843,675,200	청   구   액	1,000,000,000	경매개시일	09.01.29
최   저   가	843,675,200 (100%)	토지총면적	397 ㎡ (120.09평)	배당종기일	09.05.04
입찰보증금	10% (84,367,520)	건물총면적	310 ㎡ (93.78평)	조   회   수	금일2 공고후250 누적256
주 의 사 항	ㆍ선순위전세권

물건사진	6
지번·위치	4
구조도	1

우편번호및주소/감정서

물건번호/면 적 (㎡)

감정가/최저가/과정

임차조사

등기권리

471-070
경기 구리시 아천동 302-6

●감정평가서정리
	-	벽돌조및철콘조경사슬라브지붕
	-	우미네마을내위치
	-	주위단독주택및근린시설,임야등혼재
	-	차량접근가능,제반교통사정보통
	-	버스(정)인근소재
	-	부정형토지
	-	남측및동측약5m폭의도로접함
	-	유류보일러난방
	-	도시지역,1종일반주거지역
	-	1종지구단위계획구역(우미네지구)
	-	소로3류(국지도로)(저촉)
	-	비행안전제3구역(전술)
	-	과밀억제권역
	-	배출시설설치제한지역
2009.04.27 삼일감정
	표준공시지가
	(상업용):1,980,000 (단독주택):870,000
	감정지가 : 1,700,000

 
물건번호: 1 번
(총물건수 2건)

	1)대지 397
		(120.09평)
	건물
	ㆍ	1층 99.84
		(30.2평)
		방3,화장실2
	ㆍ	2층 98.49
		(29.79평)
		방3,화장실2
	ㆍ	지층 99.84
		(30.2평)
		방3,화장실2
	제시외
	ㆍ	물탱크실 12
		(3.63평)
		97.01.21보존

 

감정가	843,675,200
ㆍ대지	674,900,000 (80%)
(평당 5,619,952)
ㆍ건물	166,975,200 (19.79%)
(평당 1,780,499)
ㆍ제시	1,800,000 (0.21%)
최저가	843,675,200 (100.0%)
●경매진행과정
	843,675,200
① 유찰	2009-06-12
기각	2009-06-22

  ●법원임차조사

정유정

전입 2006.12.26

확정 2006.12.21

배당 2009.04.29

(보)	40,000,000

점유 2006.12-
1층/주거

이종식

전입 2005.12.12

확정 2005.10.05

배당 2009.04.30

(보)	70,000,000

점유 2005.12.4-
2층/주거
등기부상점유:
2007.10.4-

*소유자점유.주택 중 지층에는 정유정이, 1층에는 채무자 김학재가, 2층에는 이종식 가족이 각 거주하고 있음. 수차현지출장하였으나임차인중이종식은만나지못해임대차계약내용을기재하지못함

총보증금:110,000,000 

●지지옥션세대조사
	01.10.04  김학재      06.02.07  김솔 2층   05.12.12  이종식 2층   06.12.21  정유정 1층 동사무소확인:2009.06.04

 

소유권	김현수 1997.07.18
전세권	이종식 2005.10.05 70,000,000
	존속기간:2007.10.04
저당권	좋은상호저축 2006.02.14 1,300,000,000
저당권	이희열 2006.05.19 173,000,000
이   전	정리금융공사 2007.05.16
	좋은상호저축(06.02.14)
이   전	배택종 2007.11.26
	이희열(06.05.19)
임   의	정리금융공사 2009.01.29
*청구액:1,000,000,000원
등기부채권총액 1,543,000,000원
열람일자 : 2009.03.12 *아천동 302-6 등기임

◈ 물건번호로 보기

[1번] [2번] 
※낙찰,종결 - 붉은색 / 미진행 - 파랑색 / 진행 - 검정

예상배당표 [ 최저가 843,675,200 원으로 분석 ]

등기권리	종류	권리자	등기일자	채권액	예상배당액	인수	비고
	전세권	이종식	2005-10-05	70,000,000	70,000,000	인수
	이   전	정리금융공사	2006-02-14	1,300,000,000	753,767,831	말소
	저당권	좋은상호저축	2006-02-14			말소	말소기준권리
	이   전	배택종	2006-05-19	173,000,000		말소
	저당권	이희열	2006-05-19			말소
	임   의	정리금융공사	2009-01-29			말소	경매기입등기

*** 전세권자인 이종식은 건물 전체가 아니라 2층에 한하여 선순위 전세권을 설정하였기에, 소멸기준권리는 못되고 배당요구를 하면 배당금을 선순위로 받는 경우이다.

사랑지기 이병기