군용지 30만㎡ 편성과정에 경기도·평택시 이의제기 없어 사격장·군막사 들어서면 쾌적한 신도시 건설 어려워져 팽성지역 주민 거센 반발에도 외국인 전용단지 밀어붙여
자금난 LH 사업성 확보위해 녹지 줄이고 유상면적 늘려 임대주택 비율 31%→20%, 대신 주상복합 입주인구 늘어 이주자택지도 중심부 아닌 기찻길 옆…그나마 크게 모자라
고덕국제화지구에 통합군용지 계획이 잡혔다. 외국인주거지 계획도 들어갔다. 공원녹지율은 대폭 낮게 조정됐다. 지난 3일 관보에 고시된 고덕신도시 변경 내역을 살펴보면, 평택지역의 요구는 배제한 채, 85%의 사업지분을 가진 한국토지주택공사(LH)의 사업성에만 주안점을 둔 계획 조정 내역을 볼 수 있다. 당초 2013년으로 예정했던 개발사업 시행기간은 2020년까지 3단계로 나눠 단계별 준공으로 수정했다. 전체면적은 줄어든 가운데 수용 세대·인구 수는 늘었으나, 임대주택 비율이 당초 31%에서 이번 변경으로 20.1%로 10% 이상 낮아지는 등 단독·공동 주택의 세대·인구 수는 줄어들었다. 2018년으로 예정한 1단계 구역은 299만5000㎡ 면적에 1만1794세대로, 철저하게 사업비를 고려한 최소한의 개발 계획이다. 이러한 내용으로 2011년 12월30일 ‘고덕국제화계획지구 및 택지개발지구 지구지정변경(2차) 및 개발계획변경(1차)’을 국토해양부가 승인했다. LH·경기도·경기도시공사·평택도시공사 등 사업시행자는 이번에 승인된 변경 내역을 바탕으로 올해 안에 실시계획을 수립해 승인을 얻어 사업을 추진한다는 방침이다. 문제가 되는 부분은 실시계획에서 제외될 수 있도록 평택지역의 역량을 결집해야 하는 상황이다.
LH, 군 당국과 은밀히 추진해와
먼저, 고덕신도시 내에 통합군용지를 새롭게 편성한 계획을 폐지해야 한다는 의견이 대두하고 있다. 이번 변경 계획에 신규 편성된 군용지 면적은 30만5639㎡로, 전체 면적의 2.3%를 차지하는 큰 규모다. 특히 전투훈련장 등의 군사시설 도입이 검토되고 있어, 신도시에 악영향이 초래될 것으로 우려감이 높다.
LH는 당현리 지역에 군부대를 이전하는 방안을 검토해 오다 경기도·평택시와는 사전 협의도 하지 않고 은밀하게 군당국에 군부대 이전대상지에 대한 변경협의를 진행, 군부대의 지구 외 이전계획을 지구 내로 변경하는 내용의 건의 및 협의 요청서를 국방부에 제출하고 사업방식 승인 절차를 진행한 것으로 드러났다.
지난해 7월, LH가 고덕지구 내에 위치한 군사시설의 이전대상지를 ‘지구 외에서 지구 내로’ 변경하는 내용의 협의요청서를 국방부에 제출, 택지개발지구 내에 있는 육군3075부대 169연대본부와 4대대 그리고 지구 외에 있는 3대대를 통합해 현 예비군훈련장(4대대) 일원에 10만 평 규모로 확장 설치를 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 이곳에는 사격장과 같은 전투훈련장을 비롯해 연병장, 막사 등 군사시설이 설치될 것이라는 전언이다.
