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출처: 사랑지기의 부동산경매입니다. 원문보기 글쓴이: 사랑지기이병기
1. 선순위 전세권이란
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용하고 수익하기 위하여 쌍방이 계약에 의하여 체결한 권리로서 담보형 용익물건이다. 여기서 전세권은 우리가 사회서 흔히 말하는 임대차인 채권적 전세가 아니라, 등기부등본에 등기한 물건인 전세권을 말한다.
선순위 전세권으로 인수권리에 대하여 생각해본다면,
1. 전세권이 선순위이면 당연히 인수권리이다.
2. 전세권이 선순위인데, 건물전체에 한 전세권으로서 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우라면 소멸된다.
즉, 전세권이 소멸기준권리가 되어 배당금을 받게되어 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없다.
3. 전세권이 선순위이면서 배당요구를 했다면, 부분전세권이라도 기준권리가 못되어서 소멸권리이다.
4. 전세권이 후순위이면 인수항 위험성 없고 당연히 소멸된다.
2. 선순위 전세권 1/ 인수되는 전세권- 전세권이 선순위로 인수되는 경우
*** 전세권이 선순위로 인수되는 경우는 배당요구나 경매신청을 안 한 선순위전세권자의 전세권은 낙찰자가 인수해야 하는 경우이다.
*** 기준권리인 이문신협의 저당권(2008년6월27일)보다 전세권자인 대한주택공사가 2006년 12월1일로 선순위이고, 배당요구도 경매신청도 하지 않았기 때문에 소멸기준권리는 못되도 낙찰자가 인수해야 하는 경우이다.
사랑지기 이병기 |
3. 선순위 전세권 2/ 인수되지 않는 선순위 전세권- 전세권이 선순위로 인수되지 않는 경우
*** 전세권이 선순위이고, 건물 전체에 한 경우로서 배당요구를 하지 않으면 인수되나, 배당요구를 한 경우이기에 소멸기준권리가 되면서 배당금을 받고 소멸되는 경우이다.
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*** 전세권자 김기호가 저당권자인 솔로몬저축은행보다 전세권이 선순위이고, 건물 전체에 한 경우인데,
배당요구를 하였기에 소멸기준권리로서 요건은 갖추었기에 소멸기준권리가 되고
소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 경우이다.
사랑지기 이병기
4. 선순위 전세권 3/ 전세권이 선순위이지만 인수되지 않는 경우- 부분전세권은 소멸기준권리는 못되고 배당요구시 배당금을 받고 소멸되는 경우
*** 선순위 전세권이 건물 전체에 대하여 전세권을 설정하지 못하고, 사용하는 일부에만 전세권으로 물건화 되었을 경우에는 소멸기준권리는 못되고 배당요구를 하면 배당금을 선순위로 받는 경우이다.
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*** 전세권자인 이종식은 건물 전체가 아니라 2층에 한하여 선순위 전세권을 설정하였기에, 소멸기준권리는 못되고 배당요구를 하면 배당금을 선순위로 받는 경우이다.
사랑지기 이병기