둔촌주공 투자의 진실(眞實) [17탄 - 品格 높은 프리미엄 투자처!!]

[경호처장]

1. 둔촌주공의 오늘

  ※ 상기 일정은 2018년 4월중 조합에서 공지한 내용입니다.

2. 둔촌주공의 미래

3. 둔촌주공의 차별적 프리미엄

  ○ 둔촌주공 재건축초과이익환수제 적용 無 ↔ 강남권 수억대 재건축초과이익환수금 예상

     → 둔촌주공 조합원 수익성 침해 없는 수익 보장 효과

  ○ 설계 변경을 통해 일반분양 926세대 증가 + 일반분양가 평당 3,500만원 수준으로 상향

     → 조합원당 5천만원 수익 예상 → 조합원 분담금 대폭 감소 예상.

  ○ 지하철9호선 3단계 10월경 개통 → 개통 전후 단기적으로 현 시세 대비 10% 이상 상승 예상.

     → 9호선개통 + 빠른 재건축추진 + 각종 규제적용 無 → 최고의 안전 투자처 + 최대 수익 투자처.

4. 둔촌주공 시세 현황

 ○ 4월 한달 7∼8건 거래 모습 → 3월 거래량 대비 소폭 증가세 → 저가 매물 거의 소진 상태.

 ○ 신규 저가 매물 출시 거의 중단 상태 → 5월의 경우에도 기존 저가 매물외엔 신규 출시 거의 없을 듯.

 ○ 5월이후부턴 하반기 지하철 개통과 둔촌주공 철거 진행 영향이 호가에 선반영 되며 호가 상승 예상.

 ○ 5월초·중반경까진 저가 매물 완전 소진 예상 → 5월 중반이후 점진적으로 고개를 드는 형국 예상.

 ○ 늦어도 5월 중반전 매수 결정 필요 → 다수 대기매도자 하반기로 겨냥 → 매물 품귀 더욱 심화 예상.

5. 둔촌주공 투자 해법(解法)

○ 둔촌주공 입주시 예상 시세

○ 실거주와 투자성 높은 26평 34평 분양 목적                                                (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시  예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 분담금
1	16평 (19.09평)	118,000	25,000	93,000	67,902	57,255	-         10,647	73,982	6,080
1	16평 (19.09평)	120,000	25,460	94,540	68,035	57,255	-         10,780	73,982	5,947
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 분담금
1	18평 (21.48평)	120,000	26,582	93,418	71,034	57,255	-         13,779	73,982	2,948
1	18평 (21.48평)	122,000	26,864	95,136	71,787	57,255	-         14,532	73,982	2,195
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 환급금
2	22평 (25.78평)	125,000	0	125,000	80,146	57,255	-         22,891	73,982	-         6,164
3	31평 (25.78평)	130,000	30,470	99,530	81,423	57,255	-         24,168	73,982	-         7,441

○ 실거주와 투자성 높은 34평 43평 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	140,000	33,624	106,376	89,852	73,982	-      15,870	93,708	3,856	2,147
4	34평 (28.66평)	146,000	33,692	112,308	90,033	73,982	-      16,051	93,708	3,675	1,980

○ 희소성과 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 가장 높은 37평과 43평 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	149,000	34,204	114,796	91,402	83,732	-        7,670	93,708	2,306	1,179
4	34평 (29.83평)	150,000	34,628	115,372	92,535	83,732	-        8,803	93,708	1,173	650

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	순위
1	25평 (29.83평)	150,000	34,708	115,292	92,748	113,262	20,514	550등 이내
4	34평 (29.83평)	160,000	35,280	124,720	94,277	113,262	18,985	100등 이내

○ 임대 수익을 위한 '1+1'분양 / 희소성 높은 복층(57평) 분양 목적 

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	18평 조합원 분양가	22평 조합원 분양가	18평+18평 예상 환급금	18평+22평 예상 환급금	권리순위
4	34평 (29.83평)	160,000	35,280	124,720	94,277	38,440	46,893	-      17,397	-         8,944	95등 이내
4	34평 (29.83평)	165,000	35,280	129,720	94,277	38,440	46,893	-      17,397	-         8,944	56등 이내
4	34평 (29.83평)	165,000	35,280	129,720	94,277	57평 ( 16세대 / 31층~34층 복층 ) 목적				56등 이내

6. 결론

 ○ 창을 열면 올림픽공원과 멀리 한강, 문을 나서면 일자산생태공원 → 品格이 다른 프리미엄 주거 환경.

 ○ 지하철9호선과 5호선 역세권을 모두 소유하며 자녀와 손자·손녀는 안전하게 단지내 학교로 등교.

 ○ 최고의 가치는 입지에서 시작되며 규제 적용 없는 규제 청정 지역으로의 투자임.

 ○ 이미 발빠른 매수자들의 저가 매물 선점 시작 되었음 → 더 늦기전 빠른 매수 필요.

이상 둔촌주공 투자의 진실(眞實) 17탄 통해 둔촌주공아파트의 최근 동향을 정확히 알려 드렸습니다.

둔촌주공 투자의 진실(眞實) 18탄은 5월 8일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다. 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

< 조합원분양과 일반분양 마감재 차이 >

 ※ 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정 원칙

 ※ 대표적인 사항만 표시한 것으로 그 외 다수 차별화