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▲ ■ 군부대 통합 이전 계획(안) |
이전에 고덕신도시 지구지정과 관련한 협의에서 2005년 5월 국방부는 국토해양부에 지구 내 군부대를 통합, 지구 외로 이전하는 것을 조건부로 동의했으며 송탄 당현리에 있는 K-55 미공군기지 인근 지역을 부대이전 적합 후보지로 LH에 통보했다. 이후 군부대 이전 시설규모 확정을 위한 실무협의와 기본협약서 검토 및 협의를 거쳐 2009년 11월 군당국이 LH에 대체시설사업(기부/양여) 추진 협의를 요청, 기본협약서는 생략하고 합의각서 체결로 대체키로 했다. 2010년 11월 LH는 군부대에 이전대상지(지구외→지구내) 변경협의를 요청했고 2011년 7월 국방부에 LH가 군사시설 이전 건의 및 협의 요청서를 제출해 승인 절차를 진행한 것이다.
LH가 이같은 행보를 보이는 동안 경기도와 평택시는 군부대 이전에 대한 이의 제기를 특별히 하지도 않았으며, 결국 이번 고덕국제화계획지구 개발계획변경 내역에 군용지가 신규 편성되는 결과를 가져왔다.
국방부가 사업방식을 승인하고 육군본부와 LH 간에 기부 대 양여사업 합의각서를 체결하면 군부대 시설공사 착공과 준공으로 이어지는 일정이다. 고덕신도시에 군부대가 들어서는 것은 쾌적하고 수준 높은 국제화지구를 지향하는 도시계획의 근간과 배치되는 것으로, 실시계획에서는 통합군용지 계획이 철회될 수 있도록 특단의 대책이 요구된다.
미군가족 모두 전용단지 살게 될 듯
국제교류용지 76만7925㎡가 새롭게 편성된 것도 논란의 불씨를 안고 있는 내역이다. 국토해양부의 ‘지구지정 및 개발계획 변경에 따른 지형도면 등 고시자료’의 개발계획 주요 변경사유도를 보면, 외국인주거지 계획이 명시돼 있다.
지난해 LH와 경기도 등 사업시행자 측이 고덕국제화신도시 내에 주한미군 영외거주단지를 조성하려는 계획을 팽성읍이나 신장동 주민의 동의 없이 추진하고 있는 것으로 알려져 논란이 있었다. 이 계획 추진이 완료될 경우 미군기지 내에 거주하는 외국인을 제외한 주한미군 가족 모두가 고덕신도시 내의 외국인 전용 주거단지에 거주할 것으로 예상됨에 따라 팽성지역은 큰 피해를 입을 것으로 예상됐다.
지난해 고덕국제신도시 조성계획을 LH공사에서 조정을 하면서 국제학교 설립, 외국인들 주거시설 조성 등 국제화도시 개발목표상 포함돼 있는 국제교류기능을 구체화하는 방안을 제시했고, 이에 대해 평택시는 당초 고덕국제신도시에 개념상 포함돼 있는 국제교류기능에 대해서는 개발목표상 수용을 하지만 미군과 미군가족들이 전용으로 들어가는 단지는 반대한다는 입장을 분명히 하면서 이 의견을 관철할 의지를 천명한 바 있다.
이번에 고시된 변경 내역에 신규 편성된 국제교류용지 계획에는 평택지역의 우려를 불식시킬 만한 단서는 전혀 발견되지 않고, 오히려 주한미군 영외거주단지 조성이 계획대로 추진되고 있는 형국이다.
2008년 고덕국제화계획지구 택지개발계획 승인 당시 토지이용 계획에 LH공사, 경기도, 평택시가 주한미군 영외거주단지를 고덕신도시에 넣는 것으로 이미 잠정적으로 논의가 끝난 상황이라면 평택시가 이 계획을 뒤집기는 어렵다는 지적이 제기되는 것이다.
76만7925㎡의 면적에 수용될 인구 1만 명, 4000세대라는 계획하에 외국인주거지 계획 등이 제시된 변경승인 형국에서 실시계획 단계에서는 우려를 잠재우고 평택시의 의지가 관철된 명확한 계획안이 나올 수 있도록 해야 한다는 게 지역사회의 민원이다.
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▲ ■ 개발계획 주요 변경 사유도 |
녹지 폭 절반으로 ‘쾌적도시’ 물건너가
고덕 택지지구의 공원녹지는 당초 391만8110㎡로 전체 면적의 29%를 차지했으나, 이번 변경으로 309만4365㎡ 면적, 23% 비율로 대폭 축소됐다.
