주택법상 매도청구권 행사기간

[황사 人-박준호]

주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 승인을 얻은 후 3개월 이상 협의를 거쳤음에도 협의가 이루어지지 않은 경우, 매도청구권을 행사할 수 있는 기간 (대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다89446 판결)

　<사실관계> X는 관할 구청으로부터 주택건설사업계획을 승인받은 주택법상 사업주체인데, 사업부지 중 Y가 소유한 토지의 사용권을 확보하지 못하자 Y와 매도청구권 행사를 위한 협의를 진행했다. 협의가 개시된 시점에서 5개월이 경과했음에도 협의가 이뤄지지 않자, X는 위 협의가 종료된 시점으로부터 2개월 이내에 Y를 상대로 주택법 제18조의 2에 따라 매도청구권을 행사하는 내용의 소를 제기했다. 그런데, 위 소송에서 Y는 주택법상 매도청구권을 행사할 수 있는 시점은 협의개시일로부터 3개월이 경과한 때이므로 X의 매도청구권은 이미 효력을 상실했다고 주장했다. 과연 X의 위 매도청구권 행사는 적법한 것일까?

　<해설> 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것) 제18조의2에 의하면, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 사업주체는 매도청구를 하기 전에 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 3개월 이상 협의기간을 거쳐야만 한다.

　매도청구권의 행사기간과 관련, 구 주택법은 집합건물법의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제48조를 준용하고 있는데, 집합건물법 제48조 제4항은 최고절차를 전제로 이에 대한 회답기간 만료일로부터 2개월 이내로 매도청구권의 행사기간을 규정하고 있는 반면 구 주택법은 최고절차 대신 3개월 이상의 협의절차를 거치도록 규정하고 있어 집합건물법을 준용하는 구 주택법상 매도청구권 행사시기를 언제로 볼 것인지가 명확하지 않았다.

　이에 대하여 대법원은 “사업주체는 매도청구를 하기 전에 3개월 이상의 기간 동안 협의하여야 하되, 그 협의가 종료한 때에는 협의 종료일로부터 2개월 이내에 매도할 것을 청구할 수 있다고 판시해 구 주택법상 매도청구권 행사시기는 ‘협의 종료일’임을 분명히 했다. 만약 Y의 주장과 같이 협의개시일로부터 3개월 경과한 시점을 매도청구권의 행사시기로 보아 그로부터 2개월 이내에만 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석한다면, 주택법 제18조의2 제1항이 ‘매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의’라고 규정함으로써 최소한 3개월 동안의 협의를 반드시 거쳐야 하지만 그 이상의 기간 동안 협의를 거치는 것도 가능하도록 한 것과 배치되는 결과가 초래될 수 있다. 따라서, 위 판결은 집합건물법 제48조의 제4항을 구 주택법 제18조의 2 제1항의 문언에 맞게 준용한 것이다.

　매도청구권의 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 돼 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있다. 이에 대법원은 그 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 판단하고 있고(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결), 그만큼 매도청구권의 행사기간 및 그 시기의 판단이 중요하다. 본 판결은 구 주택법 상 매도청구권의 존부를 결정하는 매도청구권 행사기간 및 그 시기(始期)를 명백히 래하였다는 점에서 의미가 있다.

윤재윤 법무법인 세종 대표변호사