29% 비율이었던 공원녹지 비율이 23%로 6%가량 낮춰지면 가처분(유상공급) 면적이 늘어나게 돼 택지 조성원가가 낮아지는 효과를 거둘 수 있다는 것이다. 2009년 LH공사는 고덕신도시 개발계획 변경 및 실시계획 승인신청안을 수립할 당시 사업성 확보를 위해 녹지비율을 당초 29%에서 26~27% 정도로 축소한 바 있다. 이번 변경 내역은 당시 2% 정도보다 2배 이상 더 축소한 것으로, LH가 조성원가 낮추기에 얼마나 혈안이 돼 있는지 나타내고 있다.
지난 2009·2010년 당시 LH는 녹지율을 줄인 점에 대해 고덕신도시의 조성원가가 인근 아파트 거래시가보다 높게 형성돼 있어 사업성확보가 어려운 상황 등을 고려해 녹지면적을 줄이고 유상면적을 늘린 것이라고 밝힌 바 있다.
이번 변경 승인내역에는 없고 올해 안으로 나올 실시계획에 구체적인 축소안이 제시되겠지만 2009·2010년 당시 조정안으로 어느 정도 참고가 될 수 있을 것이다.
지난 2009·2010년 당시 계획안을 보면, 공공주택을 늘리는 계획으로 공원녹지 비율을 29%에서 26.9%로 축소했는데, 함박산~알파탄약고~지구북측 간 녹지축의 경우 기존 100m폭을 50m로 축소했고 100m·60m·50m인 지구서측 남북 간 녹지축은 40m로 줄였었다. 또한 70m·40m인 지구동측 남북 간 녹지축은 30m로 줄이고 중앙수변공원~산업단지 간 녹지축도 60m 폭에서 30m로 축소했었다. 45m의 근린공원 폭도 40m로 변경하고 문화공원과 일반광장으로 조성한다는 계획을 제시했었다.
올해 안으로 나올 실시계획안에서는 더욱 축소된 공원녹지 계획이 제시될 것이다. 이에 대해 2009·2010년 당시에도 지적됐듯 LH의 이같은 조치로 고덕신도시의 사업성이 크게 개선될 것인지는 의구심이 일고 있다. 현재도 마찬가지로 부동산경기가 좋지 않은 상황임에 따라 조성원가를 줄이더라도 토지분양이 이뤄지지 않으면 적자가 불가피한 이치이기 때문이다.
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▲ ■ 단계별 시행계획 |
1단계 사업 2018년 돼야 마무리 돼
당초 2013년으로 예정했던 개발사업 시행기간이 2020년까지 3단계로 나눠 단계별 준공으로 수정된 가운데, 2018년으로 예정된 1단계 구역의 1만1794세대·299만5000㎡면적 규모 역시 철저하게 사업비를 고려한 최소한의 개발 계획인 것으로 풀이된다.
고덕국제화지구 총면적은 기존 1748만2181(택지지구1351만6181·산업단지396만6000)㎡에서 이번 변경으로 1736만2397(1341만2430·394만9967)㎡로, 11만9784(10만3751·1만6033)㎡ 줄었다. 택지개발지구 면적은 10만3751㎡ 줄었고, 세대(인구) 수는 5만4267세대(13만5688명)에서 5만8300세대(14만4173명)으로 4033세대(8485명) 늘었다.
자세히 살펴보면, 단독·공동 주택의 수용 세대·인구 수는 줄었고 주상복합과 새로 편성된 국제교류용지에서 늘어난 것이다. 이주자택지 등이 포함된 단독주택은 3436세대(8595명)에서 3211세대(8038명)으로, 225세대(557명) 줄었다. 공동주택도 다소 줄어, 기존 5만181세대(12만5467명)에서 5만81세대(12만3614명)으로 100세대(1853명) 감소됐다.
공동주택 중에는 도시형생활주택 1617세대(2428명)가 새롭게 계획에 편성됐으며, 연립주택은 기존 1413세대(3533명)에서 848세대(2121명)으로 565세대(1412명) 줄었고, 아파트는 4만8768세대(12만1934명) 4만7616세대(11만9065명)으로 1152세대(2869명) 줄어들었다. 주상복합은 650세대(1626명)에서 1008세대(2521명)으로 358세대(895명) 늘었다. 국제교류용지는 4000세대(1만 명)이 새롭게 계획됐다.
LH에서는 지역 주택수요 및 인구유입 여건을 고려해 주택계획 및 수용인구를 다시 조정했다면서 도심 서민 및 1~2인 가구의 주거수요에 대응하기 위해서 도시형 생활주택을 새롭게 계획에 넣었고, 공동주택의 공급평형 및 임대주택 등 배분 비율을 조정했다고 변경사유를 밝혔다.
임대주택 1만5537세대서 1만519세대로
비율 조정에 따라 임대주택은 기존 31%에서 20.1%로 10% 이상 대폭 줄어들었다. 지난 2009년 고덕신도시 조성원가 인하 대책을 강구하기 위해 사업시행자 간 T/F(태스크포스)팀 실무협의에서 임대주택비율을 1만5537세대에서 1만519세대로, 31%에서 22%로 조정하면 1159억 원을 절감시킬 수 있다는 의견이 나온 바 있다. 이번 변경 승인은 2009년 당시 T/F팀 조정안보다 2%가량 더 축소가 이뤄진 것으로, LH의 사업성에 주안점을 둔 계획 추진 자세를 보여준다.
이러한 전체적 규모에서 2018년으로 예정된 1단계는 가장 작은 1만1794세대·299만5000㎡면적이다. 2019년인 2단계는 2만2429세대·587만㎡, 계획상 마지막인 2020년 3단계는 2만4077세대·454만7000㎡로 계획됐다. 이렇듯 가장 작은 규모에 최소한의 비용으로 1단계 사업에 들어가려는 계획은 문제점을 낳고 있다.
특히 이주자 대책에서 규탄받고 있다. 1단계 구역의 이주자택지는 기찻길 옆 변경 전의 종합운동장 자리에 해당하는 부분과 하수종말처리장 주변에 조성돼 470세대가량으로 책정됐다. 고덕지구 총 이주자는 1850세대 정도로, 1단계 이주자택지에 들어가려면 주민 간 경쟁을 벌여야 하는 판국이다. 또 1단계 이주자 택지가 신도시 중심부가 아닌 외곽 구역의 기찻길 옆과 하수종말처리장 등 악조건을 가진 탓에 불만감도 터져 나오고 있다. 이주자택지 대책과 분양성 등을 고려해 1단계 사업 규모를 늘려야 한다는 의견에 힘이 실린다.
주택용지는 줄어들고 상업용지는 늘어
고덕국제화지구가 기존 1748만2181(택지지구1351만6181·산업단지396만6000)㎡에서 이번에 1736만2397(1341만2430·394만9967)㎡로, 11만9784(10만3751·1만6033)㎡ 줄어들어 지구지정이 변경된 내역에서는 경계가 조정되고 일부 터가 빠진 것을 볼 수 있다.
경부선 철도변의 도시계획시설 선형 등을 기준으로 경계가 조정됐고, 당현천의 하천구역 선형으로 역시 경계가 조정됐다. 또 지구 경계부의 기존 농로 및 농수로 터의 일부가 빠졌고, 평택~음성 간 고속도로변 도로법면 터가 빠졌다.
택지지구 주택건설용지는 기존 438만1078㎡에서 416만8587㎡로, 전체면적 비율 32.4%에서 31.1%로 다소 줄어든 데 반해 상업업무시설용지는 109만3697㎡에서 114만5452㎡로, 8.1%에서 8.5% 늘었다. KTX역사(가칭 경기남부역사) 계획 변경을 고려한 도시중심축 변경에 따라 중심상업·업무 시설 및 행정타운을 지구중심지로 위치를 변경한 것으로 나타났다. 중심지 여건을 고려해 단독주택은 이전, 재배치하는 것으로 계획됐다.
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